海南这片土地上，上演过中国房地产圈最疯狂的淘金故事。疯狂过后，这里面临的也许是全国最为严峻的土地闲置问题。
华润集团(下称“华润”)就是其中一个淘金者。十多年前，它以极低的价格拿下了海南万宁石梅湾旅游度假区的主开发权，原计划在2017年底竣工。十多年后的今天，华润石梅湾项目进展缓慢，竣工时间几经更改，目前已被延后至2025年。
华润因而也成为了今年海南省闲置土地清查风暴的重点攻克对象。今年7月，华润、骏豪集团、鲁能集团、中信泰富等12家海南“囤地”大户被海南省国土厅约谈。《第一财经日报》获得的资料显示，华润所涉及的闲置土地17宗，面积1943.6亩，均位于万宁石梅湾。
《第一财经日报》记者从万宁市国土局的闲置土地公告中获悉，华润闲置土地部分是企业原因，部分则是政府原因。至于更为详细具体的原因及后续的处置，本报记者多次联系万宁市国土局进行采访，截至发稿前仍未得到答复。华润方面则表示不予置评。
土地闲置的背后，不仅仅是万宁市当地楼市需求的不足及成熟度的待提升——尤其是今年上半年万宁市房地产销售面积缩水近两成，更重要的还有在海南这片对于房地产开发过度依赖的土地上，政府、开发商、征地农民的三方利益博弈。
近2000亩土地闲置
石梅湾项目曾是上世纪90年代海南房地产泡沫中留下的烂尾项目，接盘者——华润入驻之后的工作进展并不“顺利”，并先后两次上了政府闲置土地的名单。
第一次是2010年，国土部公布了1457宗闲置用地名单，华润石梅湾项目的4幅地块“榜上有名”，而这4幅地块均为2005年12月22日取得的旅游用地项目，约定开工日期为2006年6月30日，根据官方口径，由于企业自身原因，一直未动工。当时华润方面对外表示，公司一直在等待开发时机，预计上述地块将于2010年下半年动工。
到今年，华润再一次被点名并被约谈。海南省自2013年3月开始进行了新一轮闲置土地处置工作，查出1150宗、13.92万亩“供而未用”闲置土地。今年7月，海南省约谈了包括华润在内的12家闲置土地大户。
本报记者获得的一份海南省国土厅《关于大企业闲置土地处理情况通报》显示，华润所涉及的17宗闲置土地面积1943.6亩，位于万宁市石梅湾，土地使用权分别登记在其下属海南华润石梅湾旅游开发有限公司、海南海伦酒店开发有限公司、海琴公司名下。
根据华润置地的年报，石梅湾项目的总地盘面积为4555.35亩，按此计算，华润在石梅湾项目的闲置土地占总规划用地逾40%。
近半土地被闲置，说明石梅湾项目进展缓慢，连经常载客去石梅湾的出租车司机都感受到了。
“石梅湾的威斯汀酒店都停工好久了。”9月上旬，在记者驱车前往石梅湾的路上，万宁市的的士司机陈师傅说道。
记者在现场看到，威斯汀酒店的主体已经完工，外立面尚未做好，但除了一名驻守的保安之外，并没有其他工人，更无动工迹象。
威斯汀酒店是华润在石梅湾建设的第二家酒店。据了解，华润在整个石梅湾项目中一共规划了5家五星级酒店，已经建成并对外营业的只有一家——艾美酒店，其他3家规划中的酒店均尚未开工。
建设缓慢的并不只是酒店，还有住宅项目。
华润石梅湾项目销售中心的置业顾问向本报记者介绍，整个项目一共规划了山地住宅区、青皮林住宅区、山谷住宅区、游艇会住宅区四大板块，而目前已经建设的只有山地住宅区一期、二期，其他三大板块则仍停留在“规划用地”的层面。
就连最早开发的山地住宅区一期，在今年5月还向万宁市国土局申请延长施工时间。
完工时间三次推迟
“整个项目还要建设八九年吧。”上述置业顾问透露。
华润置地2013年年报显示，石梅湾项目的落成时间预计为2025年3月。但最初，该项目的规划落成时间是2017年，先后推迟了三次。
实际上，早在1992年，石梅湾就被列为海南省五大重点旅游开发区之一。作为海南省东南海岸线旅游中心区，石梅湾三面环山、一面向海，拥有绵延六公里的滨海沙滩、世界上面积最大的海滩青皮林等优质自然资源。
石梅湾的开发是整个海南楼市起伏的一个缩影。
1993年初，在海南楼市如火如荼之时，石梅湾迎来了它的第一个主人——海南新能源股份有限公司(下称“琼能源”)。这个海南省的第一家上市公司以3800万元的价格从万宁市政府手中取得了石梅湾2700亩海边滩涂地的产权。
就在琼能源正准备“大干快上”时，海南楼市泡沫濒临破灭。
1993年6月，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。琼能源的股票大幅下挫，石梅湾项目被迫停工。此后，琼能源便一蹶不振，仅在石梅湾上建了3.8万多平方米的烂尾楼。
到1999年，海南省开始处置积压房地产项目的工作，石梅湾迎来了新主人——华润。华润通过资产置换的方式获得了石梅湾2700多亩土地的使用权。同年，华润在海南注册了全资项目公司——海南华润石梅湾旅游开发有限公司(下称“华润石梅湾”)，负责石梅湾的开发和建设。
2003年4月，海南省政府批准华润石梅湾为石梅湾旅游度假区12平方公里(折合1.8万亩)的主开发商，实施统一规划、开发、招商、管理。
《第一财经日报》记者获得的《石梅湾旅游度假区总体规划》显示，当时，华润为石梅湾的规划年限为15年，共有3个开发阶段：近期2002~2007年，中期2007~2012年，远期2012~2017年。
但从2011年开始，石梅湾项目的完工时间被一推再推。从华润置地的年报中可以发现，2010年，石梅湾项目的完工时间还是2017年12月，但在2011年的财报中却推迟到了2018年7月；2012年财报显示的完工时间是2019年6月，在2013年财报中更是推迟到2025年3月。
“对于开发商来说，开发节奏很重要。如果项目启动过快，客源跟不上，资金回笼就会比较困难。所以开发商会根据市场的情况来调整开发节奏。”深圳市经典阳光置业发展有限公司海口分公司总经理蔡志喆对本报记者表示。
石梅湾项目的开发是先配套，再建房。在拿下整个湾区十年的时间里，华润先后投入了30亿，进行道路、管线、污水处理、生活配套、度假配套等基础设施的建设。
2010年，海南国际旅游岛建设正式启动，海南楼市再次被点燃。华润决定启动石梅湾的住宅开发，2011年底开盘销售。
不过，华润石梅湾住宅的销售情况并不十分理想。根据华润置地的历年年报，华润石梅湾项目2011~2013年的销售额分别为4.12亿元、13.92亿元、10.87亿元，而平均售价却一直在下降，由2010年的27971元/平方米下降到2013年的21090元/平方米。
而万宁市的楼市行情也很低迷，开发商多持观望情绪。万宁市统计局的报告显示，2012年，部分项目业主取得建设用地使用权后，由于国家出台有关限制房价上涨过快等政策及市场因素影响，使业主持观望态度，或有意放慢进度，致使一些项目建设进度缓慢。
2014年上半年，万宁市房地产开发投资增速放缓，房地产销售面积为32.1万平方米，同比下降19.8%，成交量大幅萎缩。万宁市统计局预计下半年房地产销售面积将呈现持续下降态势。“从目前形势看，市场看淡声音增加，企业开发趋于谨慎，投资热情不高；房地产开发资金到位情况不乐观，购房者观望心理加重，市场竞争加剧，房地产销售面积将持续下降。”
按照石梅湾总规划图，已经建成或在建设中的有山地住宅一期和二期、艾美酒店、威斯汀酒店、国际游艇会、商业街、行云流水海鲜舫等，而其他7大块土地均显示为“规划用地”，尚未开发。据了解，这些尚未开发的规划用地主要都是用来建设住宅。
本报记者实地探访也发现，上述规划用地仅被围墙围避，但仍旧保持山林或农田的原始状态。
政府、企业、村民三方博弈
市场行情不好，延缓开发，能在一定程度上解释华润为何在石梅湾闲置土地。但实际原因更为复杂，涉及到政府、企业、征地村民等多方博弈。
根据万宁市国土局闲置土地公告的信息，本报记者进行了不完全统计后发现，华润石梅湾项目闲置土地中除了两幅共计276亩的住宅用地“已建25%以上”之外，其余地块均闲置两年以上。在闲置原因方面，石梅湾1号地块、5号地块、16号地块均是由于企业原因造成闲置，共计213亩，其余地块均显示为政府原因。
对于更为详尽的原因及后续处置，华润方面对记者表示不予置评。
海南某旅游地产服务机构负责人张勇(化名)对本报记者表示，从政府层面来看，海南对房地产的依赖度很大，跟房地产企业的合作，一方面能让政府最快获取资金，另一方面又能带动当地的旅游业发展。也正是因为政府对土地的依赖度高，每一届政府对土地的认知、对房地产行业的发展、对城市的未来规划都会有所不同。“只要规划有一点变动，就会出现矛盾点。”
“早期海南的供地模式都是一揽子计划，企业的拿地成本很低。但随着后续的发展，农民可能会要求提高征地补偿，政府也在"觉悟"，地价就会变高。此时企业可能要求改变容积率等指标，三方的博弈也会耗费时间。”张勇说。
万宁市对房地产的依赖度正在逐年提高。本报记者统计发现，万宁市2012年的房地产投资占GDP的43.6%，这一比重到2013年上升到了70.69%。而石梅湾项目一直是万宁市的重点项目，为万宁市历任市委、市政府所重视。
但石梅湾的拆迁工作似乎进展得并不顺利。石梅湾当地一陈姓村民对本报记者说，规划很早就做好了，但华润给的拆迁补贴太低，一些村民不愿意将维持生计的土地廉价卖出去。
从企业层面来看，张勇分析，企业早期拿地都希望囤地获取利润，尤其是上市公司，每年做土地评估时能够带来更多账面收益，但对市场的研判失误却会带来严重后果。
“过去十年，中国的绝大多数开发商都习惯高周转模式，觉得在海南拿下几千亩地，只要5~8年就能消化。但海南的旅游地产市场波动性很大，很多大项目的开发周期往往都需要15~20年。”张勇表示，如此一来，整个项目的投资计划、开发节奏都要跟着延后。
华润在最初规划石梅湾项目时，将开发周期定为15年，这已经算是比较长的周期。但市场还是比想象的残酷，即便是一路降价，其销量仍然上不去。
蔡志喆说：“万宁属于三亚辐射带，但相对于三亚和陵水来说，万宁片区的市场可能还需要5年时间才能慢慢成熟起来。在这个过程当中，无论是华润(石梅湾)，还是中信泰富(神州半岛)都需要谨慎开发。先动的往往会吃亏，有时候开发过快，市场供应过大，也会造成价格的下跌。”
不过，蔡志喆也认为，从位置和资源来看，万宁是海南环岛资源中价值较高的一个片区，虽然目前市场压力比较大，但从长远来讲，万宁片区的前景还是比较乐观的。这也是华润、中信泰富等企业一直延缓开发的原因之一。
而从这一轮海南省对闲置土地的清查力度来看，企业或许不得不加快开发节奏。
海南省国土厅8月底的《关于大企业闲置土地处理情况通报》显示，华润有6宗、987.8亩土地已采取延长开发期限方式进行处置；有2宗、276.1亩土地在处置期间，已经开发建设，万宁将不再将这2宗土地作为闲置土地处置；有9宗、679.7亩土地正在处置中，尚未完成处置。
多位海南房地产业内人士均对本报记者表示，海南省的“囤地”现象有太多历史遗留问题，能否彻底清查、处置仍待观察。
“相信"囤地"的企业跟政府都会进行协商。从政府层面来看，会对企业开发的时间进行限制；从企业层面来说，则要视市场情况而定，市场好就加快开发，市场不好就往后拖，或者以缓慢施工来应对。”蔡志喆表示。
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