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评论:房地产业仍扮演重要角色

https://m.biud.com.cn 2014年10月24日17:21 家居装修知识网  

  就目前实际而言,没有房地产业的发展,很难快速推进中国的城镇化进程,房地产业依旧扮演着重要角色。不要说改革开放之初,即便是经济持续高速发展30多年、地方财政收入与当年不可同日而语的今天,也没有哪一个地方政府能够做到依靠财政投入同时推进经济发展、维持城市运行和基础设施建设。

  加快城镇化进程无非通过举债进行基础设施开发,将生地变为熟地后,一部分用于公共设施包括道路、绿地、公园等的建设,一部分用于招商引资发展产业,一部分用于生活与商业配套。第一部分的投入是无从回收的,第二部分仅能回收不到20%,回收投资的希望只能押在第三部分土地上。

  这第三部分土地卖给谁?房地产业。这个发展模式归结起来就是,政府借贷投入建设城市环境,城市环境吸引产业投资促进经济发展,经济发展增加个人收入,收入提高形成商品住房需求,商品住房市场支撑房地产发展,房地产商向政府竞购房地产开发用地,政府回收资金偿还银行贷款。

  从此角度来说,房地产业虽然不是城市的支柱产业,但却是城镇化的重要支撑。某种意义上,没有房地产,就没有中国的城镇化。房地产业发展快的地方,城镇化进程就快。房地产业发展慢的地方,城镇化速度就慢。

  谈起地方发展,怎一个钱字了得。这里需要澄清两个概念:一个是专家们时不时地散布一种论调,说地方政府以几万元把农民的地征过来,一转手就卖几百万元一亩,从中获取暴利。土地投入有4笔钱,第一笔是征地款,一般是几万元到十几万元一亩;第二笔是地面附着物补偿,包括农民的房屋、树木、青苗以及其它生产生活设施,平均到每亩地上约十几万到几十万元;第三笔是农民拆迁安置,以西安为例,户均新建按300平方米,每平方米造价3000元,共90万元,按户均4亩地,平均每亩地22.5万元;第四笔是基础设施配套与各种税费,每亩地约20万元。以上4笔加起来,每亩平均成本约50~70万元。如果1/3用于房地产,2/3用于产业与配套,则房地产用地承担的成本必须达到150~200万元以上,政府才能实现财政平衡,超过部分则为土地盈利。

  另一个是专家们不断诟病的土地财政,说地方政府靠卖地过日子,地方政府债务过大已经造成了银行潜在风险。实际上,这是把地方政府负债与企业负债混为一谈。

  这两者的本质区别是,企业进行当期经营核算,而地方政府则依靠土地的未来增值预期,所以说两者没有可比性。

  土地财政的风险在于土地增值快慢,而土地增值的快慢则取决于工业、商业等实体产业聚集的速度与程度。判断房地产业的泡沫及其风险,不能单看房子的价格高低、销售快慢,关键要看它与实体产业的比例关系是否匹配。

  指望商业房地产解决低收入者住房问题是一种幻想。住房如餐饮,须臾不可无,人人需解决。但并不是每个人都要去酒店、餐馆吃饭。在这个世界上,即便是发达国家,也没有一个国家靠商品房能解决低收入者的住房问题。商品房有两重属性,一是住房,二是资产。

  在发达国家,购买商品房是进入有产阶层的重要标志。他们解决低收入者住房问题的普遍性做法,是由政府提供仅收取象征性租金的廉租房,产权属于政府,居住者只有使用权。商品房与廉租房界限清晰,不会像成本价房、限价房、经济适用房等对市场造成干扰。

  房地产业健康发展是城镇化的必由之路。房地产业要不要调控?当然需要。土地价格越来越高、政府收费有增无减、建筑材料及劳动力成本持续上升、无序竞争与蓄意恶炒五花八门,市场乱象应该通过宏观调控和法规细化加以匡正。

  应该看到,经过十年调控,房地产业的暴利时代已经结束,疯狂发展基本趋向正常和理性。但中国的新型城镇化刚刚启动,大量的地、县、镇需要建设,房地产业依然需要扮演好自己的角色。  (作者系西安市渭北工业区副主任)

  ■金乾生/文

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