【分论坛十一】中国现有政策及经济格局下，酒店（酒店装修效果图）如何完成转型、再定义或改造升级
2014年9月4日上午，第七届AHF国际酒店投资峰会分论坛十一“中国现有政策及经济格局下，酒店如何完成转型、再定义或改造升级”在柏悦酒店三层宴会厅举行。论坛由瑰丽酒店集团中国发展副总裁李圣勇主持，对话嘉宾有中信房地产股份有限公司酒店投资总监陈少川、北京红树林国际酒店管理有限公司常务副总裁陈然、上海智富集团商业运营事业部副总裁孟庆德、香港新世界集团 高级项目经理余汉南。
【论坛实录】
主持人：紧接着我们进行下一个议题。
下面有请我们的主持嘉宾。瑰丽酒店集团中国发展副总裁李圣勇先生。
李圣勇：谢谢亚洲论坛，想着来做这个嘉宾很久了，今天有机会。今天我们先有请几位嘉宾先上台，第一位是中信房地产股份有限公司酒店投资总监陈少川先生。第二位是北京红树林国际酒店管理有限公司常务副总裁陈然先生。第三位是上海智富集团商业运营事业部副总裁孟庆德先生。这位是我们集团的同事，新世界发展有限公司高级项目经理余翰南先生。
首先谢谢大家继续留在这边。
今天我们讨论的议题是中国现有的政策以及经济格局下酒店如何完成转型，再定义或者是改造升级。
我个人对最后那几个字，就是改造升级我是希望把它分开来的。是要改造呢，是要升级呢？或者是说需要降职呢？这都是我们可以在这里探讨一下的。首先我希望从两个大方向上去跟各位嘉宾问问他们对现有的格局下这个大方向，他们认为这个政策是一个短期的政策，还是说一个长期的政策。同时第二个问题是说在这个政策的底下，他们觉得对市场上的反应是一个良性的，或者是说有恶性的一个影响。首先请你回答一下，你们有现有的酒店，已经开业的酒店。
陈然：谢谢，我觉得第一个问我这个问题，其实从业人员都知道的话，现在这种经济形式下，我觉得这个是一个理性的回归，过去的高速的发展，总是要到一定的阶段要回调。所以我们认为这种情形会常态化，并且的话不会再像过去那几年通过地产投资的拉动，造成了大量的一些产能的剩余，造成了很多的酒店项目难以为继。我觉得这是一个对行业来说显然是一件好事情。出现了过多的竞争的话，对谁都不好。昂觉得现在是政府这么支持我们还是从理性的角度来看投资，这是对从业人员，从业来说，消费者来说是很好的事情，当然回调也是很痛苦的失窃，部分人不符合市场的规律来说的话遭受的痛苦会更大。谢谢。
李圣勇：希望这只是一个镇痛，像陈总所讲的，孟总你又有什么意见呢。
孟庆德：我很赞同陈总的意见，现在习近平提出了新常态这个词，对于酒店来说有两个方面，第一个是经济增长率从百分之十几回调到7.5%这个范围，随着经济增长的放缓，酒店需求的增长速度可能会下降这是第一个。第二个是国八条出台以后这种政策对于商务酒店，会议酒店都有非常大的影响。但是除了这些负面的以外，我们还有看到国务院发布的对于旅游发展的意见，这是建国以来对于旅游行业应该说最高级别的一个意见。对于渡假酒店目前会带来非常好的市场。所以说下一步渡假酒店，精品酒店的发展前景我还是看好的。
李圣勇：孟总的意思就是说其实是有新的机遇出来了，陈总呢。
陈总作为投资方一个看法。
陈少川：我们既有投资，也有经营和管理很多方面。我们之前也有讨论和预测，随着酒店业发展蓬勃的时候，我们看到大量的新型的高端的酒店在迅猛发展，其实我们曾经是几乎每一年都有一个评估。就是说这个势头能够维持多长时间，看起来这两年的情况的出现比我们原来的预期要来得早，为什么？以前任何一个预测是没有预测到八项规定，市场会自己调解，但是确实在这两年来，我们发现各种市场发展的情况和消费的风气完全不一样了。以前发展过程中我们对赋予了新建设的酒店带来了或者有，或者没有的带来的溢价或者是附加作用都当成了一个叫做投资环境的改变。现在看起来这个预测在我们今年的讨论中我们会发现以往对八项规定带来的影响都没有预见过，因为没有想到过这件事会来一得这么早，但是会预见到这样的发展有一天会转变的，很同意我们两位的意见，一个是这其实是一个机会的。特别是以前我们以发展房地产为驱动来发展酒店的过程，大家会看到整个行业会发生转变，特别是房地产开发商在这个方面，不管是哪一个角度去看也进行了一些调整。所以我们会看到这一年来新出来的市面上房地产开发商新签的酒店基本上是处于一个放缓的过程。
但是，如果仔细分析的话，我们会看到很多度假地产所驱动的酒店的发展是隐藏在一个很强的动力在里边的。特别是随着国家的城市运营的发展，包括之前讲的新农村的建设，很多的地方都做了渡假村的建设和经营，甚至是比较好的一些提升。我们现在所聚焦的可能都是在海南，或者是云南这一带，全国各地到处都在做，我们发现市场的潜力是无限的，可以看到可能在未来十五到二十年还是一个潜在的，庞大的市场，这个市场里面的特点不会像我们以前开发这种高端的酒店这么大规模的基础，可能大家会更多的采取一种多品牌，更多的有创新，创意而且引进一些以酒店为载体的新的消费生活方式的做法进来。那么这样的呢可能整个的酒店市场特别是渡假酒店的市场会更加丰富多彩。
李圣勇：我要先恭喜陈总他们，因为他们开发这个旅游地产的话，相对受的影响是比较小的。倒过来我要问问我们的余先生，作为一个项目经理，有没有看到你们的项目有陈总所讲的说有延误或者是推慢发展的步伐呢。
余汉南：其实我在这个酒店行业工作这么久了，做过很多的项目，最近这些项目的影响是有，不过就是说不是很严重。只是说一些部分，就是说有一些没有实际需要的地方可能就没有再建造这些华丽的酒店。而且他会把他转型到一个实实在在的，他当地需要的那种商务型还是说会议型的酒店。会转型到这些方面去所以说在最近的时间，是没有什么严重的影响的。所以说我觉得这个方面，就是说做酒店应当地的需求实实在在做一个有需要的酒店在当地。变成这个在业务上面，在用材方面都是实事求是的方式去做。我觉得这个方向是对的。
李圣勇：谢谢，似乎大家的意见对那个新的政策都是很正面的。就是余总刚才讲的，可能项目里面也有做出一些微调，这些微调可能是更务实，更理性方面的市场走的，这样的话接下来我带到另外一个问题，就是说对现有的酒店到底我们在这个格局下，是需要转型还是在改造呢，在定义呢，大家的看法如何，因为在过去刚才余先生讲了，往更务实的，那就是说我们以前有一些酒店的设计方面可能不够务实了，可能在市场上面的一个比例也注重了很多，可能地方政府也好，政府对餐饮方面的看法，对现在可能都有影响的。陈总，你们觉得对现有的酒店最大的影响是在哪一块。是在餐饮呢还是说是在客房销售呢，还是说两者都有呢。
陈然：很难说，针对具体的案例，每一个酒店不一样，要受影响可能整体都要受影响，特别是高端市场，我觉得对于北京像上海、深圳、广州、三亚这些市场受影响相对小一点。
李圣勇：陈总很多地方都待过了，像上海，北京，对全国的不同的环境都比较熟悉。
陈然：这个地方的需求可能仍然都存在，受影响的是局部的影响，比如说餐饮市场，高端的餐饮市场和会议市场的影响受的冲击大一点，但是在其他的一些城市，比如说二线，三线的商务酒店受到冲击特别大。酒店是一个被动的，调整非常困难，从设计到开业三十六个月，等你出来的时候，政策环境发生了巨大的变化了。五百间房开业的时候就是五百间房，生意好了有五百间房，生意不好了五百间房一个不能少。所以说这个调整非常的缓慢和痛苦。这么大一个宴会厅，怎么调呢，不可能改成夜总会或者是商业。所以投资的时候业主就要仔细的衡量自己，看看将来我们的产品是不是真正的能够受到消费者的最终的拥护，你所做的生意是做什么样的生意，这一定要思考清楚。因为经济波折的话总是有高或者是低，低谷的时候，我觉得现在还不知道低谷的时候，只是一个市场的理性的回条，你在这种回条过程中站稳脚，成本的管理，服务的质量不能下降。熬过这段时间，适当的调整你的不必要的设施，比如说餐饮的设施，比如说过多的会议的设施和超豪华，超标准的设施，这个要做一些调整甚至是关、停、并、转。确保核心的产品能够得到小非这的拥护，我觉得市场还是有，长远来看的话，中国的这个酒店的量远远没有达到成熟国家的那样一个保有量，这个过程是有些跌宕起伏。所以我觉得各位同事还是需要静下心来自己看好我们的服务质量，看好我们顾客的感受。
从市场细分来说，刚才两位也说，度假市场是比较（英文），这个行业和其他的行业一样出现一些过渡的投资或者是说投资速度过快，赶不上商业增长的速度，看到云南本地有这么多的旅游项目在做。当地的旅客到达人数和这个机场的承受能力都是有限的，所以说这显然和经济规律也是相反的。所以说任何事情不是说看起来那么美，大家都去做，这肯定会出现问题，我觉得还是回到一个叫做自然增长的状态。每家店都能做到开心，让客户满意，不管是旅游还是渡假酒店。
李圣勇：正好两位陈总都是在云南那边有一些投资。刚才陈总提到的一件事引起我想问的另外一个问题，我们投资的时候的策略或者是计划。隐身到了我想问问，就是说可能孟总也可以回答一下。就是说是不是我们做前期的工作，在投资方面，这个风险评估，对你们来讲投资方，以前我碰到的项目，很多时候投资方对风险的评估不是太在意，现在的格局下，是不是变成一个很重要的策略。或者是厘定你们对一个新项目发展的指标呢。
陈少川：投资之前的风险评估是必然的步骤。
李圣勇：以前对于我来讲他们只是一个形式上的比较多。
陈少川：当然这可能也是会有一个，经济比较蓬勃的时候大家会形式一点，但是这个摆在那里，对股东负责的时候都要考虑的这一点是做的过程中，都是有一个很好的机遇，不能够说投到哪，都要发生成本。但是投资的模式和盈利的模式会有自己的一些判断或者是说自己的诀窍去实现。这个不是每个公司或者是说每个企业都需要一致的做法，可能这块地大家认为不能建酒店，可能有一些机构用于其他的经营。酒店这么庞大的规模，大家其实都是在期待它的业绩出来的时候，就是做出来了。以前大家都是会带着疑问去看，现在我们觉得做得特别有意思。而且刚才也在会前交流了，这么大的面积70多餐厅（餐厅装修效果图）的，大家会感觉这个其实是不是一个应该考虑的，对于渡假来说，或者是投资项目来讲，国内没有太成熟的经验。再加上我们客源结构很不一样，国家的政策使得我们客源很不一样，看到国外出去旅游和旅行，休闲渡假会更加强调小家庭或者是两个人一起去。国内的环境不一样，国内的独生政策使得小孩儿出去的时候，一个人玩还不够，所以出去的时候是几个家庭一起出去，所以这个使得我们对产品的设计安排又不一样。所以我认为很需要做评估。但是我们经济的发展过程中，我们的经济的调整也比较快，比较多，有的时候过后才看出所谓的规律。所以说即便是我们用很短的时间去评估，商量之后可能跟我们之前又会产生很多不同的变化，像刚刚一开始提到的这两年来的变化，很多人是没有办法意识到的。
李圣勇：但是我觉得两位陈总提到了都是在他们的范畴之内比较偏重于旅游的哪一块的酒店发展。所以我想问问孟总，在城市的酒店，这一块以后的发展对刚才我讲的那个风险评估，刚才我问的改造、升级、或者是降级您有什么想法。
孟庆德：我先说一下新建的酒店评估，以前做酒店的时候大部分是拍脑袋做的，即便是请一个咨询公司做投资评估，也往往是为了应付银行或者是政府的。真正理性的反应，还是有欠缺的。目前这种投资回报率降低的情况下，业主将会被迫进行更仔细的，更审慎的投资可行性研究。适当的控制投资规模。比如说在一个二线偏后的城市，前一段时间我劝他定为一个五星级，五万平方，投资六个亿的项目，我建议他改成一个四星标准的酒店，而每个平方的造价控制在八千平米，总面积两万五千平米，这个项目总投资额是在两个亿，这样的话在酒店方节省四个亿，同时还能节省下两万五千平米的空间，可以用于做成那种类住宅的产品，可以去销售，可以去迅速实现资金的回流。投资的总规模需要进行考虑。
第二个是投资的酒店的功能和布局，以及功能的面积分配需要进行变化。我们看到国内的高端的酒店，往往是追求高大上，有很宏伟的大堂，有非常大的宴会厅，有很多很多的餐饮，娱乐的设施。但是这些设施有很多是不产生效益的，而同样的面积，比如说一个大堂，一个一千多平米的大堂，如果说我们拿走600个平米做成商业，在市中心的区域，租金可能高达一天三十块甚至是更高。在济南有一个项目正在运营，以前的大堂很大，现在拿走了一多半的面积做成了商业，给他带来了非常丰厚的回报，新项目在做的时候，我建议充分的考虑面积配比，餐饮如果说在
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