前不久，微博网友贴出了一则疑似上海某银行下发的文件截图：该文件明确了个人住房贷款套数认定新标准，例如，“外地购房贷款结清，本市首次购房算首套”、“首套房最低可打8折利率”等内容。

  尽管随后多家银行对此予以否认，但是业内人士认为，多地首套房贷利率优惠政策松动迹象明显，甚至北、上、广、深等一线城市也将出现类似情况。实际上，与松绑限购相比，信贷政策对成交量的刺激作用更明显。如果类似的措施能够大范围使用，未来的市场交易量将明显提升。

  一线城市房贷松动？

  据记者了解到，进入7月，北京、上海等一线城市的首套房贷利率出现“松动”迹象。多位房地产中介人士告诉记者，目前资质优良的首套房购房者，在工、农、建等国有大行获得折扣利率变得比以前容易，且贷款审批发放时间明显缩短，部分资质特别好的购房者甚至有可能在外资银行获得8.5折的贷款利率。

  农行北京一家支行的信贷工作人员告诉记者，目前资质较好的首套房购房者在该行可申请到最低9折的贷款利率。不过，一家股份制银行北京某支行的网点贷款客户经理说，目前该行首套房贷普遍执行基准利率，但是部分购买该行房地产开发贷款客户楼盘的购房者，有可能获得一定程度的利率优惠。该行二手房贷款甚至执行利率上浮。

  广东地区银行业内人士告诉记者，8月之前，广州、深圳等一线城市的首套房房贷利率多为基准利率上浮5%至10%，而近期当地银行业已悄然下调首套房的房贷利率。

  不过，尽管多家银行出现了放松首套房贷的迹象，但是均有附加“条件”，甚至有业内人士直言，北京市内银行的政策调整其实是“明松暗紧”，比如汇丰银行在北京就要求，供职于世界500强、上市公司或公务员、事业单位职工，可以被汇丰银行认定为优质客户，可以最低打9.2折；招商银行要求贷款申请者存入相当于贷款额15%的金额作为贷款保证金才能享受9折优惠等。

  分析人士表示，瑞银证券分析师翁晴晶表示，房贷利率优惠应该是上半年购房贷款增速放缓背景下，监管层进行窗口指导的结果。但是相比动辄上浮30%的小微企业贷款来说，个人房贷业务收益率偏低是银行迟迟不愿放松房贷的主要因素。另外，房价下行周期带来的信贷风险也让银行更加谨慎。

  刚需购房者观望

  国家信息中心首席经济学家范剑平近日表示，中国房地产市场仍以刚需为主，不会出现房地产崩盘现象。而中原地产首席分析师张大伟指出，银行信贷可以说是影响房地产市场的关键因素，“对普通购房者来说，如果贷款难、折扣少，购房决策需要非常谨慎。”国家统计局最新公布的“7月70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，“北上广深”四大一线城市房价首现全面下跌，环比降幅分别为1.3%、1.4%、1.3%和0.6%。其中，北京房价自2012年6月以来首现下跌。

  据记者粗略估算，以贷款100万元，等额本息还款，分20年还清为例：目前银行房贷基准利率是6.55%，如果按贷款利率上浮10%计算，则100万元的房贷月供需7879.54元，总利息支出89.11万元；如果按基准利率算，每月房贷月供则需7485.20元，总利息为79.64万元；如果按9折利率计算，每月房贷月供只需7101元，总利息70.42万元。如此算下来，同样是100万元的贷款，9折房贷利率比利率上浮10%，房贷月供减少778.54元，总利息则要少将近20万元。

  房地产业内人士预计，虽然不少城市的房价已经下跌，但信贷门槛偏高成为阻碍交易量的主要因素。要真正起到刺激成交的效果，信贷政策松绑是必然之选，不排除未来首套房贷利率进一步打折和放松。不过，为避免投机、投资需求趁机入市，目前调整可能严格遵循“差别化”原则，即暂时不会对二套房及多套房贷款做出重大调整。

  断供弃房现象隐现

  链家地产市场研究部张旭认为，全国房地产市场自二季度起出现明显下行，呈现“量缩价跌”。虽然近期非一线城市放松限购的步伐明显加快，但房地产市场并未明显受此政策利好影响。

  据记者发现，在多地限购、限贷政策松动迹象蔓延的背景下，一些楼市投资客却陷入“尴尬”。据媒体报道，近日多地爆出因房主断供而弃房的现象。从2013年1月至2014年7月的19个月里，广州市番禺法院共受理因“弃房断供”导致按揭房贷纠纷的案件191件，与2011年1月至2012年7月期间同类案件相比，数量激增76.85%，平均每月有10件左右。在浙江杭州、福建宁德、江苏新沂、广东珠海、上海等地均出现因个人按揭贷款逾期未缴而与银行对簿公堂的案例。根据各地媒体的报道可以发现，这些案件中的业主均声称“无力还款”而弃房。

  银行业内人士指出，尽管目前断供弃房现象仍旧占比很小，但是若蔓延开来，极有可能造成较大风险。银监会数据显示，商业银行不良贷款率已连续11个季度上升，信贷资产质量管控压力有所加大，而风险不断增大的房地产领域让银行“又爱又恨”。

  银监会主席尚福林在上半年全国银行业监督管理工作会议暨经济金融形势分析会议上表示，“部分地区已出现房企甚至业主违约，一些中小房企的资金链紧张，三四线城市相关信贷风险须高度关注。”

  (中国证券报)

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