2014年年初以来，全国房地产市场进入了调整期，整体表现萎靡，在这样背景之下，大型房企表现出了“强者恒强”的特征。今年前8个月，前10强企业占比17.59%，比去年全年行业集中度提升4.3个百分点。6月，各大房企为了冲击半年业绩目标，加大推广力度，当月销售业绩达到半年中的顶点；7月，随着压力减小，房企销售业绩有所回落；8月，前50强企业销售总金额相比7月增加200亿元，折合约2万套房源，环比增长13%，经过6月的消耗和7、8月的短暂积蓄，市场需求明显回暖。

8月，作为“金九银十”的热身，各大房企摩拳擦掌，跃跃欲试。从8月份上海市新开盘的成交金额TOP10排行榜可以看出，单城市单盘的最低成交金额达4512万元；并且有四个项目楼盘达成交金额过亿，该成绩在行业调整期内进一步印证了市场需求的存在。本月单盘销冠三盛宏业浦东颐景园在8月31日开盘首日，推出281套房源，售出248套，签约率达88%，单盘首日成交5.3亿。此外，阳光城愉景湾、瑞立万立城、金地自在城的成交金额分别达到了4亿、1.47亿及1.46亿。

对于浦东颐景园的热销，亿翰智库认为：1、该项目区位优势突出，迪士尼、浦东机场、自贸区的需求外溢明显；2、项目品质优于同地段其他社区——30%的建筑为国家住建部评定的“绿色三星建筑“，且精装比例达90%，建筑设计成本均高于周边楼盘；3、产品设计迎合市场，迅速消化了该区域内刚性需求。

从榜单可以看出8月份各大房企的销售业绩为上半年萎靡的上海楼市一扫颓势，同时也吹响了房企在”金九银十“的黄金期里争夺销售业绩和完成去化任务的号角。

                                                                                                                     （数据来源：亿翰中国）

亿翰智库认为，面对即将到来的“金九银十”这样一个很敏感的时间节点，首先，从购房者需求角度讲，今年6月开启的松绑限购浪潮，恐加剧购房者恐涨焦虑情绪，因此势必会在接下来的时间有一波释放。在政府宏观调控的影响下，市场已经观望了近9个月的时间，尽管市场正处于一个下行通道，但随着供应量加大，购房者需求将在一定程度上释放。

其次，对于开发商而言，在这样一个行业“寒冷期”，为了缓解去化减慢而导致的资金压力，一定会抓住这个“金九银十”的黄金期来实现企业的年度销售目标和去化任务。当然，在行业处在下行通道中，房企为了完成销售额，肯定会给消费者一些比较大的让利活动，以此来刺激市场需求。因此，以上海为例，从8.22到8.30，共计有23个项目入市，占比8月开盘总数达67.65%。供应量的飙升在一定程度上起到了对成交量的刺激作用，多个项目于月末扎堆入市或将带动9月初的成交量出现上扬。由此可以推断，随着受到购房者需求释放和企业降价意愿的双重影响，市场将在“金九银十”迎来逆市下的“小阳春”。

回顾历史，不难发现，即使在房地产行业最萧条的2011年，“金九银十”的销售黄金期依然使得大部分房企完成了年度的工作目标。也就是说，即使在最困难的时期，每年也至少有一波大的销售旺季在支撑着行业。而2014年前7个月，并没有出现一个大额度的成交记录。

亿翰智库总结：

1，今年的“金九银十”将会迎来今年第一波销售旺季。但是鉴于需求积蓄窗口期过短，所以这波行情只会是波段，不可持续。12月可能会是最惨价格战。

2， 按照目前行业整体性的需求萎缩状况以及投资低迷程度来看，明年下半年极有可能供求关系再度逆转，行情真正再度向好。

3，当前政府救市过早，但就行业而言是个非常不好的征兆，很可能由于房价调整不够导致地价难以实质性回归，将会使得下一个三年周期中小房企运营空间日益狭小。

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