谈到地铁上盖，如果你首先想到的是：交通便利，但难免有振动和噪音，且人流过多，周边不适合建设高端住宅项目……那么，你已经OUT了。现在，国内领先的地铁上盖物业水平不仅已经克服这些困难，还能为业主创造出更高的价值，已经成为一种国际先进物业形态代表，引领大都市的生活品位。

不久前开盘的京投银泰·琨御府，就是一个因“地铁上盖”而红的项目。琨御府位于海淀西三环昆玉河畔的稀缺地段，地处地铁10号线与6号线所交汇的慈寿寺站，这两大卖点无疑构成了该项目的最大吸引力。但由于目前国内地铁上盖物业尚未进行过大规模推广，普通人对其认识不足，而琨御府又以改善型高端住宅为定位，导致“地铁上盖”这一优势在蓄客期间竟也成为宣传上的一个“劣势”。

不过，这并未影响到琨御府的热销。据统计，琨御府的认购客户和意向客户主要以海淀区的金融财智人群、教育界精英、IT科技人才为主，且一大部分是以一家三口为家庭结构、看重学区氛围改善型置业群体。不用说，这一客群对环境质量的要求是相当高的，是什么让他们打消顾虑，最终锁定这个地铁上盖项目？

答案是专业。琨御府开发公司的一大股东——北京市基础设施投资有限公司（以下简称“京投公司”）正是北京市地铁的资产所有者，主要业务为城市轨道交通及轨道交通沿线资源开发，从总资产来看，是北京第二大国企，其轨道物业方面的专业水准，让客户吃了定心丸。未来，一个琨御府，或许足以让人们重新发现地铁上盖物业的价值。

专业上盖：精卫填海，从“胎教”做起

为了解琨御府项目的奥秘，笔者采访了一位琨御府项目营销负责人。他介绍，过去“地铁上盖”项目的土地出让方式与一般项目相同,拿到地铁周边地块后，由开发商单独负责，地铁和物业不是同步规划设计的，所以容易对这些住宅项目造成人们所说的噪音、振动等影响。

而在京投的“地铁上盖”，是人工造地——通过在车辆段上方加“盖”把地铁停车场盖起来，在这块地上做商业、住宅开发，形成市政交通功能和商业开发功能的叠加体。“如果不做上盖，这个地块本身是车辆段，对周围环境有很大影响，会有噪音和尾气污染。经过我们精卫填海式的开发，这块地才算诞生了。而这个过程也是很有意义的，既改造了环境，又得到收益，为政府分担了一部分建设成本。”该营销负责人表示，在北京乃至全国，由于技术门槛较高，这种地铁上盖物业并没有成为规模，京投公司从琨御府项目开始，包括目前同期在销售的西华府、公园悦府，已经开始推广这种物业类型。

这种“上盖”在技术上是如何实现的？据该营销负责人介绍，主要是在地铁终点站停车库库顶和车辆进出车库的轨道周边用地上进行集约式的开发：“我们这个盖是托空的，柱子穿透停车场，中间没有连接。因为它本身是个停车场，车速到了这里很慢。同时，在停车场轨道上做了相应减振措施，确保上部建筑不受影响。另一方面，我们在设计和建造时，在‘盖’和车库之间加了一层减震设计，起到海绵般的减震效果，对盖上的住宅项目影响可减到最小。我们有专业的环保测试机构验证，北京现在是8度抗震设防，我们能做到9度的标准，是符合规划要求的。此外，我们的钢筋含量也远远超过了一般要求，无须担忧房屋质量。”

所以，从环节到细节，京投的特色和实力处处鲜明，是其他开发商不可比拟的。对此，该营销负责人笑着打了个比方：地铁上盖要从“胎教”开始，等孩子出生了才教育，效果自然不一样。

业内曾有人总结：轨道物业的发展可以分为三代，第一代就是简单的在地铁上盖住宅、商业，第二代才开始注重地铁的减振、降噪等，保证环境质量，到了第三代，则在实现前两代功能的基础上，进一步打造舒适居住环境，如提供高绿化率、低容积率等。琨御府便是第三代轨道物业的代表。

国际化上盖生活，从京投起步

纵观世界，地铁上盖物业早已发展到领先水平。在纽约、东京、香港等国际化大都市，豪宅、高端商业建设在地铁上是很常见的事，这些成熟的地铁上盖物业价格平均高于同片区、同等类型物业30%以上。以香港为例，被誉为香港第一大地产商的港铁集团就是凭借对地铁沿线土地资源的开发，成为第三代轨道物业的成熟典范。而香港地铁的开通也令地铁沿线房地产开发的投资回报率达到15%，地铁上盖物业平均升值达到近50%。

相比之下，国内接触第三代地铁上盖物业的时间比较晚。上述琨御府营销负责人认为，“经济发展到能够承受这个成本的程度，并且能挣得收益后，这个模式才能得到推广。做一个地铁上盖要花十几个亿，不是每个开发商都能承担得起。”他表示，京投公司作为轨道物业的探索者和开发者，必然要起到领头作用。“目前，政府对这个也有认知过程，从最开始谈成本，考虑财政，到现在开始考虑环保，尤其看到我们项目周围环境有了很大改善，逐步在加大支持。”

据透露，到2015年，京投公司负责建成的轨道交通线路运营总里程将达到561.5公里，2020年还要到1000公里，轨道沿线将整理出更多可供开发的物业用地，目前规划中的项目有十几个，有的地段已经选好了。“我们的地铁现在建设速度很快，规模很快就会超越其他国家，到了2020年，北京地铁规模将是世界最大的。”

考虑到近几年我国地铁上盖物业每年呈现约30%的价格涨幅，并且能够为区域楼市带来10%-12%的涨幅，京投项目的未来投资价值不可估量。所以，有远见的置业者必然争先抢购琨御府。

当被问到，地铁上盖物业的高成本是否会影响客群结构和价位空间时，上述琨御府营销负责人表示：“未来，按照不同地段的客群情况，除了改善型项目，还会可能有适合首次置业的项目。由于建安费占成本比重相对较小，京投公司不会为了控制成本而弱化居住产品的舒适性。而且京投是国企，这块业务本身就是我们的主业，我们有很多自持物业，会比较负责任地保质保量，这是我们跟很多开发商不一样的地方。”

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