尽管成交迅速回暖，但是全面取消限购之后的杭州楼市，目前看来只是迎来了少数楼盘的狂欢时代。近期部分低价入市的楼盘销售表现十分抢眼，但大多数楼盘仍然深陷滞销泥淖。这正如一些业内人士所言，限购取消并不能让所有的楼盘都热销。这也就意味着，楼市营销大战，并不会因为限购取消而偃旗息鼓。

　　开盘月余成交不足一成

　　开盘当天，成交率超过多少算热销？在不同的市场行情中，这个答案略有不同。比如市场很热的时候，成交率七八成仅仅是平均线，但是在市场低迷期，成交率三四成算是相当不错了。不过，即便是在限购全面取消的情况下，不少杭州楼盘开盘超过一个月之后，成交率却不足一成。这样的销售成绩，无论如何也与热销沾不上边。

　　据杭州透明售房网数据统计显示，位于秋涛北路与机场路交叉口附近的紫玉府邸，最新一次申领预售证的日期是在7月29日，推出2、5、6、7、8幢共181套房源。紫玉府邸交通十分便利，距武林广场仅10分钟左右车程，这样的地段按理说不会无人问津，但是一个多月过去了，这批房源至今仅成交12套。作为单价2万元级别的首改型楼盘，一个月只成交10多套，而且是在限购全面取消的市场环境下，似乎有些出人意料。

　　紫玉府邸的销售困境，最主要还是来自区域竞争的压力。紫玉府邸所在的城东板块，供应量很大，仅核心区的在售楼盘就多达10多个。紫玉府邸自今年初首开以来，就一直承受着较大的市场竞争压力。毗邻的天阳尚城国际打出16000元/平方米的超低价，更是将紫玉府邸逼入了死角。较高的成本，使得紫玉府邸很难有价格调整空间，在这一轮竞争中显然处于下风，限购全面取消似乎难以改变这种市场现状。

　　无独有偶，位于丁桥的天阳晴朗，最新开出的一批房源，销售周期将近一个月，但是成交率却远未达到一成。8月14日，天阳晴朗申领2、8幢预售证，共推出302套房源。但是截至9月10日，杭州透明售房网统计显示，仅成交14套。虽然网签数据有一定的滞后性，即便考虑这一因素，天阳晴朗的成交数据也并不好看。

　　前几年的丁桥掀起房产开发热潮，但是最近几年高潮渐退，板块发展遇到了瓶颈。作为一个刚需盘，天阳晴朗的卖点并不十分突出，在买方市场的当下，很难在众多楼盘中异军突起。今年的丁桥新盘数量不算多，但是前两年遗留下来的老盘，不时低价抛出尾盘，这也让丁桥新盘倍感尴尬。

　　豪宅市场并非暖意融融

　　相比以首次置业为主的刚需楼盘，限购取消对豪宅楼盘产生的影响更大一些。7月29日主城区140平方米以上户型放开限购，当天杭州主城区多个豪宅楼盘成交量井喷，就是一个有力的证明。但由于当前的经济形势尚不明朗，最近几年杭州豪宅的消费人群，数量不升反降。正因为如此，杭州豪宅市场经历回光返照式的短期回暖之后，中长期的市场走势并不令人乐观。

　　市中心楼盘武林外滩，去年底申领预售证，共推出200多套住宅房源。7月底，趁大户型限购取消之际，武林外滩加推3号楼房源，以较大的价格优惠对外销售。限购取消之后虽说市场人气回升，但是武林外滩的销售之旅仍然任重道远。截至9月10日，武林外滩仅成交19套住宅，尚有200余套住宅待售。

　　市中心另一楼盘新华园，5号楼共计128套住宅房源，早在去年7月就已经申领预售证。然而时至今日，这一批房源总计成交38套，尚有90套待售。由是观之，新华园要想实现清盘，按照这一速度或许还需要两三年之久。

　　“限购取消对购房需求的刺激作用，远没有预期得那么大。因此，我们趁机调整了价格，下调精装修标准，同时降低售价，以此来拉动销售。”近日钱江新城某在售楼盘销售负责人向记者坦言，尽管下调了产品价格，但是销售形势依然不容乐观。要知道限购取消之前很多豪宅项目沉寂多时，好不容易等来限购取消，都会采取市场动作，购房者的选择余地太大，有限的购房需求一下子就被瓜分殆尽。

　　由于大量的线下签约纷纷转为网签，杭州豪宅市场短期内成交量迅速上扬。但由于后继乏力，这样的市场局面很难维持下去。尽管限购已全面取消，豪宅市场的一部分购买力也会因此而被激发出来，但是限贷依然没有取消，购买第三套住房需要全款付清。这对总价动辄上千万元甚至上亿元的杭州豪宅而言，市场反弹的现实基础并不牢固。

　　更何况，杭州豪宅市场已经冰封三年之久，较大的存量房源需要很长一段时间去消化。而随着华家池三大项目、杭师大项目在今年度或者明年相机入市，杭州豪宅市场的压力有可能还会增加。认为限购取消豪宅市场就会迅速转暖，这样的看法显然是过于乐观了。

　　库存上升市场压力大增

　　7月29日杭州限购松绑至今，已有月余；8月29日杭州限购全面取消至今，也已有10多天。从这段时间的市场表现来看，成交量虽有不小的涨幅，但是库存量却不降反升，这一供需变化，意味着未来的市场压力还会持续增大。

　　截至9月10日，杭州市区(包含余杭、萧山)可售房源总量已突破13.6万套，足足比一个月前上涨了2000多套。由于大量楼盘将会赶在“金九银十”开盘，可以预见的是，即便成交量可以保持近期的高位水平，到年底，库存量很有可能突破15万套大关。

　　也正因为如此，未来的市场将会进一步两极分化，竞争力较大的楼盘将会在接下去的这一轮竞争中胜出，而缺乏卖点的楼盘，将沦为市场上的“困难户”。去库存，将是多数楼盘在较长一段时期内的首要目标。

　　当然，市场竞争的最直接表现，还是同一板块内的新开楼盘“短兵相接”。由于土地出让时间相差无几甚至是在同一天，开盘时间“撞车”也就在所难免。多个楼盘同时开售，这样的市场压力是前几年从来没有过的。再加上地价成本十分接近，房价上没有太多的腾挪的空间，令众多楼盘陷入销售困境，拼不动价格，除非可以承受亏损。

　　如何在困难重重的市场中找到突围的捷径，这恐怕是所有楼盘都必须要去解答的问题。反观近期热销的那些楼盘，无一不是亮点突出。要么以绝对震撼的价格征服市场，要么以无可挑剔的产品打动人。没有亮点的平庸楼盘，在当下的市场环境中，无望成为佼佼者。

　　对于一个缺乏产品亮点的楼盘而言，除了降价之外，恐怕再也找不出更好的销售利器。产品已经定型，先天上的产品劣势已经无法得到修复，唯有通过降价来提升性价比。而对于仍处于产品规划设计阶段的楼盘而言，需要对购房者的居住需求进行更细腻的把握，打造出在市场上叫座的产品，才有可能呈现产品特色，在同质化的市场中脱颖而出。

　　在这样的市场竞争格局下，将更考验开发商对产品的打造能力。买一块地随便盖几幢房子就能赚钱的时代已经一去不复返，未来盖房子的事情显然要交给专业的开发商。在买方市场，产品主义也或将占据主导地位。□记者 蒋敏华

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