行业下行之际，众多房企均在酝酿模式转型。近日，拥有雄厚央企背景的中信地产也宣布，将由普通的二级开发商向城市运营商角色转型，通过与地方政府合作，以土地整理、城市公共基础设施建设以及城市产业投资等一系列的资源整合运作为手段，提升目标城市的功能规模和资源价值，从而获取土地溢价和投资增值收益。
在中信集团刚刚实现整体上市的背景下，中信地产业务模式转型引来行业关注。近年来，中信地产以多块地王得主的身份而声名鹊起，但其发展速度却一直落后于具有相同背景的华润、保利等房企，中信地产是否能够通过此次转型完成规模跃进？中信集团的众多资源又能否实现整合以服务于中信地产“城市运营商”的定位？
政企合作：PPP模式
9月15日，一场特别的土地招商推介会在广州白云国际会议中心举行，这场土地推介会的主角并不是地方政府，而是拥有雄厚央企背景的中信地产。当天，中信地产在土地推介会上隆重推介了汕头滨海新城区域内的4宗优质地块，吸引了众多一线房企的关注。
作为中信地产向城市运营商角色转型的第一个落地项目，汕头滨海新城由中信集团与汕头市政府合作，新区规划面积达168平方公里，预计开发周期为25年，采用分片区滚动开发的模式，总投资额预计高达500亿元。在该新区中，中信负责土地一级开发整理以及海湾隧道、市政道路等基础设施的建设，并提供学校、医院、公园、博物馆、展览馆等城市公共服务设施，同时还将协助当地政府招商引资。
“这是中信地产向城市运营转型的第一站”，中信地产副总裁林竹在当天的推介会上透露，近年来，依托中信集团的金融优势和产业资源，中信地产摸索出一套具有中信特色的城市综合运营模式，中信内部将之称为PPP模式(Public-Private-Partnership)，未来中信地产将在该模式的推动下，由普通的二级开发商向城市运营商角色转型。
在林竹的解释中，所谓的PPP模式，具体指的是在传统一级开发基础上，通过土地开发运营，整合运作产业、资本等资源，建设一个大规模的新城，并在合理的时间周期里使整个城市的总体价值达到更高水平。相较于此前大部分企业和政府之间的BOT模式，PPP模式更强调由政府和社会资本的共同分担，降低项目前期风险。
“在城市运营方面，中信有技术的支持，也有品牌效应和市场份额，能够帮助地方政府推动城镇化发展”，中信汕头滨海新城公司副总经理蓝宇认为，中信地产转型城市运营商，具有资本与产业相结合的优势。
中信集团业务横跨56个行业，拥有金融板块的全套牌照，旗下银行、信托、证券、产业基金等金融业务齐全，在金融领域之外，还有建筑设计、工程建设、环保节能、技术研发等业务，如果资源能够实现整合，将对中信地产的城市运营业务形成巨大支持。
而在地方政府看来，中信背后拥有的这一系列产业资源能够帮助当地提升新型城镇化建设的速度，并解决起步资金问题。“最近两三年，地方政府融资平台的杠杆已经运用到了极致，地方政府希望和中信这种具备融资能力和影响力的央企进行合作，这是中信做城市运营商最大的优势。”林竹表示。
事实上，中信地产的转型之路并非今年才开始形成，早在2010年，中信地产就已经成立城市运营部，并在成都、珠海、汕头和前海四地试点推广PPP模式，但最终汕头滨海新区项目成为第一个落地项目。
中信“地王”之累
面对日渐成熟的国内房地产市场，房企谋求模式转型并不新鲜，对于具有央企背景的中信地产而言，转型亦是不得已而为之。近年来，尽管有实力雄厚的中信集团做后盾，但中信地产的发展并不顺利。根据克尔瑞的数据，2013年，中信地产实现的销售金额只有257亿元，在全国房企销售排行榜中仅排名第23，是唯一一家排名在20开外的央企背景的地产企业，远不及华润置地(橡树湾 润景公馆) 、保利等房企。
中信地产的没落与其早年在北京、天津等重点城市通过招拍挂拿下的诸多地王项目运作不顺利有密切关系。2009年11月2日，中信地产以36亿元的价格拿下了天津津南区八里台镇天嘉湖的一块纯住宅地块，创下天津2009年土地市场成交地块总面积和总价的新高。按计划，该项目需要在拿地后12~18个月入市，但由于地价过高，该项目最终于2012年6月份才入市，拖延入市达一年之久。
同样的情况也发生在了北京。2010年3月15日，中信地产历经64轮举牌，以52.4亿元摘得大兴区亦庄住宅及商业项目(X1-1B地块)，成交价是25.75亿元起始价的两倍，土地楼面价为13395元/平方米，创该区域地价新高。同年12月，中信地产又摘得大兴区亦庄新城(X1-3)地块，该地块占地22.1万平方米，楼面价为18000元/平方米，刷新了其自己创下的单价纪录。而据北京中原数据统计，在2010年、2011年，北京大兴区的平均地价仅为8050元/平方米和7800元/平方米，上述两幅地块远远高于该区域的平均值。
过高的土地成本促使中信地产不得不在项目层面坚持走高端路线抑或推迟项目入市时间。最终，在X1-1B地块上打造的中信新城项目在2011年6月入市时，首批成交均价为23054元/平方米，即使如此，该项目仍然处于微利状态，因为按照当时业内人士的推算，该项目至少要卖到2.6万元/平方米才有充足的盈利空间；而其在X1-3地块上打造的高端别墅项目——中信府(楼盘资料) ·誉墅，拿地距今已经4年多时间，目前仍没有查询到其开盘的信息。有业内人士指出，若按照地价占利润50%比例计算，中信府·誉墅入市的价格至少要达到35000元/平方米以上才能盈利。
“北京地区的高端项目近年来受政策调控的影响非常严重，早两年很多地王项目都因为定价过高都没法拿到预售证明。”北京一名中介机构人士告诉记者，中信地产的激进在一定程度上拖累了其扩张的步伐。
根据中信集团公布的资产数据，在拿下上述多个地王后，中信地产近年来的销售开始一路下滑，其2011年、2012年的签约销售额分别下滑至250.16亿元和234.74亿元，远低于其2010年383亿元的销售金额，销售的滞后还直接导致中信地产在上述两年时间里再也无力扩张。
“通常房企获得土地是通过招拍挂的方式，地王因此频频产生，以这种方式获得土地对于中信而言已经不太适合。”在今年6月中信地产举办的一场内部论坛上，中信集团副董事长兼总经理王炯坦言，中信地产的模式需要改变，“未来要转变传统的发展方式，要寻求社会优势资源进行互补，并加大中信集团内部的协同合作。”
模式转型之难
今年8月底，中信集团借壳中信泰富在香港实现整体上市为中信地产的模式转型提供了更多可能性。“中信集团旗下拥有金融、能源、制造、工程承包、地产等多种业务资源，各种业务资源的整合和协同将是中信集团未来一年的重点工作。”一位熟悉中信集团的分析师表示，如果中信内部各项资源能够完成整合，将为中信地产业务的转型提供有力支持。
然而，要把中信内部盘根错节的资源进行整合并非易事，排除其他产业在外，就地产业务而言，中信集团旗下的地产平台就有两个：除了中信地产还有原来的中信泰富。其中，中信地产的业务主要覆盖京津及环渤海、珠三角、长三角、海南以及中西部地区，而中信泰富则主要集中在海南地区发展，其在海南和上海均拥有大量低成本土地。
“在中信集团整体上市之前，其两个平台地产资源的整合就一直在进行，但时至今日都还没有明晰的路径，在上市之后，其整合的具体方案也还未公布。”上述分析师认为，中信旗下各种资源的整合可能要比想象中的困难，央企的体制问题、集团内部的管理问题和利益纷争，都可能成为其内部资源整合的阻碍。
对此，中信集团方面并不否认，“中信地产和中信泰富旗下的地产业务如何整合，集团正在研究制定方案，中信地产目前的发展还存在不平衡现象，下半年的主要工作是加大去库存力度，不求在增量上有多大的提升，而是要解决存量的问题。”王炯表示，整合之后，中信地产远期目标是成为中国房地产第二梯队中的一员。
事实上，即便中信地产能够摒弃过去的地王路径，向城市运营商转型，其模式的生命力也还有待考验。毕竟和传统的房地产业务模式相比，城市综合运营模式的特点是：资金投入大，回报周期长，但当中的盈利点还有待明确，一旦招商引资不顺利，资金成本承压，就会影响到整个项目的后续运营，最终回报周期会被无限拉长。转型城市运营商，中信地产或许还需要更多的时间沉淀。
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