房企接连海外融资，主要目的是救急，即缓解因市场降温而带来的资金压力。即使很多房企意识到会在后续过程中增加还债压力，但除了发美元债，他们并无更好的办法。

  曾经看起来很美的美元债，如今正露出狰狞面孔。

  今年以来近五个月时间，人民币连续贬值，累计贬值幅度已超3%。

  对于在人民币贬值之前发行美元债的房企来讲，3%的贬值幅度即代表其发债成本无形中增加3%。这对本已负债累累的企业来说，债务压力又随之增大。

  更可怕的是，有业内人士表示，未来一段时间，美元将面临四次升息窗口，人民币3%的贬值幅度很可能不是终点。而中国外管局9月29日亦表示，若市场炒作美联储加息预期，境内企业将面临债务去美元化压力。

  鉴于大部分发行美元债的房企并没有为外币进行对冲，若美元持续升值，众房企的债务风险可能随时爆发。

  美元债依赖加重

  最近一年，房企美元借债依然处于高位，近半年尤甚。

  尽管国际投资主流普遍认为人民币兑美元即将进入贬值周期，中国企业依然向外资银行和资本市场借入了巨量美元债，房企的美元借债亦有增无减。

  来自克而瑞的数据显示，过去一年，中国房企的美元借债在各种币种的借债中的占比，在今年的1月和6月分别达到74%和67%，7月也达51%，而在8月份下滑至12%。

  数据研究供应商Dealogic的统计数据也显示，今年1—8月，中国房地产企业总计在海外市场上发行了524亿美元的债券，同比增长100%。

  5月21日，穆迪发布研究报告，宣布将中国房地产业展望从稳定调整为负面，其认为在未来的12个月内，中国住宅市场销售增长将大幅放缓，流动性趋弱。穆迪此次下调评级，意味着未来房企的海外融资成本还将升高。

  在上海易居房地产研究院研究员严跃进看来，很多房企在事态不佳之际频频海外融资也是无奈之举。

  “在国内市场去年下半年年销售业绩不错的情况下，自去年下半年开始，各大房企加大海外发债的力度，尤其以美元债为主。但实际上，到了今年上半年，整个市场低迷状态超过预期，这使得房企资金周转困难。所以一些房企被迫继续拓宽海外融资市场，主要目的是救急，即缓解因市场降温而带来的资金压力。即使很多房企也意识到会在后续过程中增加还债压力，但除了发美元债，并无更好的办法。”严跃进对《投资时报》记者表示。

  “随着美元升值预期增强，相应的成本会转嫁给此类频频借美元债的房企。这样预计，到2015年，很多房企可能会面临偿债压力，而且其压力要大于此前预估的水平。”严跃进表示，“好在近期央行[微博]救市后，整个楼市面临复苏可能。所以对于此类房企来说，近期加紧赶业绩可能是最优先的任务。”

  加息预期增强

  在7月美联储议息会议纪要中，美联储内部主张提前加息的鹰派势力明显增强。于是，市场开始揣测最新决议可能在政策措辞上出现重大调整，有关“在退出QE后，基准利率还将在相当长一段时间内维持在当前水平”中“相当长一段时间”的表述或被删除，加息预期增强。

  在此状况下，“2014年完全退出QE”，以及“提早升息”的预期，会继续增加过于倚重海外借债的房企融资压力，并且提高房企还债成本。

  值得注意是，内地房企融资成本亦差距悬殊。万科美元债年票息率仅2.625%，一些央企背景的房企也能拿到3%左右的票息率。而五洲国际、旭辉控股集团、中国地产集团、当代置业所发行的美元债券利率最高可达13%左右。

  例如，旭辉控股集团于2013年4月发行五年期美元债券，金额为2.75亿美元，票面利率高达12.25%；此后的2013年9月，该公司额外增发2.25亿美元，实际年度利息成本为11.11%；2014年该公司继续发行美元债，本金额为2亿元，实际利息成本降至8.99%。

  若按照目前的汇率水平计算，票息率较高的企业的资金成本将上升至16%，再加上1%左右的美元债发行的财务成本，房企的融资成本最高可能达到17%，即使是像万科一样票息率较低的企业的融资成本也将上升至7%左右。

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