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评论:“微刺激”护航房地产软着陆

https://m.biud.com.cn 2014年09月16日11:34 家居装修知识网  

  但越优惠,房子越不好卖。这就像股市,消费者买涨不买跌。开发商降价要冒售楼处被砸、准业主退房等风险,但风险再大,降价跑量才是硬道理。数据显示,经历了上半年的低迷后,8月份,全国主要54个城市合计住宅签约套数为20.2万套,环比上涨9.24%,成交量出现企稳迹象。但如与去年下半年月均26万套比,下调22.3%,与去年前8个月总签约套数198套比,今年前8个月总签约套数为152万套,下调23.2%。

  统计局的数据也不乐观,到7月末,全国商品房待售面积55230万平方米,比6月末增加802万平方米。这样的数字,显示出4月以来各地不断出现的限购松绑并没有扭转市场成交趋冷的大势,其对于市场成交量反弹的作用有限,甚至在部分存量偏大的城市几乎没有效果。

  “连任大炮都不唱涨了,这个市场就真的不行了。”这是房地产群里近日传播最广的一句话。他的理由是:“在经济发展出现下滑时,房地产市场发展一定会出现下滑,全世界都是如此。”只有一些廉耻掉地的“经济学专家”还在鼓吹房地产是“日不落产业”、“北京的房价不卖到30万一平米是开发商的耻辱”。

  这样的专家虽说话不负责任,但他们也看准了一点,那就是地方政府还离不开房地产。国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”2013年调查了12个省、区的156个地级市和161个县级市。结果发现,全国正在规划建设的新城、新区,可以容纳34亿城镇人口,如果加上存量,足以装下全世界的城市人口。但这些地方的政府依然卖地不止。地县城镇只管卖地盖房,但人口却在大规模地向大中城市集中。在西安、武汉、成都、昆明、长沙,房地产开发面积占全省的比重都已超过30%,有的甚至达到60%,开发量是省会城市人口占全省人口比例的两到三倍。由此可见,土地财政的驱动,已经使得地县城镇房地产进入欲罢不能的疯狂时代,而大中城市也已出现严重的供大于求。

  对此,地方政府的办法不是减少开发,消化存量,而是希望通过取消限购等方式,托起商品房市场下降的势头。也有一些地方政府开始调高土地基准价格,想以拉高地价的方式弥补房价下跌可能带来的损失。在取消限购效果并不明显的情况下,个别地区开始放松限贷。日前,无锡率先上调购房人公积金贷款额度、放松二次贷款标准。

  中央政府虽然没有采取明确的救市措施,但实际上也在救市。一方面,继续通过加大棚户区改造、增加自住房供应等结构调整方式来对冲商品房市场的回调。同时积极应对可能的金融风险。由于近年来房地产贷款以及直接或间接投向房地产项目的信托、理财、基金等产品规模在整个金融资产中占比较高,中央政府已开始应对其中潜伏的风险。据统计,今年8月份,集合类房地产信托产品,无论是发行规模还是成立规模,已创下2012年2月以来新低。尽管房地产信托收益率还不错,但近期银监会已在酝酿设立信托业保障基金,像银行、保险、证券、基金那样,计提一部分风险准备金,以应对可能的兑付危机。同时,拓宽融资渠道,有消息称,监管层将允许上市房企在银行间市场发行中期票据,并在酝酿允许非上市房企在上交所发行公司债。时隔5年,房地产债券融资再次回到人们的视野。这也被业内视为另一种救市。

  房地产虽还没到日落时分,但已过中午时分,要撑到每平米几十万,肯定是做不到了。开发商降价跑量,政府温和救市,所能做的就是托起午后的太阳,让它尽可能下落得更自然、更平稳一些,最终实现房地产的软着陆。评论员陈雪根

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