楼市深度调整之际，原本低调的东原地产集团因在A股资本平台迪马股份(600565，SH)的一系列重大动作而格外引人瞩目。
去年8月，一纸重大资产重组公告将东银集团旗下地产板块整体上市计划推向前台，其壳平台正是被母公司非常看好的迪马股份。重组方案显示，仅注入的地产资产就超过40多亿元，在迪马股份的业务天平上，地产与专用车两大业务首次实现了大翻转，其中地产占了绝对主力。
今年5月份，也就是迪马股份成功闯关“地产重组第一股”之后不久，以东原地产名义出现的东原品牌战略发布会在重庆大本营隆重举行。而近日迪马股份收购兄弟企业江动集团持有重庆东原22.4%的股权，再次明确了上述重组计划接近尾声。
迪马股份总裁、东原地产总裁杨永席在接受媒体专访时表示，此次重组主要是为了解决同业竞争问题，当前整合之后统一到了迪马股份上市平台之上，未来以东原地产为品牌的重庆上市房企再添一员。无论从总资产、净资产角度，还是从资本杠杆的角度，东原地产未来必将成为一家非常具有竞争实力的上市房企。
“地产重组第一股”
公开资料显示，早在2010年，按照东银集团的战略安排，旗下地产资产重组计划已经启动，但迫于当时楼市调控政策限制，最终遭遇流产。
不过，笔者注意到，就在2010年前后，仅在重庆地区，龙湖地产成功登陆港交所实现了H股上市，金科集团实现了借壳ST东源冲击A股上市。如今，这两家房企都成了上市房企中渝派房企的突出代表。
对于那一拨上市潮，命运虽未垂青东银，但给了卧薪尝胆、积蓄能量的发展机会。就在2013年下半年，封闭了四年的A股房企再融资初露开闸端倪，包括新湖中宝、迪马股份等众多涉足地产业务的上市企业纷纷抛出再融资或重组暨再融资预案，引来资本市场关注。
实际上，自新一届政府执政以来，多数业内专家认为，楼市将迎来市场化机制大调整，行政调节将让位于市场调节。对于民营房企来说，这将是一个冲刺上游的发展机会。
此次重组预案显示，迪马股份拟以3.52元/股的价格向东银集团以及江苏华西集团和华西同诚合计非公开发行约11.79亿股股票，收购其持有的4家房企预估值为41.51亿元的资产，同时以不低于3.17元/股的价格向不超过10名特定投资者配套融资不超过13.83亿元。
不过，证监会此次在审核上市房企再融资或重组暨再融资环节时，还专门设置了一个重要环节，就是上市公司所涉及的地产资产须经过国土资源部及住建部审核是否存在违规之处。
今年3月26日，迪马股份发布公告称，公司收到证监会通知，经审核后重组及再融资方案获得无条件放行。
在业内人士看来，经过4年长跑之后，迪马股份关于地产资产重大重组顺利完成，也成为当前“地产重组第一股”，对于地产行业后续健康发展具有标杆意义。
解决同业竞争难题
在东银集团旗下，除了上市平台迪马股份持有地产之外，江动集团也持有部分地产股权。
在杨永席看来，此次重组之前，东银集团旗下地产业务存在同业竞争问题，东原地产品牌也存在争议，因为有一半的地产业务在迪马股份，另有一半的地产业务却在大股东手里，对外很难讲得清楚。
按照重组预案，迪马股份通过购买东银集团及江苏华西集团和华西同诚持有同原地产100%股权、国展地产100%股权、深圳鑫润100%股权以及东银品筑49%股权，自此上述4家房企的全部股权已纳入上市公司平台。
不过，上述重大重组动作之后，迪马股份吸纳地产资产的雄心仍然未了。前不久，迪马股份再次发出收购计划书，拟以不超过5.1亿元收购关联企业江动集团持有重庆东原这家房企22.4%的股权。此次收购完成之后，重庆东原将成为迪马股份的全资子公司。
对于上述收购动作，在东银集团看来，虽然并不构成同业竞争，但对迪马股份来说，这一举措尤为重要。近日，迪马股份董秘张爱明在接受媒体采访时表示，这次收购是此次重组大戏的后续动作，意味着东原地产整体并入了迪马股份。
“此次重组之后，地产业务集中到了上市平台上，我们出去之后对外说‘东原地产’，这样也名正言顺了。”杨永席感慨地说。
杨永席回忆说，他自从2011年进入重庆东原以来，正因为相关地产股权较为分散，一定程度上也分散了东原在行业中的实力与外界对东原的认识，所以一直都较为低调。此次重组为东原地产强势崛起带来了新契机。
增厚资本“伺机”扩杠杆
9月11日，迪马股份发布的增资公告显示，公司再次扩充了注册资本，由之前的约19.06亿元增至当前约23.45亿元。而在今年5月6日之前，迪马股份注册资本仅有7.2亿元。
实际上，上述增资扩股的系列动作正是今年以来迪马股份重大资产重组及定向增发之后的结果。
张爱明表示，“如果一个房企想融资，金融机构首先要看你的财务报表，比如你的总资产如何，权益资本有多少，净资产有多少，股权分散、权益资本偏小，就很难融到低成本资金。”
按照重组方案，迪马股份重组完成后公司土地储备521万平方米，权益土地储备458万平方米，其中重庆占54.5%。张爱明表示，重组后最明显的变化是是上市公司的资本结构，其中总资产规模显著壮大，翻了近一番，净资产这次定增之后将翻几番。
笔者翻阅迪马股份2013年年报及2014年半年报后发现，去年底时，迪马股份总资产为118亿元，截至今年上半年报告期末的总资产为198.6亿元。其中，去年底时净资产仅约12.78元，今年上半年末净资产达到43.06亿元。如果再算上此次定增募资13.8亿元，当前迪马股份净资产将达到56.86亿元。
为顺利推进重组后地产业务跃升为业绩“新引擎”，迪马股份为维护股东利益，还将与母公司东银集团未来三年的利润预测补偿协议作出了修订。今年初，上述双方将原来补偿期间由2013~2015年三年相应调整为2014~2016年三年，原来拟注入资产预测的3年合计净利润数也由19.07亿元调整为24.84亿元。其中，2014年为6.28亿元，2015年为9.11亿元，2016年为9.46亿元。
值得注意的是，在一系列资本运作之后，迪马股份的资产负债率已显著下降，从财务报表来看，由去年底的83.8%下降至今年上半年末的75.7%。其中，带息债务与全部资本的比例由82.8%下降至今年上半年末的63.7%。
此外，在此次定向增发过程中，汇添富基金、财通基金、建信基金、华夏保险、江海证券以及重庆骏旺投资等多家机构参与认购。其中，汇添富基金斥资约3.77亿元认购约1.197亿股，财通基金出资3.72亿元认购1.18亿股，建信基金出资接近2亿元认购6349万股，分别位居前三位。不过，来自重庆非知名的骏旺投资也参与认购4952万股，持股成本大约1.56亿元。
在国内私募界某位资深人士看来，上述公募基金或私募PE满额认购迪马股份定向增发股份，一定程度上说明了他们对于一部分高成长性房企在后市比较看好的乐观预期。
与此较为类似的是，在绿地集团今年初的定向增发过程中，包括平安创新资本、鼎晖嘉熙、宁波汇盛聚智、珠海普罗、国投协力等5家PE巨头斥巨资参与股份认购。
实际上，迪马股份此次因重大不确定事项停牌前收盘价仅为4.05元，市净率2.21倍，之前较长一段时间股价基本上在3~4元之间徘徊，而按照申万一级行业，地产股整体市净率均值为4.64倍。今年6月和8月，东兴证券和安信证券分别给予迪马股份“买入”评级，其中安信证券属于首次给出“买入”评级。
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