本报记者 罗 兰

  为提振房地产市场，各地近来纷纷取消限购，限贷政策也在松动中。业内人士分析，随着限购取消，政策市渐行渐远，楼市开始步入市场化时代。有关专家也指出，不要期望限购取消市场就会回暖，未来楼市调控将更多地依靠市场化的长效机制。

  【仅剩6市未取消限购】

  目前，全国楼市不太乐观，这令多地开始松绑实施3年多的“限购令”。南京市政府日前发文全面取消房地产商品房限购政策，南京是全国倒数第七个取消限购的城市。

  据不完全统计，目前，全国46个限购城市中，仅剩北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚6个城市尚未取消限购。各地取消限购有多种方式，一种是“全面松绑型”，以济南、杭州、兰州等为代表；第二种是“局部有限型”，以武汉、苏州、无锡、宁波等为代表；第三种是“曲线救市型”，有的地方以采取放宽户籍、买房落户、购房补助、减免契税等政策的方式变相松绑。

  与限购相比，市场更期待放开限贷。有房地产开发商认为，仅仅取消限购令而不放开信贷，购房者的资金问题仍然无法解决，楼市仍然无法迅速回暖。业内人士推测，限购取消后，限贷松绑可以期待，但力度不会太大。

  【市场变化时机成熟】

  房地产市场发展初期，政策因素起到关键性作用。如今，作为非常手段的限购政策正在退出历史舞台，市场因素随之显露。“原来房价上涨难以抑制，需要政府进行调控，但限购这一调控手段行政色彩较浓，现在多地取消限购政策后，将更多地采用市场化手段。”中国国际经济交流中心研究员张永军在接受本报记者采访时说。

  楼市经过10年黄金(1224.50, 2.60, 0.21%)发展周期后，现在总供求关系已出现失衡，下行趋势明显，在这一时期，政策托底作用有限，更多地需要市场力量进行调整。张永军说，一方面，适龄劳动人口总量下降和一部分人购房需求满足，以及跨区劳动力增长速度放慢；另一方面，房地产供给增量在提高，房地产市场因此出现供给大于需求的状况，房价和交易量开始下滑，现在市场开始下行，价格重心平缓下移，进入调整阶段。

  业内人士指出，今后，以“限”为核心的房地产调控政策，将被以信贷和税收为手段的市场化长效调控机制所取代。

  “以前房企关注焦点都在政府的调控政策，而现在更加关注市场本身，今年市场的内在因素将逐步显现，市场的手逐渐发挥作用。开发商不得不考虑到自己资金链的风险而采取促销措施，这些都是市场正常合理的反映。”中国城乡建设经济研究所所长陈淮[微博]说。

  专家提醒，取消限购并不意味着楼市将全面回暖。“正如前些年限购没能完全抑制房价上涨一样，现在期望取消限购政策就彻底抑制控制房价下滑，也是不太可能的。需要从多方面着力解决这一问题，仅靠行政手段不行，要行政和市场化手段双管齐下。”张永军表示。

  【热点城市尚需观察】

  对于热点城市是否取消限购，专家看法不一。有观点认为，部分热点城市虽然交易量较去年有所下降，但总体还是呈现出供应不足、供需矛盾突出、房价上涨压力大的特点，这些城市仍应采取相关调控措施，继续执行限购政策。

  还有人认为，取消限购也不能一刀切，需要分地区逐步退出。专家指出，在目前的市场形势下，行政化限购手段应合理地分步分地区退出。上海易居房地产研究院研究员严跃进说，一线城市若要救市，实际上难度并不大，比如放松户籍等政策，所以目前并不慌；按照排队的规则，需要等二三四线城市救市后进行新的评估才能确定未来一线城市的楼市政策和动态。

  而财经评论家叶檀[微博]称，一线城市也应该全面退出限购，楼市调控经验说明限购对房价的影响不大，同时限购的做法也不够市场化。虽然短期内一线城市可能不会退出限购，随着房价下跌与库存增加，一线城市楼市格局的改变，限购政策的退出最终将只是时间问题。

  “大城市取消限购能够在一定程度上起到激活市场的作用。”张永军建议，一线城市限购政策可适当放宽，但不宜完全放开。不同城市房地产调控应差异化，一线城市购房资格与户籍管理相联系，不大可能完全市场化，二线城市户口有的已放开，其他城市户口已基本放开，可用市场化手段调节。

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