北京楼市像一个外表健康，但“疾在腠理”的病人。

曾经以为一线城市是避风港的开发商，如今正备受折磨。横空出世的自住房，打乱了许多开发商的节奏。尽管北京是拥有最多富人的一线城市，限价令已经松动，但那些豪宅的开发商们却难言轻松。混乱的市场信号，资源错配或将一步步将开发商推向深渊。

健康的病人

在北京通州以北、东坝以东的首开·香溪郡项目，打算8月底开盘。该项目的负责人洪峰坦言，项目定价受到自住房的影响，开盘价或在2万元/平方米左右，比之前外界预期的价格低5000元左右，也低于距离此处不远的自住房。

紧邻香溪郡的是正在销售的两个别墅项目。洪峰解释称，将项目定位为普通住宅而非豪宅，是由于首开集团的战略定位。该公司在北京市场主要是建造大众住宅为主。另一方面，在别墅群中建造低密度花园洋房，可以实行差异化竞争。

首开集团2011年7月获得香溪郡项目所在地块，楼面单价7500元/平方米。做刚需产品被认为是风险最低的选择。但自住房的到来，打破了市场的平衡。

根据亚豪机构监测，受自住房上市影响，刚需商品房项目最近销售一直不理想，不少项目不得不大幅降价。如通州的东亚·印象台湖项目，最高降幅达6000元。早在自住房集中入市前，华远地产(3.17,-0.05, -1.55%)董事长任志强[微博]就预测，自住房的出现会扭曲市场价格信号。

亚豪机构市场总监郭毅观察，这一轮降价潮中，房山是受影响最严重的区域。房山近年来成为北京供地大户，仅2013年就出让了规划体量超过300万平方米的经营性用地，规模位居北京各行政区之首，区域内住宅库存量、在售量均位居全市前列。随着上半年商品住宅成交量大幅下滑，房山新城区域率先进入降价通道。“房山一直没有产业支撑。”郭毅说。

前几轮的市场调整，通州一直是北京最先开始降价，并且降价幅度最大的区域。但据郭毅观察，近三至四年，通州出让了很多多功能用地。“但商业氛围的改变、产业链的塑造是一个漫长的过程。”郭毅说。大量房屋的建造迅速改变了通州、大兴、房山等地的城市面貌，但交通、教育、医疗资源分布不均的情况并没有根本性改变。

受限购政策冲击最大的是中高端楼盘，但郭毅认为，限地价自住房的政策让一批楼盘被动成为了高端楼盘，开发商想以此来平抑成本。其实有些区域并不适合做高端住宅。

在北京的东南五环亦庄区域集中了六至七个改善型楼盘，大多数项目的售价都在500万元以上。消化了一部分地缘性客户后，一些项目的后期销售明显放缓。亦庄某项目负责人曾向本报记者表示，限贷政策影响巨大。某楼盘促销的做法是实行分期首付而非降价，判断到年底信贷会放松。

下半年仍不乐观

8月19日，在鲁能·格拉斯小镇举办的业内人士交流会上，北京某高端项目负责人认为，下半年，中高端楼盘会迎来一波行情。除去刚需住宅的部分，中高端住宅售价实际上是微涨的。鲁能·格拉斯小镇是距离首开香溪郡不远的高端别墅项目，其产品主要是2000万以上的低密度独栋别墅。上半年卖出别墅20多套。

根据统计局近日公布的统计数字显示，7月份北京市商品住宅价格环比下滑1.3%。北京市房协秘书长陈志认为，数据下滑是因为1800多套自住房入市。他预测下半年市场仍不乐观。关于自住房带来的影响，还要进一步观察。

但21世纪不动产市场总监桑豫峰认为，下半年的房地产市场行情不会比上半年更差，今年9-10月的销售业绩将决定开发商全年销售目标能否实现，因此不排除部分开发商采取更积极的降价促销手段。从这个意义上说，三季度也将迎来下半年的购房良机。

在亚豪机构副总经理任启鑫看来，目前北京房地产市场面临的问题在于：一方面是坚持限购不放开，有效需求无法释放；另一方面自住型商品房逐渐入市，在压低整体市场成交均价的同时，也给中低价位的普通住宅项目销售带来巨大的压力。今年下半年，北京限购政策未现松动迹象，信贷政策也依然趋紧，自住型商品房仍在大量入市，冲击市场价格，预计各房企将会降低价格预期、加快出货速度，未来一段市场供应将持续增长，但价格仍将保持低位。

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