前三季度，北京楼市跌声一片，然而，别墅市场却表现得异常坚挺，成交均价不降反升，充分展现出别墅物业的抗跌属性，与市场整体高位运行相比，位于京西南的燕西青龙湖板块则以低于市场均价近6000元/平方米的价格水平，成为十足的价值洼地。
别墅成交均价高位运行
据亚豪数据显示，8月北京别墅市场共实现成交246套，环比增长了41%，并且创造了近五个月来的新高。在成交不断创造新高的同时，别墅市场的价格也在持续向上的趋势。数据显示，8月别墅市场成交均价为36584元/平方米，环比上涨7%。今年北京别墅成交均价的最高水平出现在6月份，当月别墅市场成交价达40066元/平米，同比大涨40%，创下了历史上北京别墅成交均价的最高记录。
而另一家市场研究机构数据也显示，2014年1-7月，北京市千万级以上别墅成交情况同比2013年在套数、面积、金额上均有约40%下降，但成交均价却较2013年1-7月同比上涨27.83%。
“虽然今年整体成交相比往年不尽如人意，但是目前别墅市场价格依然呈现大趋势上涨的状态。”亚豪机构市场分析师认为，除了市场结构性因素之外，最主要还是由别墅的物业属性决定，作为稀缺资源物业，别墅市场价格的坚挺已经在多次调控中被证实，虽然在调控重灾期也会有部分项目出现打折促销等活动，但多数别墅项目均能保持价格坚挺，不会像普宅市场一样出现深度全面降价的现象。
除此之外，业内人士指出，近两年成交的多宗别墅用地价格一路攀升，这也是促成别墅成交均价上涨的重要原因。据了解，近年来，北京相继成交多宗容积率在1.4以下的别墅地块，楼面价从2.8万元/平方米飙升至4.8万元/平方米，而9月28日成交的石景山的一宗容积率为1.1的地块在剔除保障房及建设成本后的住宅楼面价更是逼近5万元/平方米。
京西南洼地浮出水面
尽管别墅均价高位运行，但市场上仍不乏洼地区域，这其中，京西南表现最为显著。以燕西青龙湖板块为例，区域内标志性大盘燕西华府近期推出面积区间在200平方米左右的跃墅产品总价仅600万元/套起，折算均价不到3万元/平方米，远低于市场平均水平。而据该项目负责人透露，新品还将享受与独栋产品同等的配套设施，包括3000平方米风情商街、5000平方米高端会所等。据燕西华府项目负责人介绍，新品在600万/套起的低总价基础上，还有超大花园面积赠送。
“近年来北京热点别墅区均价攀升极快，如孙河区域别墅报价已逼近10万元/平方米，而西山别墅报价在7万元/平方米左右的项目也日益增多，反观燕西区域，像燕西华府这类标杆性品质大盘报价甚至仅上述区域的二分之一。”业内人士认为，事实上，从区域资源及配套价值来看，燕西区域不输于北京任何一个别墅区。
据了解，燕西区域有北京最大水脉6000亩青龙湖，以及距市中心最近最大的国家森林公园北宫国家森林公园等全北京难寻的山、湖、林、泉资源丰沛，不仅使燕西别墅区生态性大增，更为位居其中的燕西华府加分不少。而在配套上，区域内有京辉高尔夫、金泷瑚高尔夫等十大高尔夫球场、南宫世界地热博览园、南宫温泉度假酒店等丰富的高端休闲配套，同时可坐享投资数千亿打造的青龙湖文化会都、辐射半径约五公里的青龙湖-王佐商圈，此外，还有以民族大学、人大附中丰台学校为代表的多所中小学组成的教育集中区。
北京市房协秘书长陈志曾多次公开表示，京西板块的产品不能简单用价格来衡量，稀缺性和生态性是其最重要的品质和优势，这样一个区位是北京市以后都不会再有的，未来有很大的发展潜力。
高性价比引发市场追捧
出于对区域价值前景的看好，市场对燕西楼市信心逐渐攀升，而近期成交的石景山别墅地块也将带动市场目光投向京西区域。受其影响，燕西青龙湖别墅项目近期表现颇为抢眼，日前，燕西华府跃墅产品一经推出，便吸引市场的广泛关注。
“因为有性价比的对比摆在这里，这是对置业者对直接的刺激。”燕西华府项目人士介绍，再加上区域生态优势和规划利好，置业者对项目增值前景也极具信心。
业内人士分析，目前别墅购买主力为自住型改善客群和资产配置两大类，对于自住型客群来说，远郊区县别墅因交通成本高，虽然售价相对低廉，但多不会作为第一居所，而部分城区别墅或超大户型产品，由于单价或总价过高也多不会被列入考虑范围。而如燕西华府这类交通便利、配套成熟，单价2万-3万元/平方米之间、总价600-800万元左右的别墅产品则会成其首选。而对于资产配置群体而言，不仅要看性价比，更要看区域升值前景，燕西青龙湖板块占据稀缺生态资源，而区域会展经济发展迅速，国际文化会都规划、洛克菲勒家族成员企业进驻，都为区域价值升级做足铺垫。“随着区域规划的完善，青龙湖产业价值和生态资源价值将持续被挖掘，区域高端物业必将进入补涨通道。”该业内人士认为。
“由于别墅用地断供，别墅的稀缺属性被持续热炒，当前市场部分别墅区的价格已处于透资状况，投资空间被压缩。”房地产机构分析人士认为，燕西青龙湖区域可谓是市场炒作盲点，其物业价值更为理性，增值潜力也因此被更大程度的保留。
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