北京一小区值班室的外墙被租房小广告“霸占”。CFP

    对话人

    中国房地产估价师与房地产经纪人学会副研究员　　　　　　　　　　赵庆祥

    《法制日报》记者　　　　　赵　丽

    对话动机

    近日,国务院印发《关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》,取消房地产经纪人等11项职业资格许可和认定事项。

    因为与大多数人的生活密切相关,取消房地产经纪人职业资格许可的消息可谓一石激起千层浪。有人说此举将有利于中介公司减少运营成本,也有人说降低标准易造成市场混乱。取消房地产经纪人职业资格许可,会给目前的房地产中介行业带来新景象,还是会让本已鱼龙混杂的市场更为混乱?《法制日报》记者与业内人士赵庆祥展开了对话。

    为何要取消房产中介资格认证

    记者:按照现行《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》,国家对房地产经纪人员实行职业资格制度,纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划。从业人员必须取得相应职业资格证书并经注册生效。房产经纪人取得执业资格前,还需通过由住建部和人社部共同组织实施的全国统一考试。

    房地产中介行业从业人员鱼龙混杂早已不是新闻。针对这种现状,国家为何要取消房地产经纪人职业资格认可和认证?

    赵庆祥:按照行政许可法和《国务院办公厅关于清理规范各类职业资格相关活动的通知》规定,国务院部门设置的没有法律、法规或国务院决定作为依据的准入类职业资格都应当取消。

    房地产经纪人职业资格是依据《人事部建设部关于印发〈房地产经纪人员职业资格制度暂行规定〉和〈房地产经纪人执业资格考试实施办法〉的通知》设立的,属于应当取消许可准入的职业资格,这是房地产经纪人职业资格许可被取消的真正原因。

    职业资格许可的取消并不是一蹴而就的事情,也是经过漫长的时间考量的。2004年5月19日《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》,将“注册房地产经纪人执业资格证书核发”列为改变管理方式、不再作为行政审批、实行自律管理的行政审批项。2012年5月11日,人力资源和社会保障部印发《关于清理规范职业资格第一批公告》,将房地产经纪人列入职业水平评价类职业资格。2014年8月13日,人力资源和社会保障部《关于做好国务院取消部分准入类职业资格相关后续工作的通知》,再次明确取消房地产经纪人准入类职业资格许可和认证,将房地产经纪人职业资格调整为水平评价类职业资格。

    记者:有业内人士透露说,由于取证考试存在一定难度,目前在北京的房地产中介行业中,租证已成为默认的事实。

    赵庆祥:《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》规定,通过全国统一考试,取得房地产经纪人执业资格证书的人员,用人单位可根据工作需要聘任经济师职务,所以房地产经纪人资格相当于中级职称。房地产经纪人的资格考试报名条件较高,本科毕业四年或者专科毕业六年后才能报名,但是考试难度在同类别资格考试中相对是比较低的。

    截至2013年年底,取得全国房地产经纪人资格共52436人,其中29502人申请注册执业。但房地产经纪人的数量远远不能满足行业发展的需要,所以存在租证的情况。

    “全民经纪人”时代如何监管

    记者:有这样一种声音,认为取消许可意味着全民都可以去当经纪人卖房。目前关于“全民经纪人”的概念也的确在悄然流行。比如万科公司上线“万享会”,号称只要平台注册,就可成为万科项目的线上经纪人,通过介绍客户购买而获取佣金。

    赵庆祥:所谓的“全民经纪人”或者“合伙人”,并不是严格意义上的房地产经纪人,只是房地产开发企业或者房地产电商为了搜集潜在需求客户资料的信息采集点。

    “全民经纪人”在亲戚朋友不知情的情况下,依靠出卖亲戚朋友的购房需求及联系方式换取报酬,这种做法即使不违法,也是不道德的。还有一种情况,房地产开发企业或者电商通过手机APP注册的方式,发展在房地产经纪机构职业的经纪人员成为“全民经纪人”,鼓动这些正规的经纪人兼职,甚至鼓动他们把原本属于执业经纪机构所有的客户信息录入所谓的营销平台,这种行为不仅违反商业道德,更是窃取商业机密的违法行为。

    从消费者权益保护的角度来说,房屋交易额动辄数十万上百万,不专业、缺监管的“全民经纪人”无法保障消费者的合法权益。发达国家和地区也没有所谓的“全民经纪人”,美国、加拿大、澳大利亚、日本等国家及我国香港、台湾等地区,房地产经纪人资格都是准入性质的许可类资格,没有房地产经纪人资格而从事房地产经纪业务是违法行为。

    房地产经纪行业专业化发展的大方向不会改变,“全民经纪人”模式很大程度上只是为应对房地产市场低迷的权宜之计。

    记者:取消许可之后,很多民众担心本就良莠不齐的房地产中介行业会更加混乱。没有职业资格许可的限制,各种监管会更加“无的放矢”。

    赵庆祥:6月4日,国务院常务会议提出,先期取消一批准入类专业技术职业资格。今后,凡没有法律法规依据和各地区、各部门自行设置的各类职业资格,不再实施许可和认定。逐步建立由行业协会、学会等社会组织开展水平评价的职业资格制度。根据《人力资源和社会保障部关于减少职业资格许可和认定有关问题的通知》,已明确按照有序承接、规范管理、平稳过渡的原则,推进行业协会、学会有序承接水平评价类职业资格具体认定工作。

    国家取消房地产经纪人职业资格认定和许可事项,并非取消房地产经纪人职业资格,而是通过对职业资格管理方式的改革,赋予了行业学会更多的管理职能,进一步强化行业自律管理。房地产经纪人职业资格经此次调整后,具体认定工作将由全国性房地产经纪行业学会承担。

    记者:你刚才提到,取消许可之后将有更多的管辖权下放给行业协会。作为全国性的房地产经纪行业组织,中国房地产估价师与房地产经纪人学会如何保证“取消许可不等于放松监管”?

    赵庆祥:取消许可后,保证行业监管不放松,一是需要进一步提高房地产经纪人资格考试的质量和水平,使考试内容更加实用,考试报名条件、考试频率和考试模式更加符合房地产经纪行业特点,考生能够学以致用,提高房地产经纪人职业资格的认可度和从业人员参加考试的积极性；二是加强房地产经纪人的后续管理,通过房地产经纪信用档案和房地产经纪人资信评价,奖优惩劣,提高房地产经纪人员整体素质；三是赋予房地产经纪人更多权力,通过房屋登记信息查询、交易合同网上签约等技术手段,赋予房地产经纪人更多的权力。

    目前,中国房地产估价师与房地产经纪人学会正在积极配合住房和城乡建设部,按照水平评价类职业资格的要求建立房地产经纪人职业资格规定,抓紧修订职业资格制度文件,报人力资源和社会保障部审核后发布。

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