今年前9个月，全国楼市出现了近年来少见的情况—成交量萎缩，这是5年来首次出现销售面积同比下降以及投资增速减缓的现象。

　　面对淡市，江门楼市采取“以价换量”的方式来实现自我调节。但当前的宏观调控走向如何？这种以价换量的道路还能走多远？地产商又将怎样创新营销手段来突围？且看资深的业界专家们如何解读。

　　合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江：

　　调整期到年底明年房价将涨

　　随着楼市库存高企，房价下跌，今年全国房地产行业进入减速慢行的调整阶段。

　　“包括本次调整，近6年来国内房地产市场经历了4次大的波动调整期。”黎文江表示，今年的调整期将持续到年底。预计本轮调整结束后，明年效果显现，房价将会上涨。

　　房企创新营销手法突围

　　“上半年楼市成交大幅缩水，从杭州开始，降价潮蔓延到全国。同时银行房贷收紧，利率提升，促使开发商采取以价换量的策略。”黎文江表示，广州在5月出现第一波降价潮，以中海万科、雅居乐为代表，主要在广州番禺和萝岗两地，价格降幅达15%～20%。但这轮降价潮导致市场观望情绪浓厚，对房地产企业的成绩单也没有很大的助益，因此到了6月就停止了。开发商改为想办法创新营销手段。

　　9月1日，广州万科携手明源云客共同开发的全民营销新工具“同享会”上线，开启全民营销时代。人们通过扫描二维码进入微信平台，注册成为自由经纪人，即可在线报备推荐意向购房者。该活动设置的常规佣金高达3%。，如果推荐成交一套价值100万元的房子，推荐者将获得3000元的税前佣金奖励。黎文江认为，这种新营销模式具有独创性和领先性，突破了以往被动等客上门的情况，而是积极主动出击寻求客源。

　　有的房企则是想办法帮买家解决首付问题。9月2日，广州越秀地产与平安集团旗下的“平安好房”签署战略发展协议，为首次置业者提供无抵押的首付分期贷款，长达3年，最高额度30万元，放款时间最快为5小时。目前分期贷款不但能享受基准利率，甚至有零利率的优惠。

　　明年房价将止跌回升

　　“调整期将在今年结束，明年房价将止跌回升。”黎文江表示，种种迹象表明，目前全国楼市正在向好：一是40多个城市松动限购，而部分地区如湖北等又开始了新一轮限贷放松。此外，最近媒体证实，央行确实已向五大行投放5000亿元的常备借贷便利（SLF），届时市场资金流动将更宽裕。

　　黎文江指出，开发商以价换量的营销手段会在今年内结束。此外，政府的一些结构性调整预期也将逐渐奏效，“目前中央的宏观调控主要采取的是分类调控以及解决3亿人的问题，并且效果也已有所显现。”

　　“3亿人的问题”，第一个“1亿”是指城镇化农民进城，新出台的国家新型城镇化规划指出，要努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。第二个“1亿”是指棚户区和城中村改造目标。2014年政府工作报告中明确提出，今后一个时期，将改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村。第三个“1亿”是中央农村工作会议提出的，到2020年要解决约1亿人口在中西部地区的城镇化。这3亿人居住问题的解决，将推进房地产市场健康发展。

　　“楼市虽然有泡沫，但房地产是中国经济软着陆的安全气垫。在这一层面的考虑下，楼市崩溃论是比较无力的说法。”基于这一理念，黎文江坚持对房地产市场看好的信心。

　　广东省房地产研究会副会长、寒桐投资顾问工作室总经理韩世同：

　　适当降价或是当前最好选择

　　纵观全国房地产市场，去年一线城市成交火爆，二三四线城市都有点低迷。但从今年开始即出现分化迹象，一线城市势头并不好，一二季度成交量全面下降；而二线城市如杭州、长沙，年初时就呈现出全面降价的情况。进入下半年，一线城市也开始步入价格跳水的初始阶段。韩世同告诉记者，广州今年前7个月已出现三轮轮番降价，8、9月更是逐渐开启了全面降价的格局。

　　就三四线城市而言，广东目前的形势要比内地好。广东有两个一线城市，广州和深圳的房价、成交对市场有着示范性的影响力。“在这两个城市的带动下，广东的二三四线城市今年楼市也还算较稳定。”韩世同谈到，个别城市情况还不错，比如今年佛山取消限购后，楼市成交可媲美广州。中山、珠海由于受到局部的利好影响，房价也比较稳定。

　　政策方面，目前房地产调控还是以分类调控为主。韩世同分析，分类调控是各地根据自己的实际情况来采取相应措施，目前以宽松为主，都离不开“如何刺激市场，促进成交，又让房价相对稳定”的主题，当中并没有特别强调房价要下降。

　　面对高库存，为了打破市场的观望现状，发展商的选择主要有以下三种。一是“保价无释”，现在如果不做适当的价格调整，就基本没成交；二是“以价换量”，稍把价格降一降，就能促进库存走量；三是如果挺不住了，再做大幅度降价来促销。“要不要降价、什么时候降”是发展商自身的选择，韩世同认为，就目前而言，及时适当降价或是发展商最好的选择。

　　广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文：

　　未来政策主要由地方来制定

　　赵卓文指出，今年前9个月，全国楼市出现了近年来少见的情况——成交量萎缩。“从全国来看，销售面积同比下降8.3%，广东市场则同比下降11.8%。一线城市，如广州销售面积同比更是下降近30%，上海也出现同样的情况。”赵卓文表示，这是房地产市场近5年来首次出现销售面积同比下降以及投资增速减缓。而2013年之前，每年的房地产销售增长面积都在23%左右，今年不增反减，很值得关注。

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