房源挂牌量上升，挂牌均价却创新低，二手房市场正处于一个低谷状态，不少人认为这是入手的好时机。容易入手或出手的时候，“危机”也时时潜伏在周围，银川一家中介120家门店突然全部关门，全国超50个城市“兴麟系”中介关闭，超2亿元购房款“蒸发”。置业专家提醒，二手房买卖有风险，买房或卖房前务必要做好准备。

　　订金都交了，遭遇临时涨价

　　上个月底，王先生在一家中介看中了一套学区房，总价115万元，并交了1万元订金。“我当时要出差，跟卖家商量一周后签合同。没想到，出差回来，卖家跟我说涨价3万。”王先生纳闷地说，现在不都在降价嘛，怎么坐地起价了。

　　跟中介了解后，王先生才得知卖家的打算。“中介说卖家本来就是想试探下市场的，起初是接受与我协商的价格。不料交过订金后，其他中介也带着四五个客户上门，除了我，另有2位买房人看中了，并愿意抬高价格。”王先生表示，卖家还说如果他愿意加价，就不卖给别人了，毕竟他已经交了订金。

　　因为只是订金，买卖合同也没有签，王先生无奈地表示，最后他只能妥协了，再三协商后还是加了1.5万元。

　　专家看法：接待王先生的中介负责人徐经理告诉记者，当初王先生交订金时，他们就希望双方先把合同签订下来，没想到双方都很好说话，认为不会有什么问题，协商一周后再签。“房屋买卖是大事，购房金额也不是小数目，千万不能为了当君子而轻信口头承诺。”徐经理说。

　　对于现在的市场情况，徐经理认为，还价空间是有一些，但不少卖房人还是很看好后市，特别是学区房，让价空间有限。她提醒买房人，一旦与卖家敲定房款金额，就要尽快签订买卖合同，免得临时变卦。

　　求省心选独家，不料被“套牢”

　　从事贸易工作的许先生经常出差，3月份的时候想把多余的一套房产处理掉，好用房款周转生意。“我嫌麻烦，怕多个中介不停上门看，就找了一家中介独家代理。”许先生说，当时这家中介还让他签了份独家代理的协议。

　　没想到市场行情不好，这家中介卖了2个月都没有把房子卖出去。“这套房面积大、总价高难出售是一个原因，但我连降了两次价，后来直接比最初的报价降了30万，还是没卖掉。”许先生表示，一直没卖出房，他就想委托其他中介，没想到这家中介拿出独家代理的协议牵制他，如果他找别家“私自”卖，就是跳单，要承担违约责任。

　　专家看法：律师表示，在委托售房时要谨慎选择“独家代理”，除非你对这家中介非常有信心。选择独家代理时，也要注意中介的品牌、信誉及服务水平，以免影响到卖房。此外，在选择独家代理时，要规定中介独家代理的期限，约定在一定期限内为“独家代理”，超过该期限没有售出的，委托方可取消独家代理。

　　如果许先生对该中介独家代理没有期限约定，可与其签订补充协议，协商独家代理的时间限定，若超出期限仍未售出房产，则可约定取消独家代理委托。

　　轻信中介

　　不小心买了“超龄”房

　　近日，读者华女士向记者反映，去年买了一套二手房，当时因为价格便宜，看房当天就签了合同，第二天就付了首付款。“当时抢到这么便宜的房子，还很高兴。没想到装修入住后，发现问题了。”华女士说。

　　原来华女士当时手上资金有限，看房时就比较关注房价，而没有在意房龄等问题。装修时，工人就说她这套房子很老，水管电线差不多都坏了，需要全部更换。“我当时还以为是装修工人忽悠我，后来我跟老住户一打听，这套房子的房龄快20岁了，老房子一直处于出租状况，保养得并不好。”华女士后悔地说，因为房龄老，她在装修上就多支出了好多费用。“当时中介还保证说，房子是12年左右的房龄，房主急售才低价的，但现在找中介也没用了。”

　　专家看法：老房子价格低，房龄是一个重要的衡量因素。在谈价时，买房人如果不知情，可能比较容易接受“被年轻”的房子，导致利益受损。房龄过大的房屋，实际使用中维修费用会增大，无形中增加了实际购买成本。所以在购买二手房时，最好在买卖双方或有中介签字的合同中注明房龄。

　　若在签订合同后发现中介故意隐瞒房屋真实房龄，购房人有权要求中介方赔偿因此造成的损失。置业专家表示，如果卖房者有恶意隐瞒房屋真实房龄的情况，严重损害购房者利益的，购房者有权依据《合同法》的规定变更或解除购房合同，并可要求赔偿损失。　　□金陵晚报记者 陈燕飞

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