杨国英专栏：房地产有效托市的三大前提
经济人 杨国英专栏
从各地竞相取消限购，再到央行[微博]紧急调整房贷认定标准，在房地产市场日趋不振的今年，政府在托市的道路上，又向前迈了一大步。
9月30日，央行发布楼市新政，要求金融机构对拥有一套住房并结清贷款的家庭，如再次申请购房贷款，可按首套房贷款政策执行。此外，央行还鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(M BS)、发行期限较长的专项金融债券，定向投放房贷。
应该说，面对今年房地产市场的不景气，为避免楼市爆发恐慌性的断崖，对于此前地方政府纷纷取消限购，是可以理解的，但是，对于央行此次向房地产市场超大力度的放水，却远远出乎市场的预料之外，且其最终能否真正收到托市之效，仍不能不令人产生怀疑。
仔细研判当下形势，回归理性判断，可以确定的是，无论是当前央行“定向宽松”的托市，还是其他部门下一步可能推出的其他托市形式，其最终能否取得实效，均需满足以下三个前提条件。
其一，有效托市必须建立在房价相对合理的前提下。尽管，对于何谓合理的房价，不同国家和地区并没有绝对标准，但是，我们仍可以房屋租售比和房价收入比这两项指标做相对考量。
就房屋租售比而言，国际上一般将租售比在1∶300—1∶200范围之内视为房产市场状况良好的标准，过高就意味着房产泡沫的出现，低于1∶200，则表明这一区域房产升值空间大。而在我国，自2010年以来，全国各大城市的房屋租售比却普遍高达1：600—1：400，这与国际通行标准相比，明显过于高企，已经远远偏离合理区间。
再从房价收入比来看，2013年，全国商品住宅房价收入比为7.3，这与国际通行的4—6合理区间相比，亦已明显偏高，而同年这一指数最高的城市为北京，房价收入比高达14.5，海南、上海、浙江和福建作为排名前五的几个省市，房价收入比也均已破9。
由此不难看出，国内房地产市场亚健康状况严重。前几年不断飙升的房价、火热的房地产市场都只是虚假的泡沫现象，本轮房价震荡下跌只是合理回调。
其二，有效托市必须建立在地方财政消除卖地收入依赖的基础上。实际上，自2003年以来，我国地方财政的卖地收入依赖可谓是逐年加强，统计数据显示，2013年我国地方政府国有土地使用权出让收入占地方财政收入35%，该年度北、上、广、深的土地出让金更是创下历史新高，合计高达5014亿元，相比2012年全年的2005亿元，上涨幅度达到了150%。
卖地收入占地方财政收入比重过大，应该予以纠正，尤其在我国大规模城市化已告一段落时。纵观全球各大经济体，绝无卖地收入占地方财政收入过大的情况，其房地产市场是可持续繁荣的。因为，伴随着土地财政的延续，在房地产市场供给端持续增加的同时，需求端只会呈边际下降的趋势，而绝无同比上升可能。
其三，有效托市还须以实体经济的探底回升为前提。事实上，自2010年以来，我国实体经济即已进入持续探底的阶段，螺纹钢和煤炭作为反映实体经济景气度的大宗商品，与去年初相比，现在的价格差不多跌了一半，近乎腰斩。缺乏实体经济的稳定支撑，居民的实际可支配收入必然无法保持有效增加，而在整体购买力降低的情况下，对房地产市场任何形式的托市，最终均有可能竹篮打水一场空。
在当前房地产市场尚未发生恐慌式暴跌的情况下，任何形式的托市，其动机和最终效果，均值得质疑。在房价持续暴涨的过去十年，种种压制房价上涨的调控手段最终均告失败，同样，在房价逐渐进入回调通道之当下，当前各色托市手段焉能取得实效？
房地产托市，不是想托就能托得住，如果托得过猛，不仅不能取得真实效果，还会变相放纵地方政府对土地财政的依赖，从而将我国经济拖入未来更为难解的房地产困局之中。(作者系中国金融智库研究员)
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