央行和银监会放宽房贷标准的消息，在经过半个多月的消化后，引发市场极大反应：一方面，业界对后市信心大增，另一方面确有需求的购房人热情重燃，期盼房贷新政早落地。按照新政策，市民购房能享受多大优惠？
前提：提前还贷或卖掉首套
根据央行规定，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再购房将执行首套房贷款政策。银行业内人士表示，要享受到这个优惠，要么提前还贷，要么卖掉已有住房。
假设王先生2009年底购房，借款40万元，分20年还，执行的基准利率8.5折，从2010年1月开始还款。如果王先生选择在今年10月一次性提前还款，则需一次性还款20.3万元左右。并按照目前购买一套4800元/平方米左右、面积120平方米的房子，首付18万元计算，则王先生手上资金必须在38万元以上。
想让二套房享受首套房贷优惠政策，还有第二种方式，就是卖掉首套房。假如王先生将手上的住房卖掉，就能享受到首套房优惠。银行业内人士表示，由于提前还贷需要较大的资金或者时间，对于普通购房者而言，具有一定的难度，因此预计将有大批房子流入二手房市场。与此同时，对于王先生而言，再次购房后，基本很难再享受到房贷利率8.5折优惠，每月的还贷压力将增加。
算账：首付款少拿17万
按照新政，按清远国庆七天网上成交均价4800元/平方米左右计算，市民购买一套100平方米的房子大概需要48万元，首付三成后，需要向银行贷款33万元。
若利率打7折，月供要少近600元。目前，清远各大银行对首套房的利率上浮10%—20%。若按照利率上浮10%计算，以目前的贷款利率，20年期等额本息房贷，每月需还款2600元左右，20年利息为29.3万元左右。而假若在同等条件下利率打7折，20年期等额本息房贷，每月需还款2012元，20年利息为17.4万元左右。
按此计算，利率上浮10%比利率打7折优惠，月供要比现在多近600元，总利息相差12万元左右。
目前，清远各大银行对于二套房贷主要执行六成首付，利率上浮20%。依然按照4800元/平方米左右计算，清远市民购买二套房一般以改善型住房为主，面积一般在120平方米以上，意味着市民购房二套房最低需要58万元左右。
若按照目前二套房贷款规定，首付六成，市民需要一次性拿出35万元，向银行贷款23万元。若按照利率上浮20%计算，以目前的贷款利率，20年期等额本息房贷，每月需还款1903元左右，20年利息为22.6万左右；假设市民首套房房贷结清后再购房算首套房，则首付仅需3成，即18万元左右。同时向银行贷款40万元，若按照目前的利率上浮10%计算，以目前的贷款利率，20年期等额本息房贷，每月需还款3150元左右，20年利息为35.6万元左右。
可以看出，首套房认定规则改变后，对于资金不足的市民而言，首付款可以少拿17万元，利率也从上浮20%下降到上浮10%，甚至回归基准或者打折。
黄剑琴
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