广钢新城周边一手住宅售价为2万-2.3万元/平方米，和楼面地价相近

　　文/图 羊城晚报记者 陈玉霞

　　日前，广州市国土房管局挂出公告，广钢新城9月底将进行今年内第二次推地：共将推出6宗地块，包括5宗二类居住用地和1宗商住用地，总出让面积约20.4万平方米，总建筑面积达80.7万平方米。和今年2月份广钢新城首次出让地块相比，本次出让地块的起拍单价高了近千元，达1.4万元/平方米，同时没有硬性规定要建设90平方米以下的中小户型。

　　公告挂出后，广东保利董事长余英发微博称：“广钢地块我们必须拿，多少钱也得拿！等着瞧吧！”

　　有业内专家认为，一方面，广钢新城地块具有独特的地理优势，相信想买地的商家有不少；另一方面，目前房地产市场的整体环境已经发生了转变，尽管起拍地价比之前的高，但再现地王的可能性已经不大。一旦市场行情持续低迷，未来两三年广钢新城住宅3万-5万元/平方米的售价能否有较大的市场承接力，仍要打一个大大的问号。

　　疑问1

　　市场变了，哪家房企还想买地？

　　今年2月份，广钢新城首次推出5宗土地，受到12家知名房企的激烈争夺，最终被中海、华发股份和金融街三家房企瓜分，楼面地价为1.7万-2.1万元/平方米。如今，房地产市场整体行情已经发生转变，成交量持续低迷，此次推地，能否再现激烈争抢的局面？“我不看好9月底的广钢新城地块拍卖。”合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，楼市没有好转，土地挂牌价竟然比上一次的起拍价还高，“面粉贵过面包”的现象没有改变。

　　然而，不少商家均对广钢新城地块表露出兴趣。表达最为直白的是保利地产。已经抢得“头啖汤”的中海地产和华发股份也均表示出相关意向。广州中海地产相关人士告诉羊城晚报记者：“广钢新城地块有很多优势，我们都做了评估报告，建议集团购入。合适的地块，我们都会考虑买，但最终买不买还得由集团总部决定。”华发股份相关负责人也表示：“华发很看好广州房地产市场，如果价格合适，会继续在广州拿地，包括广钢新城。”

　　资深业内分析人士肖文晓认为：“开发商还是会抢地，因为广州未来在中心城区可以推的土地已经很少，土地价值越来越稀缺，广钢新城成片规划，宜商宜居，对开发商立足广州市场有着重要的战略作用，不过，这次不一定会出现新地王，地价已经偏高，楼市整体行情不太好，商家此时高价拿地会更为谨慎。”

　　疑问2

　　地价高了，楼价就能水涨船高？

　　土地的抢手程度，和楼市的成交热度密不可分。今年2月份，广钢新城拍出“芳村板块地王”，当时业内人士均看好后市，认为芳村楼价卖3万-5万元/平方米并非难事。但目前的市场，已经今非昔比。

　　芳村楼价能否超过3万元/平方米？不少业内人士表示“不太容易”。“在很多人眼中，这里还是芳村，楼价要达到3万-4万元/平方米比较难。今年年初在广钢新城拿下其中一个地块的商家朋友最近经常找我，询问旁边一些旧项目的情况，但几年前的项目和现在的市场没有可比性。这位商家朋友感到非常纠结。”一位曾经在芳村坑口地铁站旁操过盘的资深人士说。据记者了解，中海广钢新城项目的规划一改再改，最终决定做超高层，黎文江对此表示：“中海一向善于成本控制，此次选择做超高层，可见其无奈，其他房企估计也没有更好的办法。”

　　据了解，广钢新城地块附近的在售产品主要集中在龙溪路和滘口一带。龙溪路如保利塞纳维拉、元邦明月水岸等楼盘，售价为1.7万-2.2万元/平方米；滘口一带有较大货量的新世界凯粤湾，新品售价预计为2万-2.3万元/平方米，楼价都和广钢新城2月份拍出的楼面地价差不多。未来两三年，广钢新城的楼价超过3万元/平方米能否有较大的市场承接力，目前很难有定论。

　　疑问3

　　没规定“小”，就只能做大户型？

　　广钢新城今年2月份推出的首批5宗地块，政府规定“90平方米以下中小户型的比例不低于60%”。此次出让，并没有类似的户型规定。对此，黎文江认为，这意味着商家可以建设大户型豪宅，因为此次的起拍地价已达1.4万元/平方米，2月份成交的最高楼面地价已近2.2万元/平方米，打造售价约4万元/平方米的豪宅是顺理成章的事，但目前广州库存产品的套均面积达137平方米，成交缓慢的绝大部分是大户型，若不放松限购，广钢新城的大户型只会是死路一条。

　　广钢新城的地块只有建大户型这条出路吗？“确实比较让人头疼，一定要认真调研后才能决定做什么产品。”上述坑口项目的资深操盘手表示。肖文晓认为：“谈做什么产品是其次，按照1.7万-2万多元/平方米的楼面地价，开发商肯定会慢慢开发，因为市场在短期内没办法支撑这么高的楼面地价，只能慢慢建，等楼市回暖才好办。建设中小户型也并非没有出路，香港楼价够高吧，李嘉诚还做超小户型呢，单价虽然高，但中小户型总价低，不会没有市场。”

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