广州二手住宅市场交易有从首次置业逐渐向改善型置业演变的趋势。

　　学区房交易回暖 租赁市场竞争趋激烈

　　楼市月报

　　据广州市国土房管局公布的数据，2014年9月全市原10区（不含增城、从化）二手住宅登记宗数为3274宗，同比减少50.4%。受一手楼市促销分流客户影响，当月经中介行促成的二手住宅买卖业务量比8月减少近一成，住宅租赁业务量比8月减少13%。

　　文/表:记者王荔珏

　　稀缺学位房成交有所回暖

　　虽然成交仍下跌，而中原地产二手住宅成交数据却显示，学位房的成交依然有所回暖。在9月，学位房需求热度同样有所回暖。本月以“学位需要”为购房目的的二手买家占总体的8.8%，环比上月回升2.3个百分点。从中原地产的成交数据来看，老城区越秀90平方米以下的小户型成交比例依然占绝大多数，但90平方米以上的中大户型成交占比逐渐增多，这部分大面积户型业主降价幅度相对较大，对于改善型客户来说，楼价接近低位，此时已是买房的较佳时机。

　　数据显示，9月份有88.8%的买家属于自住性质，较上月下降2.2个百分点。同时，数据显示，本月投资型买家占比在低位徘徊，较上月下滑0.1个百分点，以“再出售”和“出租”为购房目的的交易比例的买家仅占总体的2.5%。对此，中原地产多家分行主管均表示，现时二手市场以“刚需”客为主导，不少投资客由于资金周转或名额限制的原因，近期交投并不活跃。

　　中原地产二手住宅成交数据显示，9月份，仅约15%的成交住宅总价在100万元以内，较上月下跌7.1个百分点，总价在100万~200万元的二手住宅成交占比也从8月的41.6%下跌至本月的40%，而总价在200万元以上的物业环比共上涨了8.7个百分点。从9月的二手市场成交情况来看，广州二手住宅市场交易有从首次置业逐渐向改善型置业演变的趋势。

　　转租让名牌老盘租金回落

　　据满堂红的数据显示，今年9月，在广州众多一手在售项目相继打起促销战的情况下，部分徘徊在一、二手市场之间的准客户被有效分流，从而令二手住宅市场的成交量继续处于低位盘整，9月原10区的3274宗登记过户个案，在今年前三季度仅高于2月的3143宗。当月经满堂红地产促成的所有二手住宅买卖交易中，整体成交价比整体放盘价下调6.5%，从170万元/套下调至159万元/套。信贷方面呈“一边倒”现象，一次性付款比例高达45.6%，而纯公积金贷款的比例因额度所限，直线回落到8.1%。

　　二手住宅买卖市场的“平淡”，也促使部分小业主将持有的物业转到租赁市场，导致待出租的房源数量大增，也使房屋租金无法明显上升。最近一年，广州市9区住宅平均租金围绕着46元/m2/月的水平线作窄幅波动，出租回报率则进一步下跌，今年前三季度全市住宅的出租毛回报率是2.8%（按满12个月满租计算），比2013年同期下跌0.1个百分点。

　　满堂红市场研究部抽取2013、2014年前三季度在租赁市场上表现活跃的21个楼盘或社区作为监测对象，计算其毛回报率，并进行逐一对比（如表）。可以看到，今年前三季度出租回报率出现同比下跌的有13个，持平的有6个，上升的有2个，其中番禺区3个盘出租回报率保持稳定状态。

　　满堂红市场研究部高级经理周峰分析，广州住宅租赁客户群中，近九成属于非广州籍人士（今年前三季度是88.5%），大多数租客为选择适合自身收入水平的房屋租住，从2013年年初开始逐步向次中心或郊区板块转移，令对应板块的租赁需求处于稳中带升的局面，其出租回报率也得到保证。反观个别中心城区的传统大盘物业，随着楼龄的增长及租客喜好的转变，原来相对较高的租金水平难有足够的客户支撑，要么增幅减缓，要么像锦城花园和东风广场等出现租金回落，出租回报率也随之回调，这一现象或许会持续到明年春节后才有所改变。

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