●孙春祥

　　面对房地产市场的节节败退，“央妈”最终坐不住了，“认贷不认房”成为购房新政。在此新政下，不仅所谓的首套房“刚需”以及二套房“改善型需求”，甚至连部分“投机性需求”都得到了满足，力度不能说不大。一夜之间，市场开始从一边倒的看衰，转变成多空对峙，有人认为这是房地产绝地反击的机会，也有人认为，这是房地产市场最后一次“回光返照”。

　　房地产市场兴衰历来是宏观经济领域争论的焦点，尤其是房价的涨跌，更是牵动着万千大众。任何一个新政的出台，不管是打压还是扶持，都会成为热点。那么，本次新政之后，房价会大涨吗？

　　很多人认为，限贷是扼住房地产市场喉咙的最大力量，只要放开这只手，楼市立刻就会反弹。这是一个非常片面的观点，它忽略了央行与商业银行这个货币供应环节中量与价的关系。只有中央银行放松银根，扩大货币供应量，商业银行才有可能从根本上降低房贷利率。如果利率不下降，即使是放开二套房、多套房贷款，房价依然不可能出现较大上涨，最多是在现有的水平上小幅回升。

　　有人说，“既然央行都已经放松限贷了，放水还会远吗？”这种思路要在五年前或许是毋庸置疑的，但是在今天，并不那么肯定。我们看到，央行、银监会在推出楼市信贷新政的同时，还推出了其他几项重要措施，包括鼓励商业银行发行住房抵押贷款支持证券等。我们应该从中看出一点信号，那就是央行本身并没有要放水的意思，而是希望市场通过资产证券化的方式盘活存量。在利率市场化和互联网金融不断推进的过程中，证券化产品的价格如果不具有竞争力，则难以做大，而要产品具有竞争力，则必须提高收益率，反过来必须要求房贷产品本身的利率不能太低。

　　房地产价格归其根本，还要看其投资收益率，它与市场利率是此消彼长的关系，而市场利率最终决定于银根的松紧。看到这一点，很多问题也就不那么纠结了。

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