顺着北京的京通快速路一路向东，道路两侧林立的各种新楼盘的广告指示牌和正在施工的工地，似乎都在证明着，楼市的热度未减。

但在有着四年信托从业经历的王伟（化名）看来，一线城市的繁荣并不能掩盖整个市场已经出现的问题，他在过去两周内先后拜访了几家产品将要到期的融资方后，发现房地产的状况不仅影响到融资方的兑付能力，而且使客户对新发信托产品没什么信心。

房地产信托一直在整个信托规模中扮演极为重要的角色，但与之伴随的还有兑付压力的不断增加和频频出现的兑付危机。

更重要的是，在如今年关将至的兑付高峰期，以往被用来延缓风险和资金链的“买新还旧”或许也将难以重现往日的风采。“我们其中一个任务就是排查存量的信托产品，看看有多少可能会出现兑付的问题，如果说企业的资金链压力过大，那么就算要再发新项目，也要看资金用途的核算兑付的风险后才能决定”。

千亿兑付大考倒计时

尽管刚到金秋时节，但对于背负着高成本资金的房企来说，冬天的寒意已经提前到来。

根据用益信托工作室最新的数据统计显示，2014下半年到2015年集合资金房地产信托预计到期总规模为3282.95亿元。

更重要的是，在面对2015年更大的兑付压力前，有近千亿的兑付资金需要在今年年底解决，而这对目前资金链已经濒临边缘的房企来说，无疑是“压力山大”。

“到年底，最重要的是排查存量的信托产品，看看有多少可能会出现兑付方面的压力。”王伟如是说。

事实上，由于银行贷款的审核越发严格，发行信托产品来缓解资金压力早已成了房地产商主要的融资渠道。

今年上半年，就有媒体披露，包括恒大地产、绿地、万科等一线房企在信托项目的数量、规模上呈现大幅增加，三家房企合计信托融资额超过73亿元，其中，恒大地产更是高达47.7亿元。

而一位信托业内人士王强向记者表示，这些其实仅仅是看到的一部分而已，很多信托产品由于并未披露，根本无法进行统计，“比如单一信托，由于不用进行信息披露，更具有隐密性，所以很多公司都愿意发行这类产品，既缓解了资金的难题，又不用公布融资规模。”

然而面对高成本的融资，如何偿付或许是年关将至的房企们最为发愁的事情，因为一方面开发商的负债率已经达到历史峰值，而另一方面企业的现金流已经捉襟见肘。

而此前出炉的2014年半年报中，115家上市房企有多达42家负债率超过100%。

与此形成鲜明对比的则是115家上市房企的整体经营活动现金流量净额。统计显示，上半年这一数字已经高达-1020亿元，比去年同期的-540亿元同比下降89%。

对此，用益信托分析师帅国让表示，“其实大部分房企都会有一定的负债率，这是行业本身的特性所决定的，负债率的高低并不一定能决定兑付风险发生的高低”，在他看来，伴随着房地产市场的调整，房地产信托违约的风险将会时有发生，但发生系统性风险概率并不大。

难再“买新还旧”

事实上，尽管今年以来各家信托公司不约而同地进行了业务上的调整以规避可能出现的风险，但数据却显示，房地产集合信托的规模并没有出现明显下滑。

而用益的数据则显示，9月15-21日的当周，房地产集合信托在经历了一段低迷期后，突然又出现了环比的增长，当周房地产集合信托共成立21亿元，占比19.56%，环比上一周3.26亿元的成立规模及8.14%的占比有大幅增加。

对此，帅国让坦言，虽然说在以往兑付的高峰期中，新发产品中“买新还旧”一直占有相当的比例，但仅从最新一期的统计数据统计就判断出现了应对年底兑付的“买新还旧”并不合适，“具有一定的偶发性”。

但可以肯定的一点是，“现阶段房地产业还处于调整期，市场下行风险加大，信托公司对房地产未来的发展持谨慎态度，因此，想要“买新还旧”难度还是比以往要大，这主要是因为面对不确定性风险较大”。

而王伟也表示，对于房地产信托来说，即便规模与以往持平也意味着下降，“因为在以前，这个数字一定是呈现出增长的趋势”，而对“买新还旧”，王伟则指出，“要看具体的公司”，因为一般情况下，现在信托公司出于风险考量，会首选风险控制好、融资方实力强、标的资产在一线和二线城市的项目，这样兑付的风险和压力都较小一点。

“对于这类融资方，只要不是出现大的资金漏洞，一般再发新产品都没问题，但对于一些偿付目前产品都有难度的融资方，想要借助新发产品延后资金问题就相对难一些，因为不仅我们要审核，投资者自己也会考虑风险问题”。

其实，除了因为市场调整带来的风险变化，频频出现的违约事件也是让“买新还旧”难上加难的原因。

此前，中诚信托的诚至今开1号和2号就相继出现兑付危机。其中，诚至今开2号近期的双方谈判才终于有了实质性进展，将由中诚信托和工商银行共同推进项目的风险处置工作，争取用6个月时间解决诚至今开2号的项目处置问题。

需要注意的是，如果存在兑付危机的融资方无法再通过“买新还旧”实现资金的展期，那么还有其他的解决方法吗？“一般情况下，信托的兑付风险发生，处置方式有四种，一是以新还旧或延期；二是信托公司或信托公司的大股东接盘；三是找私募或资产管理公司接盘；四是通过拍卖抵押品。如果买新还旧走不通了，当然是通过其他的方式来进行处理”，帅国让表示，但总体来说，当前信托公司对房地产信托的发行虽然日趋谨慎，审核也更加严格，但并没有完全“限制买新还旧”的业务，只是说难度加大了而已。

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