西山艺境营销总监 李杨

主持人：在“降”声一片的北京房地产市场，高端、改善型住宅市场成交火热。今年自限价令放松以来，均价4万元以上高端住宅开始陆续进入市场，普遍呈现出量价齐涨的态势。

在此契机下，京西唯一纯正城市半山别墅——西山艺境Ⅱ期•傲山湾开盘，吸引了众多高端置业人士竞相追捧，不到1个小时，认购金额超过5亿元，再度掀起京城高端楼市热销的新狂潮。

北京高端项目的回暖迹象能否延续？接下来，影响楼市走向的关键因素是什么？带着种种疑问，我们诚邀西山艺境项目营销总监李杨李总做客我们的访谈直播间，解密项目热销原因，探讨“金九银十”楼市走向。

西山艺境二期力作傲山湾仅一个小时的时间就创下了5亿元的热销成绩，据我了解，傲山湾蓄客时间非常短，只有仅仅一个月，但是在市场整体疲软的背景下，项目却取得了这么好的成绩，在热销背后有什么秘籍，跟我们谈一下。

李杨：西山艺境二期的傲山湾，作为二期的升级产品，它能卖得非常好，主要还是取决于西山艺境整个项目，在去年开盘，一直到现在，在上半年整个市场非常优异的表现。在2014年北京商品房住宅市场西山艺境排名是第四位，所以它的良好业绩，也是为我们傲山湾的热销奠定了非常好的基础。

还有我们项目的这种稀缺性，因为大家都知道现在北京西部的项目越来越少，西部土地供应也非常少，而且西边容积率仅为1.1的别墅项目少之又少，应该在售的只有西山艺境这一个项目。所以项目的稀缺也决定项目能得到广大市场的认可，再加上我们对项目的品质的打造，我觉得西山艺境这个项目还是有非常大的产品的稀缺价值在里面。首先我们有优美的自然环境，可以说我们是北京自然环境最好、最适宜居住的城市别墅社区，因为从城市属性看、它的通达性好，交通非常便捷，从自然资源看，我们建在山上，我们是半山别墅项目，而且是真正三山环抱的项目。第二，我们打造的是源自波士顿的百年经典建筑美式褐石风格，而且在北京只有西山艺境社区里面是拥有500年历史的古树古塔公园的，这是一种文化，一种传承的象征。这几点价值，以及我们项目的高品质也决定了这个项目在入市以后能得到广大购房者的喜爱。

主持人：我们也是了解了一下目前的一些市场数据，截止到8月24日，北京市8月份的千万级豪宅市场成交量为119套，与7月份成交量是基本持平的，比去年的同期减少了67套，成交均价为51154元/平米，比去年同期上涨了3.8%，在这样的数字背景下，您认为下半年的高端楼盘会呈现怎样的发展趋势呢？

李杨：其实我觉得近几个月，从6、7、8这三个月，整个成交量比1到5月份还是上涨了很多，之前基本上4、5月份都是在40万方的成交量，现在已经能到七八十万方了，这明显是一个非常大的增长。而且在去年年底限高令陆续解除，包括今年在8月份也有一些高价楼盘入市，且销售得非常好，在这样的市场环境下，我认为9、10月份，传统的金九银十应该能出现这种热销不论是市场成交量，还是一些高端楼盘的供应、成交价的上扬，我觉得都会有很好的表现。

主持人：您对金九银十是非常看好的。

李杨：对，我相信随着年底的到来，各大开发商都会在去抢占这个金九银十的市场，以完成整个全年既定的销售目标。

主持人：针对这样的情况，西山艺境有怎样的一些打算呢？

李杨：因为我们项目有别墅区洋房，还有半山别墅，别墅区的洋房，基本上已经销售得差不多了，现在主力就是去销售半山别墅。继8月30号当天卖了5个亿之后，我们预期会在10月份进行二次加推，满足没有买到的客户的需求。在价格上我们基本上会有小幅度的增长，因为半山别墅的产品，它的稀缺性还是非常明显的，，半山别墅的产品在中轴线往西都是没有的，卖一套少一套。所有的价格后续还是会局部上涨的，但是到十一期间，不会有太大的涨幅，所以大家还是抓住机会尽快出手。

主持人：我觉得第一次开盘买到房的购房者应该还是挺欣慰的。下面说完了市场，再来说说产品，很多购房者都是比较关注产品的，相比之前的120-180平米的墅区洋房，这次推出的是二期200到400平米的半山别墅，客群肯定是更加高端，在西山艺境傲山湾半山别墅产品推出之后也是引起了市场的广泛关注。您能揭秘一下傲山湾产品的主要特色吗？在建设品质社区理念上有哪些深层次的思考，以匹配更高端客户的需求？

李杨：傲山湾产品是位于整个项目西北方位，是处于整个地块地势最高的位置，去过现场的网友都会知道，现场的40米的高差体验，以及半山环抱的体验感也是非常强的，傲山湾处于我们地块的西北位置，地势最高，且占据自然资源最好的位置上，我们定位的是200到400平米的联排别墅和叠拼别墅到，联排别墅400平米左右，总价在1600万到2000万之间，叠拼别墅是在200到300平米之间，总价在1000到1500万。

这个产品还是有它自己的属性在里面的，刚才讲到了它的高差，这个在北京来说，其实是非常罕见的。建在半山上，成本很高，我们依地形、依地势形成40米高价的抬地式景观，选择每一套房子你的居住体验都是完全不同的。而且在我们小区里边，还有非常大的特色，就是我们的产品虽然是六联排为主，但实际上都是双拼式的，因为东西是有高差的，地势自西向东，是由高向低，错落的，两套两套错落的排列，所以会感受到我们项目的联排就像双拼。这个对于客户来说，它的居住价值是增加的，再加上我们这种双首层的设计，无论是叠拼还是联排别墅，地下一层区别于其他项目的地下一层，因为大多数市场上的别墅，地下一层都是靠南北的窗景进行采光和通风，但是西山艺境地下一层因为南北有高差，南向地下一层是等同于一层的，所以它完全是有足够的采光面的，所以这种双首层的设计，让地下一层你的会客厅、你的卧室完全都可以实用起来，对客户来说，它的实用价值更增强了。

而且我们还针对傲山湾的产品，做了私属的半山精装大堂，对于高端客户的私密以及私属感的体验，也进行了再度的升级。对于别墅类客户，到达项目以后，对半山的生活体验和产品的双首层价值是非常认可的，所以我觉得开盘当天也才能卖得比较好。

主持人：其实咱们项目对于高端客群的把握还是非常精准的，而且在设计上都满足了这些高端客群的生活需要。咱们自古以来就有东富西贵之说，我们项目位于门头沟，也是山水环绕的区域，而且历来都是皇家贵族避暑圣地。我们也知道现在随着经济的快速发展，门头沟这个区域与主城区连接是十分紧密的，门头沟区政府也在斥资2900亿打造京西WSD西部综合服务区，请问门头沟区域在交通、经济、政策等方面发展如何？您对未来的发展前景是怎么看的？

李杨：其实现在门头沟发生了翻天覆地的变化，到过门头沟区域的人都会感觉到眼前一亮，他会觉得跟他在记忆中的想象完全是不同，因为现在接驳整个门头沟城区以及与西四环的莲石路与阜石路都是两条不收费的快速路，15分钟的车程可以到达西四环，特别便捷，而且没有额外的交通成本。这一点来说，其实完全可以满足整个门头沟区域的交通发展。而且现在目前还有在规划中的西长安街沿线，还有S1线在2015年要开通，是接驳1号线和6号线的。所以无论是道路交通还是轨道交通，都会使得门头沟区域发展更为迅速，更为完善。门头沟区域的教育、商业、医疗配套也比较完善了，三甲医院，实验二小等好的学校也能满足购房者孩子上学的问题。周末购物，驱车10到20分钟都可以到达石景山的当代商城、万达、金融街购物中心、金源shoppingmall。这样的交通非常便捷，也可以看出我们半山别墅有很强的城市属性。

而且门头沟区大家也知道现在政府赤资2900亿去打造整个北京的西部城区，整个门头沟区域是在向国际化城区去迈进，包括它与国际接轨的24个项目都在洽谈，去年已经签协议的七星级酒店、黄金交易中心、中芬生态谷等，这一系列产品化的商业完善的建立，也使得这个区域的发展前景非常好。而且在去年年底和今年年初，拿地热就体现在门头沟这个区域，像华远、华润、融创，包括我们合作的电建地产，都再次在门头沟这个区域拿地，楼面价从两万到两万五都有，这个拿地的价格也可以看出门头沟区房子的价格还是比较低的，这些项目也会在15年陆续面市，所以对于现在的在售项目，还是属于价值洼地，现在出手是一个好时机。

主持人：从各个开发商入驻这里就能体现出对这个地区的价值的信心。

李杨：以前大家都在房山、大兴等区域拿地，现在门头沟区域是各大开发商都关注的区域，而且下半年也会有陆续的几个项目会入市，这个新项目的入市也会同老项目一同带动门头沟区域的发展。

主持人：咱们一开始就说到了金九银十，最后我也想问问，即将进入这个传统的金九银十，为了抢占市场先机，市场供应从8月中旬就开始出现大幅度增长，导致楼市热销、售謦这样的现象频频发生，西山艺境其实每一次开盘都取得了不俗的热销佳绩，从这次傲山湾开盘之后，下面西山艺境有怎样的推盘计划，而且李总能否给网友们提一些建议？最后是您怎么看待今年的金九银十的市场走势？

李杨：其实刚才已经介绍过了，西山艺境会在十一的时候再次会有联排别墅和叠拼别墅的加推，希望广大购房者也能抓住这次的好机会，确实半山别墅类的产品是越来越少了，因为在门头沟区域，今年拿地的项目，容积率在3左右，更多的都是商住用房或配建自住商品房，纯粹的别墅项目已经不会再有了。我觉得这确实很难得。

而且我觉得金九银十今年应该还能继续金九银十下去，虽然上半年市场表现影响了中高端客户的决策，使其延长了购房周期，最近琨御府的热销，万橡府的当天售謦，我觉得中高端的需求会在下半年得以释放。另外，下半年会有一些中高端楼盘入市，这个市场也是机遇和挑战并存。对于我们项目来说，我们还是比较有自信的，相信客户会认可我们项目的价值、产品的品质。所以说下半年在金九银十，无论是想去买刚需房子的客户，还是想去买中高端的客户，我觉得可以加快自己这种决策的周期，在这个市场环境里边能够迅速的选到自己满意的房子。

主持人：通过这次李总对我们讲解西山艺境傲山湾热销的秘诀之外，我们也希望更多的网友能够趁此机会去西山艺境真正感受一下我们半山别墅的生活品质，也感谢李总参加我们今天的访谈。谢谢您。

李杨：谢谢。

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