商务、商业氛围成熟的区域，公寓租赁需求更大

　　有租金支撑，中心区公寓价格比较稳定

　　面积小、多种付款方式、一口价，置业门槛相对较低

　　本版文图/羊城晚报记者 张秀钦（专家照片除外） 表格整理/张秀钦 数据来源/房价点评网

　　高力国际研究及咨询部董事陈厚桥总结上半年广州酒店式公寓的表现时提到：番禺住宅价格的下跌拖累了酒店式公寓价格，萝岗酒店式公寓价格的下滑导致住宅价格的下滑。无论是那个方面，描述的都是今年广州酒店式公寓售价下跌的事实。

　　房价点评网的数据显示，与去年同期相比，广州酒店式公寓今年前三个季度的价格下滑了13个百分点（表1）。在价格出现下滑的情况下，投资酒店式公寓就必须要考虑抗跌的问题。从今年酒店式公寓价格走势来看，中心区酒店式公寓无疑更有抗跌性：中心5区同比最大跌幅的天河不到0.9%，外围区域最大跌幅的花都达到28%，价格方面也是以中心区越秀的31%对外围区域南沙的12%而完胜。

　　价格下降VS购买热情上升

　　今年广州住宅市场的价格还在上升，但成交量却出现大幅下跌，与此形成鲜明对比的是，酒店式公寓的价格下降，成交量却在增长。今年前三季度，广州酒店式商务公寓的成交价格15777元/平方米，相比去年同期的18228元下滑了13%。成交价格的下滑始于两年之前，在2012年达到最高点并首次突破2万元大关之后，随后的两年开始慢慢回落。

　　酒店式公寓价格的回落，一方面与供应量大幅增加有关，2011年出现明显增加，其后每年还在大幅增加；另一方面还与外围区域供应、成交占比大幅上升有关，最近几年外围6区酒店式公寓供应占比从三成多上升至接近八成，成交则从四成多上升至接近八成。双重因素下，酒店式公寓价格从最高点滑了下来。

　　楼市的“买涨不买跌”心态非常明显，最近几年酒店式公寓呈现的却是“买跌”，价格在2012年从最高点回落，成交量却扶摇直上，2012年前三个季度成交面积49万平方米，2013年升至约63万平方米，今年更摸高至近80万平方米，创下广州同期的历史新高。

　　酒店式公寓市场的“买跌”，只是从最近两三年的时间来看，如果将时间拉长来看，其实也是在“买涨”：自2008年最新一轮房价上涨以来，酒店式公寓的售价从14039元/平方米上升至2013年的17978元，涨幅为28%，价格不仅上涨，并且升幅还是较快的，同期普通住宅（剔除了别墅）价格涨幅为15%。

　　中心区平稳VS外围大波动

　　广州酒店式公寓价格同比下跌与中心区关系不大，今年前三季度，中心5区酒店式公寓价格下跌最大的是天河（表2），但下跌幅度连1个百分点都不到；同样价格下跌的白云，跌幅只有0.1%，也几乎可以忽略不计。至于荔湾、海珠和越秀，价格均出现上扬，海珠为19%，越秀为31%，仅以中心5区计，今年前三季度整体价格还是处于上升通道。

　　既然中心5区的价格还在上升，那么今年酒店式公寓价格的下滑肯定是受外围6区的拖累，今年前三季度出现价格下滑的有5个（表3），价格上升的只有南沙，但成交占比只有1.7%，不足以扭转局面。外围6区酒店式公寓买卖最活跃的为番禺和黄埔，其中番禺跌幅只有0.2%，但黄埔的跌幅接近两成，成了酒店式公寓价格下跌的最大推手。此外，花都成交占比达15%，价格下滑接近三成，也是外围6区酒店式公寓价格下跌的重要原因。

　　对于酒店式公寓价格的中心区平稳和外围的大波动，业内并不感到奇怪。中心区商务、商业氛围成熟，租赁酒店式公寓的商务、高级白领人数较多，酒店式公寓的出租率有保障，租金也处于不断上升的水平，因此售价有支撑，处于较为稳定的水平。外围区域酒店式公寓目前缺乏商务、商业氛围，缺乏租赁支撑，买家投资这些区域的酒店式公寓，主要就是“赌”，赌其前景，价格容易受供应、房地产整体市场波动的影响，波动幅度往往比中心区大很多。

　　表1：广州最近两年前三季度商务公寓价格走势

　　时间 成交均价 同比涨跌

　　（元/平方米）

　　2013年1-9月 18228 -

　　2014年1-9月 15777 -13%

　　表2：中心5区最近两年前三季度商务公寓价格走势

　　区域 时间 成交均价 同比涨跌

　　（元/平方米）

　　天河 2013年1-9月 38161 -

　　2014年1-9月 37796 -0.9%

　　白云 2013年1-9月 21418 -

　　2014年1-9月 21390 -0.1%

　　荔湾 2013年1-9月 17500 -

　　2014年1-9月 18469 +5%

　　海珠 2013年1-9月 23319 -

　　2014年1-9月 27828 +19%

　　越秀 2013年1-9月 26936 -

　　2014年1-9月 35313 +31%

　　表3：外围6区最近两年前三季度商务公寓价格走势

　　区域 时间 成交均价 同比涨跌

　　（元/平方米）

　　花都 2013年1-9月 11118 -

　　2014年1-9月 7934 -28%

　　黄埔 2013年1-9月 14381 -

　　2014年1-9月 11554 -19%

　　增城 2013年1-9月 10116 -

　　2014年1-9月 8341 -17

　　从化 2013年1-9月 8506 -

　　2014年1-9月 7908 -7%

　　番禺 2013年1-9月 15077 -

　　2014年1-9月 15034 -0.2%

　　南沙 2013年1-9月 11686 -

　　2014年1-9月 13177 +12%

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