就目前实际而言，没有房地产业的发展，很难快速推进中国的城镇化进程，房地产业依旧扮演着重要角色。不要说改革开放之初，即便是经济持续高速发展30多年、地方财政收入与当年不可同日而语的今天，也没有哪一个地方政府能够做到依靠财政投入同时推进经济发展、维持城市运行和基础设施建设。
加快城镇化进程无非通过举债进行基础设施开发，将生地变为熟地后，一部分用于公共设施包括道路、绿地、公园等的建设，一部分用于招商引资发展产业，一部分用于生活与商业配套。第一部分的投入是无从回收的，第二部分仅能回收不到20%，回收投资的希望只能押在第三部分土地上。
这第三部分土地卖给谁？房地产业。这个发展模式归结起来就是，政府借贷投入建设城市环境，城市环境吸引产业投资促进经济发展，经济发展增加个人收入，收入提高形成商品住房需求，商品住房市场支撑房地产发展，房地产商向政府竞购房地产开发用地，政府回收资金偿还银行贷款。
从此角度来说，房地产业虽然不是城市的支柱产业，但却是城镇化的重要支撑。某种意义上，没有房地产，就没有中国的城镇化。房地产业发展快的地方，城镇化进程就快。房地产业发展慢的地方，城镇化速度就慢。
谈起地方发展，怎一个钱字了得。这里需要澄清两个概念：一个是专家们时不时地散布一种论调，说地方政府以几万元把农民的地征过来，一转手就卖几百万元一亩，从中获取暴利。土地投入有4笔钱，第一笔是征地款，一般是几万元到十几万元一亩；第二笔是地面附着物补偿，包括农民的房屋、树木、青苗以及其它生产生活设施，平均到每亩地上约十几万到几十万元；第三笔是农民拆迁安置，以西安为例，户均新建按300平方米，每平方米造价3000元，共90万元，按户均4亩地，平均每亩地22.5万元；第四笔是基础设施配套与各种税费，每亩地约20万元。以上4笔加起来，每亩平均成本约50～70万元。如果1/3用于房地产，2/3用于产业与配套，则房地产用地承担的成本必须达到150～200万元以上，政府才能实现财政平衡，超过部分则为土地盈利。
另一个是专家们不断诟病的土地财政，说地方政府靠卖地过日子，地方政府债务过大已经造成了银行潜在风险。实际上，这是把地方政府负债与企业负债混为一谈。
这两者的本质区别是，企业进行当期经营核算，而地方政府则依靠土地的未来增值预期，所以说两者没有可比性。
土地财政的风险在于土地增值快慢，而土地增值的快慢则取决于工业、商业等实体产业聚集的速度与程度。判断房地产业的泡沫及其风险，不能单看房子的价格高低、销售快慢，关键要看它与实体产业的比例关系是否匹配。
指望商业房地产解决低收入者住房问题是一种幻想。住房如餐饮，须臾不可无，人人需解决。但并不是每个人都要去酒店、餐馆吃饭。在这个世界上，即便是发达国家，也没有一个国家靠商品房能解决低收入者的住房问题。商品房有两重属性，一是住房，二是资产。
在发达国家，购买商品房是进入有产阶层的重要标志。他们解决低收入者住房问题的普遍性做法，是由政府提供仅收取象征性租金的廉租房，产权属于政府，居住者只有使用权。商品房与廉租房界限清晰，不会像成本价房、限价房、经济适用房等对市场造成干扰。
房地产业健康发展是城镇化的必由之路。房地产业要不要调控？当然需要。土地价格越来越高、政府收费有增无减、建筑材料及劳动力成本持续上升、无序竞争与蓄意恶炒五花八门，市场乱象应该通过宏观调控和法规细化加以匡正。
应该看到，经过十年调控，房地产业的暴利时代已经结束，疯狂发展基本趋向正常和理性。但中国的新型城镇化刚刚启动，大量的地、县、镇需要建设，房地产业依然需要扮演好自己的角色。 （作者系西安市渭北工业区副主任）
■金乾生/文
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