2014年上半年，下行，是国内房地产市场的主基调。在现象层面，最直观的下行表现为楼盘降价、土地流拍；在联动影响方面，下行开始推动众多城市放松限购，开始救市。
而作为市场中的一大主体，房地产企业在2014年上半年的表现究竟怎样，给自己、给股东交上一份怎样的答卷？当各大上市房企公布半年业绩后，可以发现这份答卷并不是那么令人满意。
过半企业净利润率低于10%
本周，新京报记者统计了万科、恒大等20家在国内排名靠前的上市房企(万达[简介 最新动态]、绿地因未整体上市，未计算在内)的主要经营指标，包括营收、净利润、净利率、净负债率、持有现金等财务指标，以及销售额和新增土地储备情况。许多房企的业绩指标表现出一些引人注意的倾向。
增收不增利，或者净利增幅明显低于营收增幅是不少房企面临的实际问题。比较明显的包括净利水平处于行业领军地位的中海，上半年净利率下滑了8个百分点，净利增幅比营收增幅低了约20个百分点。
兰德咨询在一份覆盖202家上市房企的统计中表示，53%的企业净利润已触及10%红线，预计明年房地产业就将成为中利行业。
房企销售业绩分化明显
与此同时，20家标杆房企中，多数负债水平上升，这其中包括恒大、保利、金地等13家企业。某去年频繁拿地的福建企业的负债率更是达到482.7%。兰德咨询总裁宋延庆还对记者表示，一些企业名义负债率虽然不高，但实际负债率却很高，这背后有企业玩弄假股真债、变种信托等花招的原因。
在房企之间的横向比较上，从最直观的销售业绩来看，增长与下跌互见。有分析认为房企之间的分化趋势也在加大。不少企业也已经从分化中看到机会。如金地就表示，部分过度加杠杆的中小企业可能在今年遭遇比较严重的偿付危机，这为财务稳健的一线企业带来较好的并购机会。
当然，值得注意的还有，上半年，万科、恒大等龙头房企继续转型的步骤，开拓更多的业绩增长点，这为企业的持续发展提供了更多动力源泉。
【解读·营收】
大房企增收仍是主流
在新京报统计的20家较大的A股和H股上市房企中，16家企业上半年营收出现增长，其中远洋地产涨幅最大，达到96%。4家房企营收出现下降，包括龙头房企万科以及招商地产、佳兆业和金科。
从统计样本上看，上市房企营收增长仍然是主流。此外，平安证券等券商也预计房企全年业绩仍将维持小幅增长。
龙头房企万科上半年营收略降是4年来首次出现。对于营收下降，万科解释称因为超七成的竣工量将集中在下半年，上半年结算不多。对于全年业绩，万科预期乐观。中期营收下滑明显的金科股份，也表示因受期内结转面积减少的影响。
兰德咨询总裁宋延庆认为，房企之间营收数字的差异，主要是因为期内可结算资源多少不同。上半年结算的资源主要以去年销售的为主，表现出明显上涨的也是去年销售上扬的结果。而这和上半年销售业绩高低并没有太大关系。
同时，房企营收增减和净利水平并不等同。万科上半年营收下降，但结算净利率与去年持平。宋延庆认为，房企普遍存在的还是增收不增利的情况，营收上升，但利率水平在下降。
【解读·利润】
房企利润率下跌成趋势
记者统计的20家龙头房企半年报中，有15家的净利润实现了同比正增长，中国海外发展以85.5亿元的净利润高举中国最赚钱房企榜首，同比大增33.7%，恒大、万科、世茂紧随其后，上半年净利润都超过40亿元。
从净利润增长速度来看，恒大速度最快，同比增速近40%，其次是中海、招商、远洋，都录得了超过30%的正增长；但仍有5家房企净利润出现了同比大跌，刨除资产价格重估后，绿城净利润跌幅达60%至6.61亿元，金地大跌近50%，上半年净利仅有1.58亿元，创下龙头房企中报的利润新低点。
值得一提的是，由于项目成本普遍上升、而销售价格下跌，今年期入账的项目利润较低，行业利润率下跌成为普遍现象。毛利率方面，仅有佳兆业等少数房企毛利率出现上升，万科毛利率跌至21.8%，成为6年来的最低点。
绿城金地等触“红线”
据兰德咨询提供的数据显示，利润率下滑是房地产行业的大趋势，从2010年起，A股上市房企净利润率以每年1个百分点左右的速度下滑，预计到2015年，行业毛利率将低于30%，平均净利润率可能踩到10%的红线。
远洋董事长李明此前曾表示，一般来说，20%的毛利率是比较低的，30%则是较高的，而25%在行业中处于正常水平，按此标准，已经有不少龙头房企触及“红线”。
而今年上半年房企的净利润率更加“难看”。“盈利明星”中海，中期净利润率达到26.3%，位于龙头房企的前列，但相比2013年同期仍大跌了8%；此外万科为13.4%，保利为11%，恒大、碧桂园[最新消息 价格 户型 点评]等多家房企则对净利润避而不谈。
融创中国执行总裁汪孟德在中期业绩会上表示，上半年，融创中国的净利润率可能只有6%-7%，代表了多数内地房企净利润率的尴尬情况。
【解读·负债率】
房企负债率现攀升
负债率攀升成为房企中报的又一大共性。记者统计的20家龙头房企中，除了万科的负债率达到36.4%的优秀水平以外，几乎所有的房企都出现了负债率的高增长。
其中最惊人的要数过去两年间的福建“黑马”、一直激进买地的某房企，2014年中期净负债率高达482.7%，同比大增290%，成为A股负债率最高的房企。
保利地产中期净负债率大增23%，达到118%，不仅是龙头房企之首，也达到A股公司中高负债率的“红线”，此外，恒大、绿城、华夏幸福等房企负债率的增幅也同比达到了20%或以上，净负债率达到90%上下。
业内人士指出，值得一提的是，如恒大、碧桂园、佳兆业等多家在香港上市的内地房企，今年都频频通过发行永续债实现融资，或借新债还旧债，如果将永续债算在负债里，那么上述房企的负债率还将进一步飙高。
“房企中报有一个共同的趋势，长期偿债能力下滑、行业总体杠杆水平快速攀升”，北京中原分析师张大伟表示。
中原集团研究中心统计了40家房企2014年上半年的财务报告，从成本控制能力、资产周转速度、长、短期偿债能力和核心盈利能力五个方面进行了比较，发现超过50%的房企各项财务指标均同比走弱，同时长期偿债能力下滑的房企占比高达70%，行业总体杠杆率在增长，意味着房企以往重资产的模式亟待转型。
【解读·销售额】
“抢跑”房企销售额劲增
在20家房企样本中，销售业绩变化表现出明显的不同。从数量上看，12家房企销售业绩增长，8家房企销售业绩下滑。销售业绩增幅最大的是泰禾，增长182%；销售业绩下滑较大的包括远洋和华润两家。对此，业内认为和整个市场下滑大背景分不开。华润置地在解释上半年业绩下滑时称，主要是由于市场因素和新推可售资源减少所致。
今年上半年，全国商品住宅销售面积4.25亿平方米，同比下降7.8%，不过和2012年同期相比仍有20.2%的增长。而不同企业的销售表现也不一样，万科、恒大、碧桂园都有比较明显的增幅。
北京中原地产首席分析师张大伟认为，房企的销售业绩增长，与其灵活的销售策略密不可分。诸如北京万科就表现出明显的灵活性，在现行调控政策框架内积极销售。同时，恒大、碧桂园等集中布局三四线城市的房企，销售额涨幅都超过50%，这和部分三四线城市需求上升有直接关系。
而一些重点布局集中的房企，特别是布局在楼市下行“重灾区”的，上半年业绩就受到较明显的影响，如绿城、远洋等。绿城重点布局的杭州，远洋重点布局的杭州、天津、大连，都是库存量都比较大、上半年深度观望的城市，影响了房企上半年销售业绩。
谈到下半年的销售策略，万科、华润、龙湖等都重点强调了诸如“积极销售”、“推动库存去化”等关键词。
【解读·现金流】
龙头房企现金流缺口大
为了应对即将支付的到期债务，恒大、保利、碧桂园、中海等龙头房企手中持有的现金也出现了增长。截至6月底，恒大所持现金总额640.3亿元，连同未动用的银行融资额度503.9亿元，集团拥有可动用资金1144.2亿元，恒大现金储备也达到了历史高点。
恒大集团董事长许家印表示，这是因为集团坚持“现金为王”的策略，2014年上半年，集团销售回款突破528亿元，下半年还将加快回款速度。
但是，也有部分房企，手持现金不足以支付未来一年内到期的债务，使得公司对销售回款或贷款的需求依赖度较大。
除了手持现金外，由于销售回款减慢，今年房企的经营性现金流也不乐观。据同花顺iFinD数据显示，上半年沪深两市146家的上市房企，经营性现金流量净值为-1208亿元，而去年同期为-584亿元；有107家房企的经营性现金流量净值为负数。
中金公司的数据显示，其重点覆盖的A股上市公司净负债率达到106%，超越了2008年的高点，而在内地及香港上市的内地房企一年以内到期负债和在手现金之比分别为1.33 倍、1.56倍，仅略低于2008年下半年水平，资金流压力逐步显现。
中金预测，由于短期资金流压力抬头，在售库存创历史新高，预期开发商未来将逐步出现减价换量行为。
【解读·土地储备】
或变审慎拿地为伺机抄底
“审慎”、“谨慎”几乎是每家房企在谈到拿地策略时都会提到的词汇。相对于去年，今年上半年房企在拿地策略上的谨慎确实落在了行动上。
在16家明确透露了今年和去年上半年新增土地储备的企业中，8家房企拿地宗数和规模出现明显下降。比较有代表性的有万科、恒大、金地等。
谈到影响房企上半年拿地热情的因素，多位开发企业人士表示这和上半年楼市下行态势、信贷环境偏紧有关。
对于下半年土地市场，不少房企都流露出寻求抄底的机会。中海地产就在中报中表示，伺机以低成本加大优质土地储备的吸纳；金地也认为，如果土地市场持续低迷，可能出现一些合适的投资机会。龙湖则认为，土地市场虽有冷却趋势，然而真正底部机会尚未到来。
同时，多个企业还透露出布局进一步向一二线城市倾斜的意向。恒大就表示，项目拓展向一二线城市适度倾斜；保利也称，未来拓展将聚焦一二线城市、供需关系良好的三线城市。
至于一直专注于一二线城市的融创，以及融创入主的绿城，则将聚焦一二线城市进行到底。孙宏斌在参加绿城业绩会时就提到，未来绿城将聚焦一二线城市，慢慢减少在三四线城市的布局。
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