日前，上海(楼盘)易居房地产研究院《2014年1－9月全国房地产市场报告》出炉。报告显示，1至9月全国土地成交量跌幅有所加大，成交价格持续走高；房地产投资增速继续下滑，新开工面积降幅进一步收窄；商品房销售量同比依旧下滑，价格同比略有回落；房企资金增幅继续收窄，自筹资金占比持续上升。另外，上海三季度楼市成交量也下跌近三成。总体来看，今年前三季度国内楼市降温明显。
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土地成交均价创历史新高
报告显示，今年以来，国内土地价格整体呈现逐步上行态势。前三季度土地成交均价之所以再创历史新高，主要是近期出让土地中优质地块成交占比较高；同时，地方政府尚未明显降低土地出让底价。“这种地价与房价走势背离的状态，不具有持续性。”专业人士预计，今年四季度随着土地市场的逐步平稳，土地价格同比增幅将逐步收窄。
从商品房销售面积同比增幅走势看，在今年年初大幅滑落至负增长区间后，除了前6个月小幅震荡收窄外，整体呈现跌幅逐步加大的态势。虽然6月以来，全国多地对商品房松绑或取消了限购，但由于信贷政策依旧从紧，市场刺激作用不明显，导致前三季度楼市依旧未见起色。专业人士表示，随着9月底“央四条”的出台，以及各地松绑信贷政策的落地，商品房同比跌幅将趋于平稳或收窄。
数据显示，前三季度，房企土地购置面积24014万平方米，同比下降4.6%；土地成交价款6781亿元，增长11.5%。前三季度，全国房地产开发企业土地购置均价2824元/平方米，同比增长16.8%，增幅较1－8月份上升0.3%。前三季度，全国房地产开发投资68751亿元，同比增长12.5%。其中，住宅投资46725亿元，增长11.3%，增速回落1.1%。9月份，全国房地产开发投资9776亿元，同比增长8.6%。其中，住宅投资6566亿元，同比增长5.2%。
从房地产投资额同比增幅走势看，今年以来整体呈现逐步回落态势，前三季度增幅创5年来的新低。据分析，近期房地产业持续低迷，市场降温依旧，库存压力较大，进入四季度，随着市场逐步筑底，房地产投资同比增幅也将趋于平稳。
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商品房成交均价略降
报告显示，前三季度，商品房销售面积77132万平方米，同比下降8.6%，降幅比1－8月份扩大0.3%。其中，住宅销售面积下降10.3%。商品房销售额49227亿元，下降8.9%，降幅与1－8月份持平。其中，住宅销售额下降10.8%。
从各物业类型看，前三季度除了商业营业用房销售面积同比上升外，住宅和办公楼均呈现同比下降态势。其中，住宅销售面积下降10.3%，销售额下降10.8%；办公楼销售面积下降9.5%，销售额下降19.7%；商业营业用房销售面积增长7.0%，销售额增长6.8%。前三季度住宅销售量同比跌幅小幅扩大，反映出市场仍旧处于较为低迷的状态。
前三季度，全国商品房成交均价同比下降0.3%。其中，住宅成交均价下降0.6%，办公楼成交均价下降11.3%，商业营业用房成交均价下降0.2%。前三季度，商品房各类物业价格增幅均处于负增长区间，其中，办公楼降幅最为明显，从价格增幅走势看，住宅相对平稳。随着去年同期基数的逐步回落，今年四季度住宅成交均价将呈现持平或小幅上升态势。
报告显示，9月末，商品房待售面积57148万平方米，比8月末增加988万平方米。其中，住宅待售面积增加629万平方米，办公楼待售面积增加46万平方米，商业营业用房待售面积增加206万平方米。9月末，商品住宅待售面积同比增长28.5%，较8月末增幅加大1.6个百分点，而前三季度商品住宅销售面积同比则下降10.3%，二者差距继续加大，显示楼市库存压力依旧突出。目前，全国范围内除一线城市和三亚(楼盘)外，均已放开了限购，但各地楼市成交依旧不温不火，也导致库存持续上升。
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三季度上海楼市成交量跌三成
2014年第三季度上海楼市共计成交商品住宅17857套，共计成交面积212.07万平方米，成交均价每平方米为26800元。全市17个区县中，浦东以近42.95万平方米的签约量居首，单区垄断了全市近1/5的成交总量；嘉定区则以31.35万平方米的签约量居次席。第三位的松江区成交25.23万平方米。浦东、嘉定、松江三区总成交量占比总量47%。市中心各区成交量总和近29.09万平方米，占比仅13.72%。
2014年三季度上海楼市共计成交商品住宅17857套，环比提升1.72%，同比下跌28.07%；第三季度成交面积达212.07万平方米，环比微涨2.42%，同比大幅下跌31.56%。从2014年上海商品住宅成交面积月度趋势看，7－9月单月成交量维持在70万平方米左右，9月出现小幅上涨，9月成交量不及3月，位居全年第二。成交量方面，7－9月维持4－6月水平，未出现单月大幅上涨的趋势。
2014年三季度商品住宅成交总量与二季度持平，7－9月，上海楼市成交量表现较温和，相比4－6月，未见大幅提升的局势。从数据上观察，2014年三季度楼市水平逐渐走高。另一方面，2013年前三季度成交量维持在300万平方米左右，相比之下，2014年前三季度成交量仅维持在200万平方米之上，2014年全面处于下风，出现近三成的跌幅，主要原因在于今年楼市的平淡，政策面缺少刺激性利好驱动，前9个月楼市表现较温和。
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上海商品房成交均价上涨
2014年上海商品住宅成交均价一路飙升。2014年三季度，上海楼市商品住宅成交均价为26800元/平方米，环比二季度提升了0.68%，同比上涨10.47%。与成交量维稳不同的是，上海楼市成交均价从2013年一季度以来，连续6个季度上涨。今年三季度成交均价接近27000元/平方米，创下两年来新高。
今年三季度商品住宅成交均价持续走高，除高端物业和改善型置业需求持续放量之外，主要由于上海楼市9月成交节奏提速所致。以9月为例，浦东滨江板块某楼盘集中签约20余套高端豪宅；徐汇某楼盘9月开盘，单日销售额15亿元。市场经过7－8月持续盘整、开发商积极蓄客之后，9月成交量小幅放量，刚需盘和中高端豪宅双线抢收，单月成交量环比新增10万平方米。楼市出现回暖的趋势，但是比去年同期仍处于负增长阶段。
目前，上海整体区域房价出现大幅上涨的趋势。浦东个别板块区域如川沙、唐镇、惠南、临港新城等，房价环比涨幅较大。个别区域新房供应量偏少，导致区域新房购买力挤兑，促使成交均价环比不断上升。
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申城新房库存创新高
报告显示，国内楼市库存环比、同比值均有上升。截至9月底，全国35个城市的商品住宅总库存总量为2.8亿平方米，环比增长4.0%，同比增长23.8%，创近5年历史新高。而上海一手房的库存也创下了历史新高。
截至10月14日，上海一手房可售面积达到1250万平方米。与2013年6月的低点930万平方米相比，上升了320万平方米。对此，尽管连续多个月的供大于求，导致上海库存增加迅速，但总体仍然处于可控范围。上海三季度住宅市场总体来看供过于求，一手商品住宅成交平稳，二手房交易量继续下跌，不过住宅用地成交量回升，众多知名房企参与上拍。
从一手商品住宅市场来看，三季度上海新建商品住宅新增供应共计约320万平方米，环比增长21.8%，同比增加3.9%。住宅成交量保持稳定，累计成交面积达210万平方米，成交均价环比小幅上扬0.7%，达到每平方米26800元，同比上涨10.5%。
在住宅用地市场方面，继二季度相对冷清的宅地市场表现后，三季度宅地成交明显回升，共计成交23幅含住宅用途的土地，约290万平方米可建面积。平均成交楼板价达每平方米9000元，环比下跌37.3%，为2013年二季度以来首次环比下跌。成交宅地平均溢价率自二季度的50.9%跌至三季度31.6%。
预计今年四季度住宅成交量或将呈现平稳增长，然而依然难与去年年末的火热程度相比较。开发商将不遗余力地消化待售库存，以尽快回笼资金。受上述条件影响，第四季度住宅销量将有所回升，但全年来看仍将低于2013年。
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沪上高端豪宅表现抢眼
DTZ
戴德梁行日前发布了2014三季度房地产市场分析报告。报告针对上海整体住宅市场的后续走势、高端住宅板块未来发展和物流产业地产发展前景等时下房地产市场关注热点，进行了分析与展望。
针对上海整体住宅市场的后续走势，戴德梁行董事华东区综合住宅服务主管伍惠敏表示，综合目前上海普通住宅标准现行情况及上海各商业银行对于房贷利率优惠执行情况来看，四季度上海房价“不会出现翘尾行情”。
今年，上海高端豪宅市场表现十分抢眼，豪宅总价及单价相对较高，对楼市的整体销量有着不小的影响。如前不久以超10亿元总额夺得9月上海高端豪宅市场销售冠军的万科翡翠滨江，其打破汤臣一品最贵公寓记录的惊人成绩，无疑为上海高端市场注入了一针强心剂。伍惠敏表示，新兴高端住宅板块是传统高端住宅板块的延伸，所有传统高端住宅板块都经历从新兴到经典的过程。此外，以浦东陆家嘴滨江板块为例，2014年1－9月，高端住宅成交均价达12.5万元/平方米。陆家嘴板块的崛起，直接引发了上海滨江地段的价值重估，而国际金融中心战略的推进，促进了区域住宅市场的飞跃，并为城市发展提供了助力，黄浦滨江、打浦桥、徐汇滨江、北外滩等新兴高端住宅板块也因此受益。
随着今年各地陆续放松限购，高端住宅板块的发展也迎来了转机，6－7月间上海住宅市场成交量出现明显回升。而随着7月中旬上海政府明确表态“限购不放松”，8月上海住宅市场成交量迅速下跌，时至9月，限贷政策有望放松的信息传出，成交量迅速回升。
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