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不动产登记“挤出效应” 部分多套房持有者出手售房

https://m.biud.com.cn 2014年09月19日09:06 家居装修知识网

伴随着不动产登记工作的提速，多套房持有者成为最焦虑的群体。

“此时转手价格并不理想，但要是不卖的话，一旦征收房产税，又会增加很大一块支出。”17日晚，拥有4套房产的张权对经济导报记者表示，其目前正面临左右为难的选择。

据数名受访的多套房持有者表示，尚未成型的房产税已经成为压在他们心口的大石。“什么房型会被征收，征收税率又是多少，都不知道。要是出台的税率高于预期，对市场肯定会是一大打击，到时候再卖就晚了。”18日，已经卖出一套房产的济南市民方俊如此说道。

也许正是受此担心情绪影响，济南7、8两月二手房交易均出现“量涨价跌”现象，其中7月二手房网签量环比涨幅高达27.2%。

“目前房产税还没有公布预案，所以税率如何尚不得而知。但如果税率设置较高，对房地产市场将造成一定负面影响。”山东百丞税务咨询有限公司总经理朱自永对导报记者表示。更有业内人士表示，不动产登记制度的推进已然开始将闲置房产推向市场。

多套房焦虑症

最近一周来，“不动产登记”已然成为网络上的热门字眼。

15 日，《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》向社会公开征求意见结束；同日，河南省国土资源厅官方网站披露信息，不动产登记局“掌门人”王广华首次露面；随后，相关媒体报道，目前已经有约24个省(市、区)成立了不动产统一登记领导小组，相关工作进入提速阶段，部分地区将对新设计的不动产登记簿册进行试填试用。

不动产登记制度推进提速，多套房持有者的焦虑心情也快速蔓延。

张权就是焦虑者之一。目前，他共拥有4套房产，包括来自父母过户两套及自购两套(其中一套仍在还贷中)。本来其与父母各居住一套外，剩余两套住房均已出租，每年可以带来的租金在5万元左右，基本可以平衡贷款支出。不过，不动产登记带来的后续影响，很可能会打破这一平衡。

“不动产登记制度完善后，房产税的征收就有基础了，征税肯定会增加成本。”张权说。更令其担心的是，有报道显示，家庭持有的第三套以上房产很可能会被征收更高的税率。“本来父母将房子过户给我是为了省心，结果现在反而更加操心了。”

据北京师范大学经济学院房地产研究中心教授张文清对导报记者表示，不动产登记有助于推动全国房地产信息联网，为房产税的全面征收提供基础条件，在不动产登记制度快速推进下，房产税的推进将会明显加速。

但是，对于税率问题，张文清与朱自永均表示，尚未公布预案及通过人大立法。“即便是国家定下标准，落实在各省的税率也有可能不同。”朱自永说。

目前，可供张权等房主参考的只有上海、重庆两地房产税试点的税率，其中上海根据房价不同设为0.4%和0.6%两档，而重庆则在0.5%-1.2%之间。“按照最低的税率计算，我要交的房产税每年也会超过1万元。”张权说道。

张权曾一度打算出售一套房产，然而面对低迷的房地产市场，又担心踏错行情，得不偿失，令其难以抉择。

挤出效应显现

张权左右为难之时，已经有人作出了抛售的决定。

“均价1.2万元/平方米的房子，我1.15万元卖的，少赚了一点，但是成交快。”方俊对导报记者说。其在某事业单位工作10年，已经拥有三套房产，其中一套来自于单位团购，一套来自于其父单位的团购住房，另外一套则是为了解决孩子上学问题购买的商品房，三套房产总计市场价格已经超过400万元。

“之所以卖房，一是考虑可以还清现在居住房子的贷款，二是不愿承担多套房的麻烦。”方俊表示，其所售房产位置较偏，远离商业区，虽然均价不菲，但出租价格很低，还要耗费精力打理；同时在不动产登记、房产税征收等预期下，房价下跌、多套房隐性成本等问题都在增加。

事实上，方俊从去年就发现，其所在单位一些多套房持有者，不少人都有卖房经历。有些是为了置换房产，有些则是担心自己的房产全部登记在案后，可能带来不利影响。由于此类房产团购时价格低于均价较多，即便比现在市场价稍低一点出手，这些售房者也能获益不少。

而导报记者注意到，自7月以来，济南二手房交易市场确实出现了迅速增长态势。搜房网的数据显示，7月济南市区共网签二手房2987套，环比6月的2349套大涨27.2%；而8月，二手房网签则突破3000套，环比上涨1.81%。

而值得关注的是，在二手房交易放量增长同时，7、8两月的成交价环比分别下跌0.90%和0.16%。对此，21世纪不动产置业顾问侯月芹表示，这种“量涨价跌”背后，应该是受政策推动影响。“比如房产税预期带来的挤出效应等。”

实际效果待观察

虽然市场对不动产登记制度的关注度不断升温，不过在张文清等业内专家看来，相关政策的落实及效应显现，仍需2-3年，甚至更长的时间。

“按照国土部的时间表，今年只是建立统一登记的基础性制度，全面实施还要到2016年。至2018年前不动产登记信息管理基础平台投入运行，其体系才能算基本形成。”张文清说。

同样，山东百丞税务咨询有限公司常务副总经理董华也表示，房地产税是一个新税种，需要先立法再征收，估计2016年会完成立法，2017年左右开始征收。

显然，在上述酝酿期内，多套房的持有者并不会受到实际影响。但侯月芹表示，正是因为落地政策不明的压力，才会推动一些风险承受能力较弱的持房人倾向售房，并令购房者变得更为谨慎，导致市场短期内趋于供大于求的局面。

不过张文清也表示，即便登记制和房产税都落实，其目标也是为了健全房地产市场的长期管理制度，并不是直接影响房价。其认为，决定房价走势的主要还是长期供求关系，至于上述政策最终能够对房价起到多少影响力，仍待观察。