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房企前九月拿地额锐减千亿四季度土地市场迎转机

https://m.biud.com.cn 2014年10月11日08:01 家居装修知识网

受资金压力和销售预期悲观等多重因素影响，房企今年的拿地热情几近浇灭。

据中原地产统计，今年前9个月，20大标杆房企合计拿地仅2028亿，相比2013年同期的3698亿，减少了1670亿，降幅高达45%。其中，万科前9月拿地总额近200亿元，相比去年同期的近630亿元，大幅下滑。

“开发商拿地与资金密切相关，但现有的房子都卖不出去，去库存阶段拿地是很危险的，一旦开发资金断裂就麻烦，我们去年拿的地现在都不敢开工。”长沙一家中型房企人士说，龙头房企尚且不敢拿地，中小开发商资金更加紧张。

万科内部人士也坦言，万科也没办法做到在市场低迷时去大手笔买地，每次市场调整时，房企首先想的是如何保存现金过冬。

前9月土地成交骤降

房企拿地是一种补库存的正常行为，在一定程度上弥补了未来的供应缺口。而土地市场的活跃与否，也被认为是观察楼市冷热的一个窗口。

相关机构报告显示，1-9月，全国300个城市土地出让金总额为17109亿元，同比减少20%。

尽管拿地金额下降，但土地价格并未随着房价的下跌而下调。相关机构数据显示，300个城市的成交楼面均价为1197元/平方米，同比上涨5%；其中住宅类用地成交楼面均价为1746元/平方米，同比上涨10%，仅是溢价率有所下降，土地平均溢价率11%，较去年同期下降5个百分点。

据了解，20大标杆房企拿地金额连续多月锐减，4-9月连续6个月不足200亿元，最近4个月更是在百亿周围徘徊。9月，20大房企仅万科、万达、华润、世茂、远洋有拿地记录，合计拿地金额仅146.4亿元。

中原地产首席分析师张大伟认为，标杆房企不拿地，主要是因为去库存，且开发商资金都非常紧张。

万科内部人士说，公司的经营策略是，认为价格合理及风险可控就会去拿地。但实际上，万科的拿地策略，也是随着市场在跌宕起伏。

今年1-9月，万科拿地权益金额仅为200.63亿元，而去年同期，万科累计新增项目77个，权益地价款629.5亿元，今年前三季度拿地金额同比减少了429亿元，降幅达68%。

“今年土地价格没怎么降，没有达到我们的心理预期，不存在后悔没买地的问题。”万科内部人士告诉记者，由于2013年拿了较多地，足够两三年的开发，而今年市场冷淡，楼盘销售速度也不够快，因此拿地确实减少了很多。

据统计，9月，10个典型城市土地成交建筑面积1001万平方米，环比下降53.2%，同比下降69.3%。5月份以来，土地成交建筑面积同比均为负增长。

业内分析认为，9月土地市场延续了8月份降温趋势，且降温速度加快。商品房市场销售压力巨大，部分企业在资金压力下已无力购地，部分实力较为雄厚的企业或等待更好的购地时机。

张大伟对记者说，2013年下半年到2014年一季度的土地价格明显虚高，这期间房企拿的土地在目前市场情况下，可能两三年都难以解套。

“四季度市场会好转”

业内众所周知的是，在市场低迷时逆市买地，往往比市场火热时挤破头去抢地要来得划算。

但万科内部高管曾对记者表示，按照今年的情况，万科也做不到逆市拿地，当市场陷入低迷，销售速度下降、回款缓慢时，任何一家房企都会面临着资金周转紧张的问题，只要土地储备足够公司开发两三年，留着现金过冬是最安全的策略。而且一旦销售不好，开发商必然放缓开工施工速度，以去库存为主，此时不可能去多拿地。

“现在很多企业都庆幸去年下半年以来拿地少了，去年拿了高价地的，现在都非常头疼。”一位房企业内人士告诉记者，现在小房企资金处于断裂边缘，大房企都把持着尽量多的现金等着收购市场上开发不下去的项目，这比直接去招拍挂拿地更有议价能力，所以万科每次都欢迎调整。

10月8日，中粮置地宣布收购河北天成在今年年初拍下的杭州(楼盘)热电厂地块项目，今年年初，河北天成以总价近27亿元拿下这一地块，成为当时的区域地王。

中粮置地并未透露收购价格，只表示与当初拿地价格相近，但对这次地块收购的价格和地段，中粮置地表示都非常满意。

万科董秘谭华杰告诉记者，一个企业的拿地策略激进还是保守，可以用买地金额除以销售金额的比值来衡量。如果企业的拿地金额占同期销售额的比例低于40%，可以认为是相对保守，在60%以内可谓安全，而高于60%则比较激进。

若以此作为衡量标准，2013年1-9月份万科累计实现销售金额1285.0亿元，今年同期累计销售金额为1490.6亿元。万科2013年1-9月，拿地金额占销售额比例为49.8%，而今年同期，该比例仅为13.4%，属于极度保守。

不过，9月以来，房企拿地节奏逐渐加快，显示出开发商对后市仍然存有乐观预期。

9月以来，随着楼市的见底，万科拿地动作明显加速，相比前8月拿地总金额的124.43亿元，9月万科拿地总额为76.2亿元。

张大伟说，最近部分城市的土地价格开始出现下调迹象，在救市政策的叠加下，预计土地市场依然将低位运行，部分企业可能开始抄底拿地。

万科内部人士告诉记者，如果销售好转，土地市场也可能回升，预期市场四季度会比前三季度好。万科会根据销售情况，以及市场推出的土地来判断是否拿地。