今年前8个月，房地产行业的融资呈现分化状态。根据克而瑞研究中心监测的102家重点房企8月融资情况，总规模达350.25亿元人民币，同比和环比分别下降18.93%和43.13%。开发商业内近期对于融资渠道多表示不乐观，成本分化加剧。中海、越秀等房企透露融资成本仅5%左右，大型房企多在7%左右，而中小型房企高达15-20%的融资成本。有开发商表示，下半年投资欲望不强，也导致融资需求量不大。

  现状：房企融资内外冷热不均

  从国内房企的动作来看，行业对融资前景并不乐观。克而瑞研究中心检测的102家重点房企8月融资总规模350.25亿元人民币，同比和环比分别下降18.93%和43.13%。

  从主流行为来看，银行贷款、委托贷款、票据债务、增发配股等是最为普遍的房企融资方式。大型房企中，恒大地产通过与华夏银行的融资协议获取贷款40亿元。泰禾集团则为下属四家子公司110.5亿元贷款担保。

  “我们监测发现，8月的融资方式中，委托贷款环比大幅提升25个百分点至28%，成为本月最为主要的融资方式。”克尔瑞研究总监林波告诉记者，8月，在前两月企业大幅通过融资补充现金流、调整财务结构后，本月企业资金充裕度改善。

  同时海外市场热度大增。据数据研究供应商Dealogic的统计，2014年1-8月，中国房地产企业总计在海外市场上发行了524亿美元的债券，比2013年同期增长100%。

  “在国内外融资成本差额的影响下，凡资质较好的中国房地产企业肯定寻找机会出海融资，包括寻找壳公司做外资方面的融资运作，规模这几年一直在上升，这也已经成为行业惯例。”华南某大型房企有关负责人接受记者采访表示。

  有业内人士指出，如果国内房地产市场持续深度调整，而国际融资成本因为美联储升息而显著增加，中国房地产企业的资金压力将凸显。

  析因：市场成交低迷 房企观望

  有开发商透露，企业下半年仍处观望状态，投资欲望不强，造成本月融资需求量不大。

  华银投资副总裁齐霁接受记者采访时表示，房地产开发的热情受到资金压力的困扰。而房企很大一部分开发资金必须依赖投资杠杆，银行、信托等金融机构的支持尤为重要。

  房企对融资和资金的保守态度从土地市场也可见一斑。8月房企拿地意愿继续下跌，根据克尔瑞监测，北京、上海、厦门、成都等地都出现了土地流拍现象，数据还显示8月百城土地成交金额同比降四成，房企拿地呈现量跌价涨态势，由于市场成交的低迷，预计企业拿地越发谨慎。

  “意愿下降主要还是由于楼市持续低迷，企业下半年仍处观望状态，投资欲望不强。”克尔瑞分析师李权基告诉记者，如果楼市成交持续走低，预计开发商会持续谨慎拿地。

  预测：很可能造成“优胜劣汰”局面

  开发商近期对于融资渠道多表示不甚乐观，成本分化加剧。中海、越秀等房企透露融资成本仅5%左右，大型房企多在7%左右，而中小型房企高达15-20%的融资成本，发展压力巨大。

  这其中有一个重要因素：海外融资成本偏低，且规模呈上涨趋势。由于诸多房企频频尝试，目前从中原地产研究中心的统计来看，即便优惠的海外融资成本也已经上升，目前房企海外融资成本已普遍增加到7%以上。

  但仍然有越来越多的房企考虑借助海外平台实现筹集资金，这也使得优质房企通过低廉的资金成本逆市扩张，而中小房企只能苦苦挣扎。

  “目前国内的金融发展与国外发达水平仍有较大差距，国内存在金融产品单一、银行贷款期限过短难以满足需求等问题。”全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波向记者表示，举例而言，大多数房地产开发贷都是3年、5年的短期贷款，而房企要保持稳定的资金链来持续进行开发，只能通过不断拿地卖住宅的手段。如此反复，行业很可能造成“强者恒强、优胜劣汰”的局面。

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