新京报讯 普通住房买卖可享受契税、营业税等税收优惠政策，近年来随着房价普遍上涨，一些普宅“被豪宅”而无法享受税收优惠。昨日，北京市继2011年后再次调整普通住房的认定标准：五环内为单价39600元/平方米、总价468万元；五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元；六环外为单价23760元/平方米，总价281万元。单价、总价两个标准符合其一即可。

　　市住建委表示，此次调整后，享受到普通住房税收优惠的购房家庭比重将扩大到90%以上。新标准自10月8日起执行。

　　现行普宅认定标准只看单价

　　根据国家的相关规定，普通住宅的认定要同时满足三个条件，住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下、实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。

　　由于容积率和面积的标准是限制“死”的，因此调整的就是交易价格方面的标准。在北京首次公布普宅标准时，也表示将根据住房市场变化等情况适时调整。

　　目前，北京执行的普宅认定标准是2011年公布的，只设了单价标准。当时划分了南北两个区域，如四环内北部地区的价格为38880元/平米、南部地区为34560元/平米。六环外地区为17280元/平米。

　　这一标准当时覆盖了北京70%以上的购房家庭。但随着近两年房价的普遍上涨，普宅的覆盖面不断缩小，比如在通州、大兴等区县的六环外，大部分新楼盘的单价已达到2万元以上，即使买个小户型也因单价超标而不被认定为普宅，一些购房者“被豪宅”的呼声逐渐增多。

　　专家表示，普通住房的认定标准，是享受税收优惠住房的界定标准。这并非是“普宅”和“豪宅”的分界线，普通住房之外的并不都是豪宅。

　　新标准自10月8日起执行

　　昨日，市住建委、市财政局、市地税局联合发布了新的认定标准。此次调整后的区域住房平均交易价格，是以2013年全市新建商品住房平均交易价为基准(单价2.2万元/平方米、套总价260万元/套)，根据区域调整系数确定。区域调整系数为五环内1.5、五到六环之间1.2、六环外0.9。

　　如五环内的单价标准，就是用2.2万元先乘以1.2倍的国家规定，再乘以此次1.5的系数，即39600元/平方米。

　　■ 追问

　　如何认定为普通住宅？

　　近年来，由于南城和北城的房屋价格愈加接近，因此此次调整不再区分南北区域。同时，不再只设立房屋交易单价的一个指标，而是加入了总价的指标。

　　市住建委相关负责人说，两个指标只需要达到一个，就可以认定为普通住宅。比如五环内购买了一套60平方米的住房，虽然价格超标达到6万元/平方米，但总价360万元却没有超标，因此仍将被认定为普通住宅。与过去只有单价标准相比，现在将单价高、总价低的小户型纳入税收支持范围。

　　再比如，如果是在六环外，单价这个指标已经就能覆盖当前绝大部分楼盘，因此只要不是超过140平方米的住房，大部分都能认定为普通住房。

　　普宅能享哪些税收优惠？

　　个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　个人购买非普通住房，按照3%税率征收契税。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

　　购房未缴税可否享新政？

　　新标准执行的节点是什么？之前已经购房但还没缴税的能不能享受？新标准国庆后实施，国庆期间能不能买房？这也是不少购房者关心的问题。

　　对此，昨日三部门发布的通知中明确，新标准执行的节点定在申报缴税环节。从10月8日起，住房交易的纳税人申报缴纳税款，符合普通住房标准的，即可享受相关的税收优惠。

　　由于目前北京的新楼盘大都为期房，缴纳契税则是在收房时，这意味着已经购房还没有收房缴税的业主们，都可以按照新标准来执行。

　　二手房方面，此次也是按照申报缴税来界定，这个环节也是在网签之后，也就是说，二手房网签了但还没缴税，也是按照新标准来执行。

　　普宅标准放宽有何影响？

　　从2011年到现在，北京的普宅标准近3年才有所调整。为何间隔时间这么长？专家表示，提高普通住房标准在一定程度上会加速需求释放，加剧供求矛盾，增加稳定房价的压力。因此在房价快速上涨时，政府对这方面的顾虑会更多一些，而且也容易被媒体解读和理解为放松调控。

　　对于此次调整，市住建委相关负责人表示，这是根据住房市场的实际情况进行的动态调整。

　　北京房地产业协会秘书长陈志分析，普通住房标准调整是一项常规工作，旨在支持普通家庭购买中小户型、中低价位普通住房，对这类刚性和改善型购房需求是利好消息，预计他们也将成为最大受益者。同时，调整标准也让政策更符合实际，尽可能将政策覆盖面扩大，能进一步减轻百姓购房的税费负担。

　　开发商可否强制代缴税？

　　相关部门表示，这是不可以的。开发商强制代收代缴税费，甚至以此作为交房条件的，消费者可以向市、区房屋管理部门进行投诉或举报，一经查实，严肃处理。

　　本版采写/新京报记者 马力

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