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安置房社区垃圾遍地 如何解决管理难题

https://m.biud.com.cn 2014年09月16日14:02 家居装修知识网  

  3年前,浦东横沔汤巷村4组村民顾老伯,随动迁安置入住秀沿路旁的文怡苑二期时,曾感叹“洋气,太舒服了”,因为进出有人管、脏了有人扫、处处有绿化、脚脚柏油路、住得像花园……可没想到,好景不长。别的不说,一年多时间里,他所住的25号门幢,竟因电瓶车自燃失火3次,烧坏的门禁系统至今都未修复。

  文怡苑所在的汤巷馨村社区,是动迁安置社区,社区里乱象随处可见。而乱象背后,是一组组令人忧心的数据:出租率60%,近1.5万人口中,外来人员达9200多人……这样的社区,如何才能管好,如何让居民满意?

  新社区反倒像棚户区

  汤巷馨村社区,由4个动迁安置房小区组成,分别是汤巷馨村一、二期和文怡苑一、二期。2009年起,动迁安置居民一批批入住。据顾老伯反映,虽然小区很新,可居民对居住环境颇有积怨。

  9月9日,记者前往文怡苑二期一探究竟。从环桥路大门进入小区,就见车辆放行杆被撞得扭向一边,似乎已在提醒:“这个小区不太平。”入内,最直观的印象莫过于处处可见的“牛皮癣”:墙上、门幢口,处处都用黑笔写的租房信息。由于不断地粉刷、覆盖、再写,灰色墙面布满一块块白底黑字,特别刺目。转上一圈,看到的问题越来越多:如每个门幢都少了门幢灯;门禁几乎都坏了;北大门仅用木条挡住不让车辆进出;随处都有丢弃的建筑垃圾;脏臭的生活垃圾桶,摆放到小区道路上……

  居民们告诉记者,还有更多问题是看不到的。如群租成灾,治安问题突出;地下室私拉电线给电瓶车充电,火灾频发;保安除了收停车费,其他事务一概不管,等等。

  这些问题,在其他3个动迁安置房小区也一样存在。走在汤巷馨村社区,总体感觉乱糟糟:马路边乱设摊现象严重,菜摊、小吃摊堵到了小区门口,污水横流;路边停满各种车辆……一个开发不久的新社区,反倒有些像棚户区。

  物业费收缴率不足40%

  小区乱糟糟,居民们将原因归结为物业管理水平差。

  果真如此吗?4个小区均由洲建物业管理。坐在记者对面,物业周经理苦着脸:“并非不想管好,可实在是没钱。”原来,4个小区的物业费收缴率仅不足4成,物业始终处于亏损状态,几年下来已经亏损数百万元。因此只能通过压缩人员、缩减服务,节约成本。至于小区设施没有维修,原因在于业委会没有成立,或成立了迟迟无法开展工作,导致维修资金无法动用。

  之所以物业费收缴率如此之低,周经理告诉记者,安置时,每户基本都分到了四五套住房,算下来每月要缴的物业管理费也是一笔不小的开支。加之住户原先都是农民,乡土观念浓重,法制意识淡薄,总是找各种理由不缴管理费,如“动迁响应了国家号召,作出了牺牲”、“物业管理费太贵,不合理”等等。收不到物业费,小区管理便进入恶性循环——物业因经费短缺压缩成本,而居民们更堂而皇之地以“物业服务差”为由,拒缴物业费。

  另一方面与居住人员成分复杂有关。汤巷馨村社工站一位负责人介绍说,由于每户业主手中都有大量余房,所以出租、群租现象普遍。4819户中,有2961户都是租户;租借者多为附近华硕电脑的外来务工者。由于小区居住者整体文明素养不高,垃圾乱扔、乱涂乱画、破坏设施等不文明行为屡禁不绝。

  社工站坦言治理“没方向”

  汤巷馨村社工站也曾和物业一起,商量过各种提高小区管理水平的方法。如加强保安巡逻,制止在小区内乱涂乱画等,但种种设想都因经费问题而搁置。如何提高物业费收缴率?在文怡苑一期,洲建物业曾试图通过向法院起诉的方式,催缴物业管理费,甚至试图从居民账户中强扣,但最终因遭到居民强烈抵触而不了了之。

  不仅是物业费的收缴率,事实上,整个社区管理都陷入了僵局。理论上说,小区交房已好几年,理应尽快成立业委会,一方面可开展居民自治,另一方面也可以动用维修资金改进设施,提升小区面貌。但小区自住率低,又难选出热心公益、熟知小区各项事务操作流程的人,所以业委会成立工作十分艰难,无从推进。

  汤巷馨村社工站一位负责人坦言,对于社区治理,目前确实没有想到突破点。眼下,社工站、物业只能采取多在小区走走的方式,及时发现问题并采取措施,但常常是前脚刚走,后脚问题又出现。

  汤巷馨村社工站透露,顾老伯反映设施问题已有望解决,经费由小区开发商予以垫付。但这毕竟是权宜之计,从长远看,汤巷馨村社区需要针对动迁安置房小区的特点,尽快寻找出一条行之有效的管理思路。

  记者手记

  新型社区期待能管理创新

  近年来,申城在宝山、嘉定、浦东、闵行等区建设了数十个保障性住房大型居住社区建设基地,囊括了廉租房、经济适用房、动迁安置房、限价商品房等各种居住层次;社区人口规模少则一两万,多的达十几二十万,有“大居”之称。记者曾走访过其中一些基地,发现有些和汤巷馨村社区一样,存在脏乱差问题。

  这些问题真的无解吗?记者感到,并非如此。以物业费收缴率低为例,居住在动迁安置房小区的居民,普遍手中都有2-3套住房用于出租,只需拿出很小部分租金,便可缴纳物业费。居民之所以拒缴,大多还是认识上的问题,不明白自己的行为与小区面貌有关。即便是社区里的党员,也存在拒缴现象。那么,劝说工作为何不能从党员做起,让党员做出表率;再发动党员,做通其他居民工作呢?

  社区工作需要突破口。突破口在哪?普陀区桃浦镇莲花公寓居民区党总支书记梁慧丽治理社区的理念,值得借鉴:让区域里的每个群体,都成为利益相关方;遇到问题、矛盾,要创造条件、创新思路去解决。

  今年,上海市委将“创新社会治理、加强基层建设”定为头号调研课题,希望动迁安置房小区能出自己的“梁慧丽”,用新思路解决社区治理中的新挑战。

  -记者 毛锦伟

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