【导读】北京市准备试点“合作型保障房”，居民出钱、政府出地。经济之声《央广财经评论》本期观点：基本住房保障，责任在政府，解决办法靠创新。

　　央广网财经9月25日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，“无风不起浪”，这句话用在当前的房地产市场是恰如其分的。近日，有关“四大行”放开限贷的消息持续发酵：传言、辟谣、求证、再辟谣。一时间，弥漫在坊间的“限贷”松绑的消息更加虚实难辨。

　　房地产市场为什么容易“刮风”、“起浪”，因为买房是居民生活消费的一件大事。目前全国仅有北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚6地还在执行限购。既然仍在限购，如何更好地解决居民住房问题，就考验着决策者们的智慧。

　　北京市昨天举行14届人大常委会第13次会议，听取并审议《北京市城镇基本住房保障条例（草案修改稿）》。这个文件首次提出“合作型保障房”概念,由政府和市民合作“建房”。政府向需要保障的家庭无偿提供建设用地，保障家庭承担房屋建设费用。合作型保障房禁止出售、出借,实行封闭运行管理,退出时由政府组织回购。

　　政府出地、居民出钱，可以使没有能力通过市场购买到住房的无房家庭比较容易地满足基本居住需求，这样的思路有亮点、有创新，也凸显了决策者对于解决好居民住房问题的决心。

　　北京市副市长陈刚昨天在做“关于构建完善基本住房保障制度满足群众基本住房需求”的报告时说，北京将试点合作型保障房，第一批试点项目从公租房项目中遴选近5000套房源，年底前有望摇号分配。合作型保障房具体有哪些的特点？实行起来又有哪些困难？上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此解读。

　　经济之声：这个消息出来以后，也是饱受大家的关注，究竟怎么来理解新型“合作型保障房”的保障房，它有什么样的特点，陈刚介绍，合作型保障房试点探索实行封闭运行管理的各项制度措施。市住房城乡建设部门为此起草《北京市开展合作型保障房封闭运行管理试点工作方案》。他表示，在无先例可循、无成文规定支撑的情况下，考虑到今年时间紧，为尽快形成房源供应，市相关部门从公租房项目中遴选确定了第一批合作型保障房试点项目，向符合条件的家庭分配，包括丰台区高立庄、石景山区五里坨和南宫、通州区土桥四个项目，近5000套房源。我们如何理解“合作型保障房”这个提法？它与之前的保障型住房有着怎样的区别？

　　杨红旭：这个有一些区别，因为是政府提供土地，建设成本由个人负担。所以这个类似于以前的经济适用房，就是国家无偿划拨土地，减免相关税费，以这种成本价卖给保障群体。其实这个产品跟以前的情况比较类似，可能中间又省了一些税费。但是另外，产权比较模糊，它说不是商品房，它也不是的经济适用房。到底这个东西持续期是多长，是不是可以继承，这个比较模糊。

　　经济之声：还没有一个清晰更为明确的解释。既然您说类似于经济适用房，因为我们知道以前推出的经适房也不少，为什么又要推出这个“合作型保障房”，它的优势有什么？

　　杨红旭：经适房是以前的产品，已经运行了一年，但是问题比较多。比如有些户型面积偏大，有些准入标准比较乱，很多人可能开着宝马、奔驰买经济适用房的也有。所以，它是一个既有产品。目前的话，很多城市都在进行创新。这个我认为是北京市进行创新的一个方面，经济适用房是可以出售的，可以转售的，而“合作型保障房”只能卖给政府不能卖给其他人，这个跟保障房还是略有差异的。

　　经济之声：您刚才说它是有创新的，除了这一点，还有哪些体现出它的创新呢？

　　杨红旭：创新只有两点，第一是封闭式运行，第二是户型比较严格控制，60平米以下户型是中小户型。其他方面的创新之处，有点比较暧昧，这个产权到底怎么来界定，年限怎么来界定。是不是购房后，可以永续的去住。

　　经济之声：那您觉得这一点它会改吗？

　　杨红旭：它没法控制，这个不是商品房，无法按照70年产权去界定。假如分配完之后，人家愿意住，住的房子破了之后，拆迁怎么办的？就后续问题，现在还没有想清楚。只不过现在进行着力创新，其实北京的保障房很多，经适房、限价房、还有自助型的商品房，还有就是北京目前作为全国首批6个试点城市，试点共有产权房，北京原来是把自有型的商品房的话作为公有产权房试点的。现在把合作型的保障房跟共有产权房之间的关系，是怎样一个关系，其实我感觉这里边关系还没有理清楚。

　　经济之声：确实现在大家担心的一点就是你画了一个圈，也是限制购买人群的，当然也限制了市场的大小，所以这种模模糊糊的政策，会不会有新的全力寻租的空间，怎么来保障这种合作型的保障房进行一个公平的分配，您觉得能够短期内能够做到吗？它现在好像预期年底就要摇号了，怎么看这个摇号入住。

　　杨红旭：这个看监管，这个说的很明白了，北京户籍的无房户或者说没有享受过福利外分房的，就是说北京当地的穷人，买不起房子的，而且没有享受过房改福利的这些人，它是一个小众群体，具体的关于收入一系列的话，我不知道，但是说它已经把这个的范畴限制到比较小了。那么我认为，如果说严格审核相关一些的资质，可能是这部分人从众受益，但是我不是很期望这部分人是永久受益。因为你这个是没有权限，没有年限了，这个福利没有年限了，这个很可怕，后续管理非常麻烦。

　　经济之声：您觉得最合理的期限怎么来界定呢？

　　杨红旭：土地是无偿划拨的，个人只出了部分建造费用。所以，可以规定一个大致年限，比如商品房年限可以规定70年也可以规定50年，然后政府再来审核这个家庭是不是还符合这个标准。假如说不符合这个标准的话，这个房子交给政府，就得回购。

　　经济之声：那得每年签一次审核资格的合同了？

　　杨红旭：我认为每年是没有必要的，因为它真的是无房比较穷的话，一年两年内的话，它的财政收入不会发生太大的变化，除非买彩票中奖。

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