继大连万达集团商业地产股份有限公司（以下简称商业地产）被曝赴港IPO后，昨日，随着其申请版本的招股书在港交所的披露，万达商业地产新一轮冲刺IPO的大幕随之拉开。

此次招股书中并没有披露招股价格，但据已披露部分显示，2014年7月，公司按照每股7.36元人民币的发行价，向61名公司主要管理层（包括部分现有股东、董事、高级管理层成员及雇员以及大连万达集团的若干雇员）发行共计1388万股新股份，占发行后股份总数的3.58%。

此外，根据招股书，大连合兴投资有限公司直接持有万达集团99.76%的全部已发行股本，而王健林持有大连合兴98%的股权，剩余的2%由王思聪持有。王健林直接持有万达集团0.24%的股权，同时，通过大连合兴98%的直接权益将间接持有万达集团97.77%的股权。

销售数据仅次于万科

根据已经公布的招股书显示，按照商业及住宅物业合同销售额计算，2011年、2012年、2013年及2014年上半年，万达商业地产合同销售额分别为902亿元、1012亿元、1264亿元及567亿元。此外，截止到2014年6月30日，万达商业地产总持有面积（包括在建）达到2950万平方米，其中已完工1684万平方米。

仅从数字上可以看出，目前万达商业地产的销售数据在国内仅次于万科集团，而物业持有面积（包括在建）已经超越全球最大商业物业管理公司——美国西蒙公司2450万平方米。

“西蒙公司目前新增面积很少，万达的经营模式决定了未来物业持有的面积还将持续扩大。”某业内人士预测，随着万达商业地产衍生业务及新业态占比越来越多，未来3-5年内销售额也将实现较大跨越。

将扩大国际市场布局

一位业内人士分析，万达商业地产可销售物业部分，住宅仅占30%左右，而占据大部分的商业物业占70%左右，受到宏观调控影响较小，因此从单个项目现金流来看，基本维持平衡，且利润水平高于行业水平。

截至2013年，万达商业地产实现总收入868亿元，复合增长率为30.7%。2013年和2014年上半年合同销售总额分别为1264亿元和567亿元。根据现有的土地储备和未来物业发展计划，万达商业地产方面表示将能够与2015年底前实现拥有总建筑面积2500万平方米的已完工物业组合（包括已完工投资物业和酒店）。为了实现成为全球持有面积最大的商业地产公司，万达表示将通过进军国际市场、扩大国际布局、提升资产管理能力等策略来拓展其业务及营运。

万达院线、大歌星、文化旅游未被“装”进去

根据万达商业地产此次的上市架构来看，万达集团旗下众多的业务板块中，仅包括了万达广场、万达城、海外物业、万达酒店集团（香港）、英国圣汐游艇公司；而万达院线、大歌星、文化旅游、儿童产业及百货，和美国AMC等并不在这一序列。

业内人士分析，购物中心、豪华酒店和销售物业是组成此次万达商业地产上市的主体部分，而没有纳入进来的众多板块，包括院线、百货等，未来都不排除单独运作上市的可能。

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O2O仍具有巨大想象空间

近期阿里巴巴海外上市估值达到1749亿美元，也让前不久刚刚牵手的“腾百万”组合备受期待。尽管市场上对于万达商业地产上市的整体估值尚未有定论，但某港股分析师认为“在牵手腾讯、百度后，万达的商业地产通过进行线上线下融合是大势所趋，同时还会寻求到核心盈利模式”。该人士还指出，万达庞大的资产与O2O结合之后，在资本市场也会获得较高的认可度。

另一位不愿具名的业内人士则认为，销售型物业未来会有波动，但“O2O通过线上线下的融合，将具有无限的想象力”。

尽管商业地产历来是万达集团旗下的重头戏，但在此次万达商业地产的招股书中，处处显露“去地产化”痕迹。万达集团董事长王健林也在此前多个场合表示，万达真正的目的就是要做平台，销售只是为了持续稳定的现金支持。万达不是单纯的开发商，而是人们线下生活消费及文化娱乐的综合消费平台提供商。

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