来源：《投资时报》
文｜《投资时报》记者 杨秋波
三伏过后，必是寒意渐起的入秋。楼价下行，库存上升，房地产进入下半场已是大势所趋。而作为过去黄金十年行业标杆的万科，2014半年度营业收入、营业利润亦不能免俗，成为2010年以来首降。
对此，万科集团半年报中并未多着笔墨。公司董秘谭华杰仅表示，上半年竣工结算偏少的情况比较突出，下半年完成计划压力不大。
话虽如此，但万科显然已不再是“刚需时代”无往不胜的巨无霸，无论是在轻重资产间的辗转腾挪，还是重拾多元化发展路径，郁亮治下的万科亟待速修炼金术。
上半年营收、利润双降
万科8月18日发布的半年报显示，上半年公司实现营业收入409.6亿元，较去年同期的413.9亿元下降1.04%；实现营业利润68.56亿元，同比下降3.50%；实现利润总额71.22亿元，同比减少0.15%。这是万科自2010年以来首次进入营收下降区间。
“上半年结算不多是因为竣工有限。”谭华杰指出，“竣工一般都集中在下半年，这是行业的季节性规律，但今年这种情况尤其突出。”
数据显示，上半年，万科的竣工面积只占到全年计划的26.9%，比去年同期下降6.6个百分点。
克而瑞分析师洪圣奇对《投资时报》记者表示，上半年竣工面积减少，主要因为万科在建项目量大，新年过后又逢工人不够。下半年随着工人持续回归，竣工面积将有所回升。
据谭华杰预计，公司今年全年的竣工量与年初计划差别不大，“下半年的业绩体现会更加充分。”
营业业绩略有下滑的同时，万科仍是首家在上半年度销售业绩即突破千亿元的房企。这在历来都将下半年作为销售重点的房地产企业中，值得一提。
上半年，万科实现销售额1009亿元，完成年度目标过半，同比增长20.6%。当然，积极营销的作用功不可没。
2014年3月份以来，万科众多项目大幅降价促销。来自克而瑞信息研究机构的数据显示，北京住总万科橙项目今年3月首度降价，当月销量位居第二，5月登顶销冠，上半年累计销售17.6亿元，销量排名第二；上海万科海上传奇6月加大折扣力度，当月成为销冠；广东的万科欧泊5月以7.4折特价房源入市，200余套房源当天去化8成，6月销量上升至第三位。
随着7、8月份国内城市纷纷取消限购，下半年市场整体环境预计好转。万科下半年将力争做到新推案当月去化60%以上，以加快销售节奏。
北京万科被迫上阵操刀多元化
作为万科集团中颇具指向意义的分公司，上半年，北京万科实现了不俗的销售业绩。据万科向《投资时报》记者提供的数据显示，截至2014年6月28日，北京万科已完成117.3亿元销售额。该数字刷新了其自身销售额破百亿的时间记录，也刷新了房地产行业城市及公司半年的销售记录。
虽然，销售业绩看上去还算靓丽，但利润的下滑却是北京万科无法掩饰的心头之痛。上半年，北京区域实现净利润5.4亿元，相比去年同期的7.62亿元足足减少2.22亿元，为集团贡献的利润占比，亦从去年同期的13.3%下降到9.61%。
如果说，这位“北天王”原还可以将希望寄托在下半年，那北京市政府针对房地产市场出台的多条政策，无疑又给公司经营设置了障碍。
7月21日，北京市人民政府办公厅下发的《关于加快棚户区改造和环境整治工作的实施意见》提出，对未完成棚户区改造供地任务的区县，原则上将不予安排商品住房建设用地。
仅相隔4天，7月25日，北京市政府办公厅发布《北京市新增产业的禁止和限制目录(2014年版)》，规定北京市的东城、西城禁止新增棚改、危改等之外的住宅项目。
有鉴于此，北京万科目前正在积极探索多元化转型，并于今年6月和7月连续召开发布会，郑重其事地推出社区商业以及写字楼的产品线。
北京万科相关负责人对《投资时报》记者表示，在万科集团战略部署之下，万科将旗下物业布局的外延不断扩展，包括住宅开发、商用配套、物流仓储和养老服务等多个方面。此次城市级公司单城半年销售额过百亿，与北京万科坚持做主流住宅产品的同时，在商用地产领域开拓的新局面息息相关。
像做住宅一样发展商业
回顾最近一年北京万科的多元化历程，其动作频频不可谓不紧迫—公司接连在社区商业、写字楼、物流地产以及养老地产等领域布下棋子。
2013年11月，万科集团首个大型购物中心北京金隅万科广场开业，此后北京万科将相继推出中粮万科半岛广场、朗润园综合体等大型集中式商业项目。
2014年5月16日，万科与廊坊国土土地开发建设投资有限公司签订合作协议，进入物流地产领域；年中，北京万科提出“社区养老配套”概念，“幸福家”产品将深耕于项目自持专用于养老服务的多功能楼宇。
6月5日，在万科首届商业合作方大会上，万科商业策略联盟宣布成立；6月28日，与对外经贸大学共同成立“万科区域经济与城市化发展研究中心”。7月24日下午，北京万科举行写字楼三大产品系发布会。
除了北京万科在积极运筹商业地产事宜，万科集团亦不遗余力地推进此方面业务，并把它提高到与主业同等重要的位置。
万科总裁郁亮在半年业绩发布会上表示，“万科商业其实做得很不错，全国商业比例在拿地里占25%左右。其实，过去二三十年公司都在做商业，未来会像做住宅一样发展商业。”
8月19日在投资者互动平台的交流上，郁亮表示，长期来看，行业进入白银(19.39, -0.02, -0.10%)时代后，万科会坚持两点，一是以城市配套服务商为定位，包括加大对养老、度假、物流地产等新业务的探索；二是学习和借鉴互联网思维，在产品性能、服务配套和社区氛围营造方面，持续提供令客户心动的产品和服务。
小股操盘将成常态
在大力发展商业的同时，小股操盘降低项目风险，也将成为万科抵抗住宅市场波动的重要手段。
所谓小股操盘，是指万科跟其他公司合作运作项目，持有一半股份，并保留经营权的操盘模式。这样，不仅可以与其他公司分担项目风险，还可以保留经营权，保留万科品牌，并多得一部分收益。
上半年，万科实现投资收益13.1亿元，较去年同期大幅增长237.8%。此投资收益主要来源于联营、合营公司。
随着“轻资产、重运营”的小股操盘模式的进一步推广，万科预计，未来投资收益处于较高水平将成为经营常态。
万科集团对《投资时报》记者表示，在轻资产运营模式下，公司虽出让了部分开发项目或商用物业股权，或在部分联营合营项目中公司仅占较低的股权比例，但一般情况下此类项目或物业的经营管理将仍由公司负责，公司因此可收取一定管理费、或要求获得高于股权比例的超额分配权。有助于减少对股权融资的依赖性，提高公司为股东创造回报的能力。
在万科上半年新增项目中，4个项目的权益比例低于50%，6个项目的权益比例为50%或51%。
同时，小股操盘亦将运用到商业地产的运营方面，广州万科已成立独立的商管公司(广州市万科商业管理有限公司)，广州万科首个综合商业体项目万科派亦已亮相。据郁亮介绍，广州万科派的购物中心与商铺部分由万科和合作方共同持有，万科独立进行日常经营。“小股操盘”和轻资产运营的模式会进一步推广和实践。
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第三方掐脖请全民帮忙
文｜《投资时报》记者 杨秋波
近日，万科推出线上全民经纪人平台“万享会”，试图打造地产O2O商业模式。公司号称只要在该平台注册即可成为万科项目的线上经纪人，通过介绍客户购买而获取佣金。
不过，此创新之举并未赢得满堂彩，易居中国执行总裁丁祖昱就曾针对此模式与万科有过多次“交锋”。前者直斥万科“挖墙脚”，后者则摆数据以证清白。
重庆一家大型地产代理机构负责人表示，这对经纪机构的压力很大，包括管理、分佣模式等，达到了客户一对一模式。但全民营销模式也存在一些问题，比如它不如代理机构采取人盯人模式，容易营造氛围；看似节约成本，但房源销量仍须第三方机构进行有效营销，以及利益分配机制和技术系统也需要认真研究。
实际上，万科此举或并非只在挖几个墙角、卖几套房子，更多在于，它要积极掌握全产业链的话事权，不想在拓宽客户的渠道上，被第三方掐着自己的脖子。
郁亮认为，全民经纪人也好、万客通也好，都是万科运用移动互联网手段来建立起的客户平台，这个事情一定会全面推广。因为房地产白银时代最主要的特征就是从卖方市场向买方市场转变。“如果我们发展商不做一些安排跟努力的话，未来会不会像以前的家电制造业，被人掐着脖子呢？我觉得非常可能。我们应该有自己的系统跟平台，我们不想把自己的命运完全交在别人手上。当然跟别的电商还会合作，因为自己是做不完的。”
(完)
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