■中信西关海外景图
■中信西关海社区
■中信西关海销售中心
曾经的香饽饽，今天却成了烫手山芋，这或许是中信地产当初购入项目时始料不及的。中信地产9月26日于北京产权交易所21亿元原价挂牌转让西关海项目，原因到底为何？
记者在一份关于“广州市荔港南湾房地产开发有限公司100%股权转让其它披露内容”的文件看到，原因或与当年首任东家城启遗留的手尾相关。近两年，中信屡次陷入纠纷官司中，到目前仍未抽身。
1未办理用地性质变更手续、债权纠纷
中信地产迟迟不能开发冷冻厂地块
2009年，在中信地产斥资21亿元从城启手中购得荔港南湾南区地块，除了目前已经开发的中信西关海项目地块还包括冷冻厂地块。
根据《荔湾分区AL0109规划管理单元(冷冻厂地块)控制性详细规划导则更改通告》( 批准文号：穗府函【2011】77号)，宗地用地性质将由工业用地(M1)变更为居住用地 (R2)及商业金融用地(C2)，用地面积为30013平方米，容积率为2.8,但截止到项目评估该用地性质的变更手续尚未办理。
如接手后的中信地产希望将冷冻厂地块作为第三期项目的开发用地，则须参与招挂拍程序，这也是中信地产迟迟未开发这块地的原因。
记者从披露的文件中发现，实际上该地块除了存在土地性质尚未变更之外，还存在债权纠纷。资料显示，城启集团在向中信地产出售地块时并未向广州市食品公司、广州食品企业集团有限公司完全支付其收购冷冻厂地块及地上建筑物的价款，致使广州市荔湾区南岸路23号(即冷冻厂地块)的第12幢至17幢房屋于2012年12月17日被广州市中级人民法院查封，查封期限为两年(从2012年12月17日至2014年12月16日止)。
截至评估基准日，该宗地上除四栋建筑物外，大部分建筑物已被拆除，已拆除的房屋尚未办理注销产权手续。记者日前至项目踩盘，销售人员表示，未来该地块将建成酒店式公寓或者商业综合体。
2
城启历史遗留问题
令中信曾官司缠身
另外，中信地产还因荔港南湾一期业主未办理房产转移登记原因而遭主管部门责罚，并直接导致和主管部门在法庭上见面。
资料显示，2013年荔港南湾南区一期项目(荔港南湾南岸路47号、47号之一、47号之二6-28层)房屋于2013年5月8日获准初始登记后，至今尚未为该项目的业主办理房地产转移登记，违反了《广州市城镇房地产登记办法》第四十九条的规定。
由于以上原因，广州市国土房管局于2013年10月向中信地产接手的荔港南湾公司发出《行政处罚决定书》，对荔港南湾公司处以责令停止从事商品房开发、销售等相关业务并将有关情况在新闻媒体上公布的行政处罚，致使荔港南湾公司正常业务全面停滞。
实际上，根据2009年7月5日，中信华南集团与香港城启、广州富银签订三方的《荔港南湾(南区)项目股权转让协议书》约定的内容，荔港南湾南区一期不包括在转让范围内，相关的全部权益、负债、责任由香港城启独立享有及承担。
中信地产于今年1月份向法院提出撤销处罚的行政诉讼，双方历经两个回合，最终中信地产胜诉。记者在阳光家缘看到，荔港南湾一期H栋单位，显示还有200多套住宅未售，在已售的单元中还有个别单位遭查封。
实际上，荔港南湾早在多年前就因工程违规原因导致房产一度无法通过验收，多次引发纠纷。业内人士分析，由于城启留下的诸多不规范问题至今未能妥善解决，并且因此一度陷入官司纠纷中，或是中信选择抛售该项目的最重要原因。
3
项目遗留问题多
原价出让或有难度
以当年购入的成本价再次售出，市场接受度如何？ 中原地产广州市场项目部总经理黄韬表示，由此看来，项目仅以21亿元原价挂牌出让在情理之中，但是市场接受度不乐观。
据阳光家缘显示的信息，目前该项目已经在阳光家缘上登记的产品共有11栋，其中未售面积约15万平方米，按照平均售价2.3万元/平方米计算，产品估值的总金额约为34.5亿元。
另外，还有6栋住宅尚未动工，按照每栋建筑2万平方米计算，预计还有十几万平方米的建筑面积，按照目前的售价预计营收还有将近30亿元。也就是说，不计冷冻厂部分，中信西关海现有的项目预计还有60亿元左右的营收。
黄韬表示，即使是60亿元的营收，扣除21亿元以及未来的建筑成本，对开发商的吸引力也有限。楼盘周边的环境以及小区的整体规划难改，也只能从接下来的户型方面做文章，产品档次可提升度比较有限。同时，黄韬表示，21亿元并不是一笔小数目，加上楼盘手尾多，必须是比较有实力又有经验的开发商才有接手的可能。从挂牌的举动看，应该在此之前尚未有达成合作意向的开发商。“如果21亿元出让不成功，价格不排除有继续调低的可能。”
■律师说法
股权转让
不影响房屋买卖
市民许小姐国庆前支付了10万元定金，准备在中信西关海买两套房，下定了之后才得知开发商要变换股东。对此，许小姐担忧存在一定风险。
广东博厚律师事务所律师程磊表示，买家的购房意向可能受到A公司的股东影响，尤其是有实力有影响力的股东，A公司股权转让，买家应该有被告知的权利。
但从法律角度分析，股权转让不会对房屋买卖交易产生影响。股权转让了，公司并未注销或解散，仍以公司名义承担债务。业主与开发商签订的买卖合同仍然有效。如果出现开发商迟延交楼的情况，业主可以依照房屋预售合同的约定，追究开发商的违约责任。
黄韬也表示，现在房地产开发程序严谨，公司易手时有发生。对于买家而言，只要房产已经取得相关证件，比如预售证、规划许可证等，项目易手后也会按照指定的程序正常运营，应该不会对买家造成影响。
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