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八成上市房企偿债能力不足 降价“保命”是关键

https://m.biud.com.cn 2014年09月01日09:46 家居装修知识网  

  上市房企资金链的愈发紧张已经毫无遮拦地暴露在了上半年财报中。

  首先是不断攀升的资产负债率,从一个侧面反映了开发商的艰难处境。

  中国房地产报记者根据上市房企已公布的2014年中报数据计算得出,截至8月27日,已公布中报的98家沪深A股上市房企,平均资产负债率已近77%,其中,资产负债率超过85%的房企有4家,超过80%的房企有18家。

  而上市房企债务偿付能力的下滑更是令人震惊。98家上市房企中,净现金流为负值的房企高达57家。

  从衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债能力的指标——速动比率看,在正常值1以下的有83家,也就是说,98家上市房企中,仅15家房企的偿债能力可以被评定为正常。而其中,0.5及以下的房企则高达55家。

  “一般而言,速动比率低于0.5的,说明偿债能力已很有问题。”兰德咨询总裁宋延庆在接受中国房地产报记者采访时表示。

  负债、现金流双承压

  上市房企的资产负债率正在逐年走高,2009年,上市房企平均资产负债率为65.17%,2013年这一数据迅速上升至74.56%,今年上半年则进一步上升至77%。与此同时,现金流却在严重恶化。98家上市房企中,上半年现金流动负债比率小于1的房企有74家,其中为负值的房企达69家。而现金流动负债比率衡量的是,企业一定时期经营现金净流量同流动负债的比率,反映企业当期偿付短期负债的能力。一般该指标大于1,则表示企业流动负债的偿还有可靠保证,该指标越大,表明企业经营活动产生的现金净流量越多,越能保障企业按期偿还到期债务。

  其中,鲁商置业上半年房地产主营业务同比增长60.22%,净利润同比增长26%,业绩表现似乎并不错,然而,资产负债率却高达92.86%,经营活动所产生的现金流为-21.85亿元,净现金流-17.81亿元,现金流动负债比率为-9.37,速动比率仅0.19,偿债压力非常大。

  华夏幸福今年上半年实现销售额242亿元,同比增长52.2%,但财务指标同样不甚理想。经营现金流-15.76亿元,因上半年筹资103.12亿元,净现金流71.2亿元,不过,高负债也导致现金流动负债比率为-2.13,速动比率仅0.38。

  即便强如万科、保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)、招商地产这样的龙头房企,资金链压力也已露端倪。

  从销售业绩上看,万科上半年销售过千亿元,但资产负债率却从2013年底的77%上升至今年上半年的78.93%,净现金流-12.92亿元,速动比率0.36,不过现金流动负债比率1.02,短期偿债无虞。

  保利地产和招商地产的财务情况则要差一些。保利地产上半年净利润同比增12.19%,但资产负债率为79.56%,速动比率仅0.41,现金流动负债比率为-7.82。招商地产上半年净利润同比下降30%,经营现金流为-73.32亿元,净现金流为-56.5亿元,速动比率0.48,现金流动负债比率-9.16。而金地集团则早已被踢出了一线房企行列,上半年净利润仅1.58亿元,同比下降48%,净现金流-3.88亿元。

  如果说资金链趋紧主要关乎企业生存的话,那么利润率下降则更关乎企业发展。

  98家房企中,近半数房企出现净利润同比下降状况,14家房企净利润亏损,均为中小房企。而在2013年年底134家上市房企中净利润亏损房企仅8家,有10家房企是在今年上半年开始由盈利转为亏损的,分别是金丰投资(上半年税后净利润-2.33亿元,同比下降981.85%)、嘉凯城(净利润-1.63亿元)、深国商(净利润-1.61亿元)、中润资源(净利润-1.49亿元)、中航地产、同达创业、荣丰控股、深大通、多伦股份、绵世股份、大龙地产,均为规模不大的中小型房企。

  另一方面,房企的资金来源却在紧缩,融资成本日益上升。数据显示,1~6月,全国房地产开发企业到位资金增速跌至3%。

  最堪忧之嘉凯城

  高杠杆之泰禾

  以高杠杆、高速扩张著称的泰禾集团,其财务指标堪称“差中之最”。

  泰禾集团资产负债率高达88.02%;在净现金流从低到高排名中,仅优于招商地产,为-25.48亿元,经营现金流则低至-138.34亿元,为最差;现金流流动负债比率也是98家房企中表现最差的,低至-63.23。

  上半年拿地的大量支出是其现金流不足的一个重要原因。上半年泰禾拿地金额累计146.16亿元,新增土地储备111万平方米。大手笔拿地、高速扩张依旧是其一贯策略。

  同时,泰禾集团上半年的销售业绩表现却颇为不俗。

  上半年公司实现营业收入22.53亿元,比上年同期增长3.87%;归属于上市公司股东的净利润为4.24亿元,比上年同期增长5.95%。上半年实现销售额101.35亿元,完成年度计划的40%。

  “泰禾销售良好回款顺畅,使得其整体资金链条处于安全范围。但风险在于,市场波动会影响公司销售和回款,资金成本高企则可能影响公司财务状况。”地产行业分析师指出。

  “虽然泰禾长期高负债,销售端则没有多大问题。”宋延庆分析称。

  相比于泰禾集团,嘉凯城在销售业绩、财务状况等各个方面的指标却均为“堪忧”。

  在上半年净利润亏损额中,嘉凯城仅次于金丰投资,排在第二名,亏损1.63亿元,同比下降716.17%。同时,资产负债率却高达82.94%,净现金流为-11.96亿元,速动比率仅0.24,现金流动负债比率为-2.82。

  自去年宣布由传统房地产开发商向“城镇生活服务平台商”转型的嘉凯城,在业绩表现上还未看出成效。

  “上半年结算项目较少,导致净利润亏损额度较大。预计三季度将减少亏损。”嘉凯城半年报指出。

  降价保命是关键

  毫无疑问,现金流显然已成为房地产企业下半年力保的核心指标。而降价促销,加快销售回款则是资金较为紧张房企的唯一选择。

  “从上半年财务数据看,形势确实不容乐观,中报反映的是企业半年前的经营状况,所以几乎可以断言房企2014年年报会更差。”宋延庆指出。

  “从政策层面看,下半年确实会比上半年有好转,这也是很多业内人士的判断,但这恰恰是我最担心的,大家都认为下半年形势好,所以降价动力不足,产品升级欲望不强。而事实是,现在整个房地产市场供求结构发生了历史性逆转,卖方市场已变成买方市场,即便市场有所起色,也绝不会再回到从前。购房者不会垂青那些性价比不高、品质不强的项目,而新的楼盘又不断推出。”宋延庆进一步分析道。

  对于房企来讲,能否真正降价到位是激活当前楼市成交量的关键,也是各个房企及当前市场“千方百计消化库存”的关键。“降价促销,不能掉以轻心。”宋延庆建议道。

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