2014年上半年的中国房地产市场并不平坦，一路荆棘后迎来了一个新的调整周期。处于下行通道中的房地产市场正面临着分化和转型的考验，而自2010年起爆发增长，并作为房地产企业坚实资金后盾的房地产基金同样面临着高压下的兑付风险，二者唇齿相依。
房地产市场的任何风吹草动都会挑动起地产基金敏感的神经，尤其是在地产基金数年的野蛮生长后。为此，地产私募基金行业的各大公司纷纷着手建立风险控制体系，以期能够应对突如其来的危机。而摸爬滚打了14年的德信资本董事长陈义枫则在日前接受南方日报采访时，畅谈房地产基金如何控制风险和应对楼市弱周期。
在见证了中国房地产市场起伏的十年后，陈义枫的脑海中形成了一张清晰的地产发展脉络图。地产周期如何呈现？何时为地产基金的投资佳期？如何让兑付危机化险为夷？在地产私募基金全行业都在聚焦如何安全地投资之时，陈义枫试图给投资者梳理出一份投资图谱。
地产基金进入风险焦虑年
对于房地产基金而言，2010年的房地产调控让房地产市场融资环境变得严峻，而当年全国房地产私募基金的数量和规模却超过了此前一年市场总规模的1倍还多。而从2003年就开始涉足房地产金融领域的德信资本正是在这一年全面聚焦房地产金融。
2010年，全深圳只有德信资本和莱蒙地产旗下的华盛莱蒙地产基金公司做地产基金，后来看到旺盛的市场需求，一些地产基金相继成立。“实力比较强的公司都开始做这一行，没根没底的也可以从小项目做起，收取高利息作为募集资金的手续费，并不考虑多大的风险。”陈义枫告诉记者，当时许多人蜂拥而至这一行业，因此从去年起不断有公司出现兑付危机，2014年也进入了行业的风险焦虑年。
数据显示，截至2013年12月底，中国人民币房地产基金市场拥有206家专业的基金管理机构，437只房地产私募基金，管理资金总规模超过4000亿元。在陈义枫看来，地产基金的迅速膨胀是多个因素的交集，“金融创新具备了一定的条件，合伙企业法已经发行了几年，VC/PE也有了法律基础和行业发展条件，又恰逢房地产行业扩大规模后突然被收紧银根，创新环境和产业环境相结合，地产金融就出来了”。
陈义枫认为，地产基金虽然只是一只产业基金，但规模可以大到超乎想象。“在中国，地产基金做到几万亿元也是很正常的，尤其是持有型基金时代来临后。”到这个时候，中国的老百姓不需要买卖房产，直接持有地产基金就可以挣钱，投资性的购买也可以退场了。
杜绝“资金池”和“平台担保”
如果说前几年房地产基金的野蛮生长是搭上好形势的“快车”，那么近一年来多起兑付危机便给了这个“着急”成长的行业当头一棒。因为投资的地产项目出了问题而无法还款，让投资者蒙受损失，这样的事件正拷问着地产基金管理公司的项目选择和风控体系，建立强有力的风险防范系统对于地产基金公司而言迫在眉睫。
在国家相关监管部门的多次会议都透露出一个焦点：无论现有的银行理财产品和信托产品，其为投资者兜底买单的现象都是不正常的，刚性兑付的习惯和做法都违背了风险与收益相匹配的规律。在德信资本看来，打破刚性兑付必定是大势所趋，因此，德信资本早已开始着手准备，从严把控风险，聚焦资金的流动性和安全性，在与其他理财产品风险相当的情况下为投资者创造比它们高的收益。
如今，无论是发展得热火朝天的P2P领域还是私募基金领域，都存在两个非常危险的现象：资金池和平台担保。德信资本高级合伙人、首席风控官曾昭勇告诉记者，“准时付息、期限任选”迎合了投资者想法，不少投资者都被眼前的这些条件所吸引，却不知内藏的危险。
“钱一进来就必须开始给投资者算利息，但如果一个月还没产生利息，经营者就会找一个高息的项目把钱贷出去，但这边给投资者承诺的是一个季度一次付息，可放出钱的钱却是半年才有利息，这就是短借长投，万一放贷的项目坏了，钱收不回来，经营者就会用新进的钱来付给投资者。”曾昭勇认为，这本质上就是期限错配和负债管理，不断通过新的资金来替换旧的资金，掩盖了资产质量。“风险长期被掩盖，一旦出了问题就是颠覆性的问题。”这是典型的“资金池”做法，背后则是短期利益的导向。
德信资本对此提出坚决不碰“资金池”，而是根据项目的现金回流规律来厘定投资期限，这是德信资本风险管理最重要的一环。曾昭勇表示，在这个过程中即使损失了一些客户也必须坚持长期利益导向的原则。
此外，德信资本坚决不碰的还有“平台担保”。曾昭勇表示，基金管理者并没有能力承担百分百的投资风险，这些所谓的承诺多是吸引投资者的“幌子”，万一出事了利益受损的还是投资者自己。“平台担保模式就是高楼建在沙滩上，背后是基金管理人利益至上的动因。”对此，德信资本不惜花重金请国有担保机构做担保，目的是保证投资者的资金安全。
购买地产基金要看公司实力
前十年是中国房地产的黄金时期，闭着眼睛也能挣大钱，风控的意识自然薄弱，可是2011年开始房地产进入白银十年，分化的出现对投资能力提出更高的要求。德信资本对于今年趋势的认识是“小周期大结构”，小周期指的是今年会有一个房地产的弱周期，会出现窄幅波动，而大结构则指向房地产区域分化会越发严重。
在区域选择方面，德信资本注重区域内实体产业对地产的支撑，因此，聚焦的城市是北上广深、中山、佛山、保定等城市。选择区域后，还得在区域内选择不同的业态，如主城区选择住宅、核心商业区选择散售商铺、商务区则选择写字楼。在交易对手方面，德信资本选择与区域内的龙头企业合作，发放固定收益型基金，与高成长型利润丰厚的企业合作发放夹层基金。
南沙项目的成功并购是德信资本主动安全投资管理体系在实践上成功运用的典范。2013年底，由于原合作方董事长受刑事案件牵连，之前合作的“南沙项目”进展受到一定的影响，也给投资者资金安全带来一定的风险隐患。事件发生后，德信资本发行的基金持有了项目公司100%股权，项目公司公章、财务章、银行账户等均由基金管理人监管，即基金方拥有对标的项目的独立开发权、处置权，即使出现投资风险，基金可以采取更换开发建设团队另行开发、处置公司资产等多种手段，维护投资安全。因此，德信资本挑选了中山市知名房地产企业“通大集团”作为项目的并购合作方，实现项目的成功并购。并通过合理的谈判交涉，提高项目的安全垫，充分保障投资人的资金安全。6月上旬，通大集团顺利完成项目交接，并重新派遣施工队推进项目的顺利开展，使得“通大·南沙项目”向更加良性的方向发展，化解了潜在的危机。
曾昭勇也提醒广大投资者，购买房地产基金产品不能光看公司地址是否高端、装修是否豪华、收益是否高、期限是否够短，而是要看公司发展的年限、品牌实力、规模大小和团队素质。
地产弱周期正是投资窗口期
对于今年房地产市场的形势，陈义枫一直坚持“如今是地产行业的弱周期”这一看法。
“从2007年到现在可以发现，房地产市场每隔一年半至两年就会有一个切换，2012年5月到2013年底就是房地产市场的一个强周期，2014年就是一个弱周期。”陈义枫认为，房地产会进入一年半左右的弱周期，但是调整幅度不会太深，而且时间是有限的。
在房地产的弱周期当中，房企和地产基金将会面临怎样的挑战？在陈义枫看来，对于房企而言，弱周期最突出的风险是去化速度放慢，地产基金也随之面临流动性风险，进而出现兑付危机。因此，德信资本一直都坚持“确保安全性、注重流动性、平衡收益性”这三个总体策略。
地产基金是一个逆周期的金融支持来源，主流金融机构收紧往往私募基金的需求量会旺盛，实际投资金额可能会扩大。因此，陈义枫认为地产弱周期正是地产基金投资的窗口期。“首先，在弱周期我们可以低进高出；其次，在这期间很多开发商是很缺钱的，我们就有了更大的选择余地和更强的谈判筹码，进而提高收益率；第三，弱周期的弱在价格上体现得不多，但是在销售速度和去化速度上会体现得很明显，房企就会面临流动性的压力，流动性的压力就体现为有些弱的企业资金链会断流，会有并购的契机；第四，精准定位市场，深耕细作产品，获取超额收益。”
管市场有风险，但却也有大机遇，有实力的地产基金公司将在此大有所为，而风控能力弱的也会因此被淘汰，因此2014年是地产基金的分化年和崛起年。
房地产下行的趋势或在一定程度上影响市面资金投资房地产基金的热情，但陈义枫对此并不担心，他认为，地产基金是一个很好的投资去向，因为其他的投资机会有限，地产基金作为一个以固定收益为主的、有充分资产作保证而收益率又比较可观的投资机会，对投资者是比较划算的。“投资者的群体会持续扩大，只是说在市场中各种产品的收益率可能会略微上升。”
■人物名片
陈义枫 深圳市德信资本管理有限公司董事长，毕业于北京大学光华管理学院及南开大学国际商学院（MBA），于2000年主导创立德信资本，在其带领下，德信资本目前基金管理规模近50亿元，首推房地产区域代理制，建立主动安全投资体系，并使德信资本获得“2013年度最具公信力房地产基金”“2013中国最具影响力地产金融品牌”“中国房地产基金十强”等称号。
个人投资举步维艰
专业投资将成主导
■对话
南方日报：资管行业在中国发展这么多年，目前走入大资管时代，您认为影响行业发展的因素是什么？
陈义枫：首先资产管理包括有牌照的公募基金、私募基金、银行理财等。融资方式上分为直接融资和间接融资，向银行借钱就是间接融资，资产管理就是直接融资。这么多年，中国金融体系的重大缺失就是间接融资的比例太高，而直接融资比例太低，间接融资的风险是金融体系来承担，也就是由政府来承担，而直接融资即资产管理的风险是由所有的投资者也就是全社会来分担，所以政府一直在增加直接投融资的比重，股市是其中一种方式，但是股市一年也没能融到多少钱，所以资产管理是金融改革的核心和关键的领域，这是决定资管行业发展的政策性因素——金融改革和对内开放。
南方日报：最近中央出台的一系列金融监管文件，首次把私募基金纳为金融机构进行监管，这给私募基金行业带来怎样的影响？
陈义枫：中央规定的所有私募基金必须在证监会备案，这等于给了私募基金行业一个主管部门，而且备案作为一个准入门槛，还是比较低的，低门槛是应该的，如果是高门槛进来就与市场情况背道而驰了。但低门槛的监管之后会逐渐地加码，目前的管理方式还是比较市场化的，不会扼杀私募基金的创新。
南方日报：房地产市场这几年来一直跌宕起伏，目前又进入一个调整期，您认为目前的市场是否逐步走进常态化，目前的市场环境给地产基金带来怎样的利弊？
陈义枫：房地产行业目前已过渡到一个平稳的常态化发展状态，这对资产管理发展非常有利。在地产一路高歌猛进的时候，国家为了打压房地产，就会打压到与房地产相关的金融创新，这样房地产基金就不会出现。
其次，如果房价涨得太快，租金水平跟不上房价上涨的速度，资产的租金回报率就过低，而大规模的资管是以资产的长期持有为主的，既然是持有型的地产资管产品，就必须有一个合理的租金回报率，如果房价虚高而租金偏低，长期持有就成为一种不科学的方式。所以，地产的常态化发展，楼价的上涨会受到一定遏制，租金就会逐步和楼价并齐，使得资产的资金回报率趋于理性，以持有为目标的资管产品才能逐渐兴起，资产管理的大潮流才会真正到来。
南方日报：如何看待今年国家宏观经济形势下的房地产市场，以及地产基金的走势？
陈义枫：未来房地产不可能像以前那样高歌猛进，通过流动性泛滥来推高房价。但从宏观经济来说，今年中央要求的全国经济7.5%的增速，房地产作为重要的经济支柱，也不会很弱，所以房地产经济是平稳窄幅波动的，成交还是比较活跃的，有可为之处，既然是一个比较平稳的市场，两极分化就会比较严重，不同区域、不同业态、不同开发商、不同产品线的差距就越来越大，有这么大的差异就必须有专业化的投资，否则难以把握差异化的机会、规避差异化风险。今后个人房产投资者是会比较吃力，因为个人判断楼市的走势是很随机的，会让位于理性决策的机构投资者，也就是说由智慧来驾驭的资本，通俗来说就是机构投资者或者说是基金将会是未来房产投资的主导力量。
策划：刘勇 曲广宁
撰文：南方日报记者 卓泳
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