■行情观察

　　东城万达广场上周商铺盛大开业，全场美食半价、10元观影等优惠吸引了众多的市民进场购物，开业客流30万人次，销售额1520万元。

　　在经过前一周的开盘热潮后，上周东莞楼市无新项目开盘，但楼盘营销活动却依然活跃，有13个项目通过了预售许可审批，如恒大御景、鸿华·I尚城、万科金悦香树、名巨中央等。不少开发商仍然看好楼市前景，纷纷加快拿下项目楼栋预售证，预计9月下旬东莞楼市或迎来开盘高峰。

　　低价刚需盘持续热销

　　上周东莞成交量有所回落，但相对之前的低迷情况，成交量依然在高位运行，全市共有1190套住宅成交，面积约13万㎡，环比下滑15%，同比下滑9%。瑞峰市场研究部分析人士认为，东莞楼市成交火热，一方面是新入市的刚需新品依然备受欢迎，尤其是低价刚需楼盘，如碧桂园·鼎峰城市花园的集中签约延续，168套稳居排行榜之首；新上市的海伦堡花园也在上周开始集中网上签约，136套的成交排在第二；而富盈加州阳光、居益凯景中央等近期上市的新品成交也不俗，支撑楼市成交高位运行。另一方面“金九”期间，市场成交氛围浓厚，以价换量成为目前楼市最为有效的营销手段，不少开发商让利，对批量或部分单位进行降价促销，吸引了不少客户购买。

　　去年“金九”期间，众开发商邀请明星助阵的热情高涨，楼市可谓星光璀璨，不乏苏永康、钟嘉欣、汤宝如、王祖蓝、陈法拉、许志安等明星，但今年8月中下旬部分全新项目为提前预热造势，纷纷邀请明星光临演唱，但在此之后，眼下已步入9月下旬，“金九”期间邀请明星助阵的项目可谓寥寥无几。

　　尽管明星营销在聚集人气方面发挥着显著的效果，但能否与成交量成正比关系，仍需市场验证。东莞中原研究部认为，当前明星营销效应相比以往已有所打折扣，因为当前东莞购房者对价格、优惠等颇为敏感，开发商直接让利降价更能促进成交量，一些开发商更考虑到明星营销的成本比较大，对这种营销方式的选择态度也变得更为慎重。

　　营销现场成交快速升温

　　上周是东莞房产新政实施的首周，其中是8月积压的不少延迟签约的购房订单集中签约，加上企石鼎峰碧桂园单周大体量签约389套，导致上周住宅签约量比较大。由于基数比较大，造成本周住宅成交套数环比降幅较大。对比去年同期，本周住宅成交套数同比下降12.95%，同比跌幅在收窄，由多周24%-40%间的跌幅收窄至13%，如此反映不少项目得益于传统购房旺季，销售成绩有所进步。

　　据监控数据显示，普通住宅上周成交套数大于20套的项目明显有所增多。瑞峰市场研究部认为，金九楼市成交快速升温的背后，主要得益于三大因素的推动：一、普通住房新标准新政的利好，引发部分购房者入市；二、开盘数量增多，搅活楼市成交氛围，从而助推全市成交量；三、降价风逐渐蔓延，激发潜在客户的购房热情。先前，一些降价项目的降价促销行为多较为高调，光明正大地大幅降价(10%左右的降幅)跑货。进入9月，许多项目却玩起“暗降”手法，附加额外优惠越来越多，一成首付、0首付、免利息等已成普遍，似乎已不在话下了，特别是一些单位成交价格比客户的预期值要低很多，令到不少客户都从中淘到了房。

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