省商业联合会秘书长 曹润亭

省住宅与房地产业

　　协会会长 张凤珠

　　新城市格局之下商圈升级已不可避免

　　今年随着石家庄市城市区划的调整和城市商业地产与住宅地产建设的相伴相随，在原有核心商圈不断完善各种功能的同时，像万达、西美，建华，谈固和新客站等新的商圈也日臻完善并加入到了商圈升级队伍的行列。我认为这是一种变化，这样的变化所带来的新商圈的崛起与商圈本身品质的升级已不可避免。

　　现实的情况是什么呢？我们看到新百东购商圈中除了华润万象城开工外，天元利嘉的LOFT公寓已经热销；而北国商城西扩工程也正加紧建设，这个本土龙头商贸企业新的目标定位，也是构建大型的购物中心并使产品进一步升级；同时，位于中山东路的谈固区域，构建都市生活MALL的东胜广场已经开业，而其对面的嘉和广场，正在打造省会首个社交型商务综合体，从而促进了建华、谈固新商圈的形成。

　　据最新数据统计，消费者在超市逗留的平均时间是45分钟，而在购物中心的平均逗留时间则约为2.5到3个小时，其中购物时间仅占1/4。在业内人士看来，如今的购物中心，购物已不是主要目的，消费者将更多的时间花在了购物之外的吃喝玩乐上。顺应这种趋势的新商圈也好，旧的核心商圈也罢，都必须在商业运营的思维方式与经营模式上进行改变 。

　　我认为决定商圈升级的因素有多种多样，但最关键的是要把握以下几点。一是定位。作为一个商业项目一旦投入运营就必须要有一个好的定位，即决定主要经营什么？服务哪些客户？引进哪些品牌的产品等等；二是地段。商业地产关键的一点是地段。好的地段既决定产品的品质，也决定着客流量的多少；既成为一种蓄客的招牌，也为物业产品保值增值创造了条件；三是氛围。好的商业设施必须要有好的商业氛围来配套。这其实就是所谓的商业环境的营造。装修得体、交通便利、商业设施现代化，电子化、时尚化当然还要有好的商业文化作支撑；四是品牌入驻。也就是招商成果。你购物中心也好，商业综合体也好，要开业，就要招商，招商中品牌产品的进驻和货真价实就显得特别重要；五是运营管理。再好的设施、再华美的产品，如果经营不好，缺少与时俱进的精神，那也会昙花一现。因此，我想告诉大家的是，一个商圈的崛起和升级绝对不是一蹴而就的，需要多方面的投入和努力。

　　“大石家庄”应有更多新商圈崛起

　　在祖国迎来65岁生日的时候，石家庄城市区划进行了调整。我们看到了一个比原来市区大四倍的更大的石家庄；看到了一个新兴城市走向现代化的崭新身影；也看到了一个又一个商圈的快速成长。

　　我认为一个城市是离不开商圈的。核心商圈也好，区域商圈也罢，都是城市不断发展的一个证明，也是城市生活日新月异的一个载体。我们每个生活在这个城市中的人都能感到方便、健康、时尚、文明；都可以在大千世界中找到自己的知音。

　　过去我们说石家庄市是全国人口密度最大的城市之一。一环之内每平方公里是3万人，二环路周围每平方公里是2万多人。如此大的人口密度必然带来城市交通的拥堵；这么大的人口密度也说明市区已经接近饱和了，发展的空间也越来越小，那么也就是在这样的一个形势下，藁城、鹿泉、栾城划入了市区，这对于城市发展与建设，对于新的商圈建设与形成，都绝对是一个利好消息，让人鼓舞，令人振奋。

　　当然未来的石家庄无论是人口规模还是地域界限都大大超过了以往，而这样的变化可以说蕴含着房地产开发中新的商机，当然在各类产品中商业地产也不可或缺。我们知道有了好的社区，就会有居民居住，就会带来新的消费人群；但光有好的社区还不够，还必须要建更好更多的商业配套设施。比如酒店、影院、购物中心、大型超市、学校、幼儿园等等，这种住宅与商业地产同步发展的迭加效应，所带来的最直接的结果就是新的商圈的出现。这其实也被事实所证明。比如万达、西美商圈，比如新客站商圈，再比如正在强势崛起的谈固、建华商圈。

　　我认为随着城市新商圈的渐渐增多，原有的核心商圈中的人员自然就会分流；也就会自然与不自然地向四外疏散，这样一来城市中心拥堵的状况就会得到相应改观；反观新的商圈本身，也会因新的人流、物流、信息流、资金流的快速聚集，加上各种设施本身的升级换代，商业经营理念的更加新鲜，商品品类的更加齐整，综合服务功能的全面提升，而成为城市副中心或者是新的城市中心。这是必然的，我对此充满信心。

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