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从鸡肋到新蓝海各路英雄逐鹿产业地产

https://m.biud.com.cn 2014年09月23日14:31 家居装修知识网

在中国房地产行业蓬勃高涨的年代里，产业地产一直都是最为边缘化的类目。与住宅和商业地产相比，产业地产那“微薄”的利润空间和超长的回报周期，让大多数从业者都视之为鸡肋。

然而近年来，在传统商住地产泡沫逐渐褪去、市场陷入深度调整之后，从高周转狂热中抽离的许多房企不得不开始寻找新的商业机会。

与此同时，在中国产业结构调整的大背景下，“产业”成为了各个新城新区开发的题中应有之义，不少开发商都逐渐意识到产城一体化运营的潜在市场需求空间。

另一方面，电商的爆发式增长虽然分走了商业地产的蛋糕，却也催生了大量的仓储物流需求，一时间，物流地产成为来自各相关领域企业主体的兵家必争之地。

本报记者对市北高新、张江高科、浦东金桥、外高桥、中储股份、亿达中国、光谷联合、东湖高新、华夏幸福、卓尔发展等十家主流产业地产上市公司半年报的统计发现，就在今年上半年房地产市场深度调整的大环境下，这十家公司产业地产公司实现的总利润却同比增长了20.58%。可见，产业地产逆市增长的潜力十分强大。

然而，这片“新蓝海”却不是每一个骄傲的泳者都能征服。产业地产有其独特的运作模式，唯专不破。作为最早关注和研究中国产业地产领域的论坛，中国产业地产高峰论坛已经成功举办了四届，而在2014CIHAF中国住交会的现场，第五届中国产业地产高峰论坛即将拉开大幕。

产城一体运营广受认可

组团式发展的产业新城，作为工业化、城市化和农业现代化协调发展的新兴载体，已经成为中国城镇化的一个重要路径。“宜工、宜商、宜居”的产业新城，不仅能够有效地缓解人口、交通、资源、环境方面的压力，也更有利于土地的集约化利用和产业的集群式发展，促进第三产业和区域的均衡发展，使城镇化变得更富有活力和动力。

而在中国沿海产业大升级和大转移的背景下，中部崛起和西部开发又一次提供了发展的良机。对于这些相对落后的地区，如何实现“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡统筹”是一个相当有益的探索。

众多产业地产商已经把握住了一重要机遇，借此实现新的规模扩张和模式突破。在所有的产业地产上市公司当中，主打产城一体化的华夏幸福近年来营业额一直稳居榜首。而今年刚刚登陆香港资本市场的三家产业地产运营商——光谷联合、亿达中国和宏泰发展，也无一不是以产城一体化运营为主导概念，从而赢得了资本市场的认可。

虽然目前的产城一体化运营商还是多以住宅物业销售收入补贴园区运营的模式实现滚动开发的，但很多成熟的产业地产商都已意识到，作为产业发展的载体，产业地产天然的平台属性才是这一行业未来最大的潜力所在。

例如华夏幸福不仅和国内的中国产学研各路巨头形成紧密的战略合作，还把手伸向美国硅谷，试图从源头引入高新技术的转化和应用，进行高新企业的孵化投资，逐步搭建自己的产业促动平台。而亿达中国董事局主席孙荫环更是进入了备受瞩目的中民投董事局当中担任副主席，大连亿达和中民投在平台合作方面的想象空间将十分可观。

本次住交会上，产城一体化运营的平台化趋势将成为一大关键议题。届时，有着一线实操经验的众多业内顶尖产业地产商和地方官员将共同探讨产城一体化运营的未来。

物流地产成兵家必争之地

在2003年普洛斯携“物流地产”概念进入中国时，对于“物流”这样一个重在动态运输、分配的产业为何会与“地产”扯上关系，许多中国人还懵懂不解。然而在十年后的今天，没人料到，这个曾经边缘之边缘的地产类目，竟让万科这样的传统地产大佬也忍不住跨界试水。

世邦魏理仕的一份物流地产调查报告显示，工业地产尤其是物流仓储是近年中国物业市场的投资热点之一。而当前中国零售市场正经历巨大变革，在线零售市场的兴起不仅极大地影响和改变了传统零售市场格局，亦对中国现代物流设施市场产生着重大和深远的影响。

然而过去数年间，在很多本土开发商仅仅将物流地产当做圈地概念之时，拥有成熟运营经验和强大资本能量的外资地产商已经占据了物流地产的大半江山。仅有少数具有远见和开放心态的本土地产商不断坚守和耕耘，终于在电商爆发性发展的当下收获了一份大礼。

如今，无论是背景各异的物流地产老兵、跨界而来的传统地产巨头还是携海外资本攻城略地的物流地产新秀，各路兵马虽路数迥异，但也自成一派，热闹非凡。

不过，在市场需求一路高歌猛进的态势下，城市土地资源的不断紧缩却使物流用地的进入门槛空前提高，拿地难、地价高的问题让许多传统物流地产商也叫苦不迭。

在本次产业地产高峰论坛当中，不但将有国内物流地产行业新贵初试啼声，更将邀请全球领先的物流地产运营商分享物流地产招商、运营、资本运作和模式复制的经验。（齐煜/文）