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中国房地产已开始逆调控第三轮救市可能考虑减税

https://m.biud.com.cn 2014年10月22日09:36 家居装修知识网

利率市场化之后，银行有限的资金更愿意放给利率自由浮动的企业，房贷是有上限的，年化平均利率只有7%左右。对于购房者还认为很高，但对于银行，它已经很低了。因为存款成本也在上升，无利可图啦。现在央行新政要银行对首套房利率再下行，实际上它是做不到的。第三轮救市可能考虑减税。这一观点值得关注。

限购和限贷，本是房地产调控的两把杀手锏，但现在情况已发生根本性变化。前有42个地方政府先后松绑限购，后有央行松绑房贷。确切地说，中国房地产已经开始明确转向逆调控。

根据国庆黄金周期间楼市销售数据，一线城市成交量依然下滑，北上广成交量同比下滑三成，深圳下滑了18%。相比之下，已经“松绑”的二线城市则出现了另一幅情景。

国庆期间，武汉新房成交1785套，较去年同期涨28%。南京日均签约量400套以上，比去年同期涨48.44%。更有全国性的地产代理机构表示，“十一”黄金周成交量环比上涨100%，接近2013年黄金周水平。

2008年和2014年楼市刺激政策对比

野村证券认为，中国2013年城市住房竣工建筑面积是25.96亿平方米，并且人均住房建筑面积上升至30.6平方米，超过日本1988年的约30平方米，而到2017年的时候，中国城市人均住房面积将达51.1平方米。

这意味着，届时中国城市的人均住房面积将仅仅低于美国，而高于除了美国之外的所有发达国家，但是按照中国的收入水平来看，实际上是无法消化这人均51.1平方米的供应量的，所以供应严重过剩，价格一定会暴跌。

西南财经大学经济与管理研究院院长甘犁表示，央行救市政策出台以后，市场的反应仅仅是持平，后续不乐观。比较一下08年和2014年的楼市刺激政策，我们可以大概分析未来房价的走向。

大家对2008年的楼市刺激政策一定记忆犹新。2008年下半年，国际上受金融危机的影响，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的影响，楼市出现涨幅下降的趋势。当时楼市是由一线城市暴跌进而引发二三线城市楼价发生变化。

2008年10月，财政部、央行等推出一系列就是措施，包括首次购房最低首付调整为20%，契税税率下调到1%，个人房贷利率下限针对性下浮30%等。

2014年，中国经济整体处于下滑趋势，在居民收入预期下降，货币政策偏紧等环境下，全国房地产市场跌入下行通道。各地楼房成交量不断萎缩，库存量持续攀升，楼市陷入沉闷氛围中。土地市场也“由热转冷”。

在楼市趋冷背景下，全国近50个大中城市实施近4年的限购政策全面松动，仍在执行限购的城市就只剩下北京、上海、广州、深圳这四个一线城市。9月30日，央行出台房贷新政，涉及“贷清不认房”、“最低7折利率”等优惠政策。

七折利率优惠银行做不到

那么，中国央行出台房贷新政，楼市会买账吗？从目前情况来看，对新政能否执行仍存质疑。尤其是房贷利率七折的优惠更如同空中楼阁。

资深房地产专家韩世同认为，现在银行资金成本偏高，中国央行新政对银行是亏本买卖，必然做不到。

利率市场化之后，银行有限的资金更愿意放给利率自由浮动的企业，房贷是有上限的，年化平均利率只有7%左右。对于购房者还认为很高，但对于银行，它已经很低了。因为存款成本也在上升，无利可图啦。现在央行新政要银行对首套房利率再下行，实际上它是做不到的。

第三轮救市可能考虑减税

中国住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，现在中央关注的是限贷放松后能否落实、政策落地后市场反应如何，如果市场反应不行，应该还会再考虑下一步放松。

那么，根据目前的情况，第三轮救市真的要来了吗？接下来楼市要怎么救？

上海某房地产研究院副院长说，今年以来的救市政策，可以视为三步走，下一步可能要考虑减税了。

第一步是限购放松，基本上从五六月份开始；第二步是限贷放松，9月30号以央十条为标志，已经开始放松了；第三步就是减税，税收减免。

据多位房地产人士分析，减税的说法也许并非空穴来风。方圆地产首席市场分析师邓志浩就预测，如果10月地产销量再不起步，个人住房转让营业税征免时限可能由5年恢复到2年。

对此，韩世同分析，有这种可能性：

两年和五年都是带有一种限制性的征税，目前这个环节应该是减轻交易税负，如果通过减负就能促进成交的话，我觉得这是一个好的举措。

目前，新政效果还有待观察，不过，地方政府新一轮的“救市”迹象已经显现。武汉二套房公积金限贷松绑，最低首付降到3成。天津限购限贷双双解绑。地方政府官员频繁进京表达楼市诉求后，可以预期，楼市博弈不会就此止步。

中国房价还会涨十年

虽然，地方政府已出台松绑限购政策试图救市，但中国楼市依然存在着坚定的看涨派，任志强与郎咸平就是看涨派里的中坚力量。

任志强与郎咸平并不认同中国楼市已经出现了拐点，依然坚定地认为，中国房价还会疯狂飙涨，无论是自住还是投资，要买房子都要趁早。

在任志强看来，楼市崩盘论就是胡说八道。任志强称，美国的房价对家庭收入比仅为4.3，算是房价过高吗?但为什么会出现泡沫破裂？原因一是购房的个稅减免政策而造成的房价过高;这也许与中国正好相反。

二是向低收入家庭提供降低贷款标准的个贷;这与中国也恰恰相反。三是敎育，四是房价未列入CPI，五是限制供给。无法找到中国泡沫的论据。

经济学家郎咸平也表示，当前在我看来，事情没有如此简单，真正的房价泡沫破灭还没有来临，恐慌型的暴跌，不会在2014年上演，现在的降价，只是偶尔的歇脚，并不会持续太长的时间。

甚至在郎咸平看来在未来二三十年中，上海的楼市，仍然会保持现状，不会有大的变动。如果现在就认为上海房子会崩盘，那就有些痴心妄想了，我相信他仍旧会已平稳的方式过渡，他仍旧会是经济支撑的重要砝码。

任志强指出，今年房地产销售增速下降，但并不可怕。在城镇化推进背景下，房地产市场整体形势不变。借鉴国外经验，城镇化率一般达到70%后，城镇化进程才会趋于平稳。目前中国城镇化的快速增长必然带来房地产需求。

郎咸平也认为房产依旧是保值可信赖产品，他表示，房价未来还要涨，并且将继续遵循一线城市涨幅大于二三线城市的规律，长期来看，选择其它投资产品就要自求多福了，房地产仍然是最保值的产品。