马骉
[ 我国二手房交易中介机构没有直接的监管部门，虽然每年有大量的二手房成交案例，但出于瞒报逃税等多方面原因，造成了真实成交案例的相关数据很难准确获取 ]
随着我国房地产税立法提上日程，房地产税改革也再次被社会的种种舆论推到了风口浪尖。但无论房地产税如何改革，按照应税房地产评估价值征税作为房地产税改革的重中之重势在必行。
目前，我国房地产评估技术在税收领域的应用刚刚起步，尚不满足房地产税改革的需要，换句话说，如果按照目前的应用现状，房地产税改革只能成为“纸上谈兵”。那么，现阶段制约其深入应用的瓶颈在哪里？如何破解这些瓶颈呢？
房地产评估的瓶颈
2012年7月1日，随着应用房地产评估技术加强住宅类存量房交易税收征管工作在全国范围内的全面推广，这一工作正式拉开帷幕。但现阶段我国房地产评估技术仅用到了交易环节和部分模拟环节，距离房地产税改革保有环节按照评估值征税的要求，还有很大距离。
笔者认为，制约房地产评估技术在我国税收领域深入应用的瓶颈在于：
一是现行房地产税收制度的制约。原有的房产税和土地使用税等房地产业的相关税种，存在着诸如计税依据不合理、征税范围过窄、重复征收等多种问题，那 么，参照国外先进经验，将房和地作为一个整体，按照评估值征税势在必行。但现阶段如果要将房地产评估技术广泛应用到税收领域，则必须等到房地产税立法之 后。
二是国内的评估技术相对落后、评估投入少。目前，国内的评估技术还停留在传统方法和经验估算的基础上，计算机评估批量系统(CAMA)以及地理信息 系统(GIS)等先进技术应用得较少。国外发达国家和地区的税务部门基本都设立了专门的房地产评估机构，而且普遍应用了CAMA系统和GIS，并且每年都 投入大量资金用于系统的更新维护和先进技术的探索研究等方面。
三是国内房地产相关行业管理不够规范。这里主要是指二手房交易中介机构和房地产评估机构。我国二手房交易中介机构没有直接的监管部门，虽然每年有大 量的二手房成交案例，但出于瞒报逃税等多方面原因，造成了真实成交案例的相关数据很难准确获取，不能为房地产评估提供足够、准确的可比实例。例如，郑州市 的二手房交易中介机构，截至2013年底共有1672家，分别掌握着2013年全年近5万条二手房成交案例和近10万条二手房租赁案例，但由于中介机构各 自为战，缺乏监管，造成数据很难共享。房地产评估机构虽有相关的主管部门，但由于评估资质参差不齐，大量资质较低的公司为了拉拢客户，任意调整评估结果， 不但造成了房地产评估行业的不正当竞争，也给该行业的税收征管带来了较大困难。例如，郑州市的房地产评估机构，截至2013年底共有60余家，但是一级资 质的仅有3家，二级资质的仅有7家，剩余的均为三级资质。
四是房地产相关部门的数据共享程度低、数据更新周期长、参数应用范围小。例如：多数地区房管部门的相关数据根本无法共享或提供的数据资料不够规范； 国土部门提供的相关土地信息和修正参数过于陈旧，已经不适合现代评估的需要；建委对外公布的造价指数应用范围较小，不能满足房地产评估的技术要求。
解决之道
针对这些存在的问题，笔者认为解决之道在于：
一是要继续扩大房地产评估技术的应用范围。首先，要扩大在存量房交易税收征管中的应用范围。目前，在存量房交易税收征管工作中，房地产估价技术被广 泛应用到了住宅类存量房交易环节，主要运用的评估方法为市场比较法；下一步要继续将收益法和成本法应用到工商业类存量房交易环节中，进一步加强工商业类存 量房交易环节的税收征管。其次，适当选取试点深化房地产模拟评税。房地产模拟评税主要是探索房地产评估技术在房地产税改革方面的技术应用及数据准备，进一 步提升房地产评估技术在税收领域的应用水平。
二是完善我国房地产评估技术。首先，建立完整的计算机评估批量系统CAMA。目前我国的CAMA系统多停留在交易环节，随着房地产模拟评税的深入推 进，可以逐步将保有环节的应税房地产纳入CAMA系统，实现评估方法和评估系统的有效结合。其次，引入地理信息系统GIS。目前，GIS在我国税务系统的 应用除去个别城市(如深圳、杭州等)外，基本还处于空白阶段。即使引入GIS的个别城市，也是停留在可视化的展示阶段或是初步的研究探索阶段，要将GIS 强大的空间分析能力有效地运用到房地产评估技术中，还需要很长的一段路要走。
三是完善我国房地产相关行业的管理制度。首先，要将二手房交易中介机构真正纳入管理范围，履行成交数据上报手续，保证上报数据的完整性和准确性，为 房地产评估提供第一手真实客观的成交案例。然后，要加强房地产评估行业的规范管理，完善评估报告的审核机制，降低评估结果出具的随意性；建立行业信用预警 制度，对于出现不合规范评估报告的评估公司，列入行业黑名单，吊销其评估资质。
四是完善我国房地产相关部门的数据交换制度、数据更新制度和参数公布制度。数据交换方面，不动产登记制度的逐步实施，将为房地产税的开 征提供强有力的数据支撑；在不动产登记制度实行后，要及时建立不动产登记部门和税务部门的数据交换机制，确保房产、土地相关登记信息数据及时有效传递。数 据更新方面，希望国土部门尽可能缩短基准地价以及土地修正系数等数据更新时限，为房地产评估提供更加准确的参数支撑。参数公布方面，由于我国房地产评估起 步较晚，建安造价相关参数及参数值的取得较大程度上依赖于政府有权部门公布的相关数据，希望下一步有关部门能够按照房地产评估的技术要求制定权威的相关参 数及参数参考值。
我国的房地产税改革，只有在房地产税立法的同时，深入应用房地产评估技术将理论和实践有效结合，才能避免“纸上谈兵”之忧。
(作者系上海财经大学公共政策与治理研究院兼职研究员，就职于郑州市地税局)
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