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“两房新政”难解资金饥渴中房地产借道租赁融资解渴

https://m.biud.com.cn 2014年10月25日10:06 家居装修知识网

随着央行“9·30房贷新政”的出台，房地产业的信贷环境开始出现宽松的迹象，但是较高的准入门槛，仍难解房产企业的资金“饥渴”。目前多数房企资产负债率超过70%比重，也让很多银行不得不十分谨慎。

在资金压力下，一些房地产企业开始另辟蹊径，改变以往重资产、高周转开发项目的模式，转而探路租赁融资。

10月10日，中房地产公告称，公司以旗下深圳子公司的固定资产为标的物，与中国富康国际租赁有限公司达成租赁协议，先向后者出售标的物，融资5亿元，再约定5年后予以回购，年租息率大约8.7%。

不过有分析指出此举相当于变相融资，租赁公司相当于采取了“买入返售”，属于资产置换。未来关键要看中房的回购能力，这也是一个风险点。

资金“饥渴”

中房地产原名重庆实业，如今已成为央企中交集团旗下中房集团主要的地产资本运作平台。自去年以来，中房地产才真正走上全国化扩张之路，但受制于多重因素，拿地并不容易。早在2012年9月，中房地产曾联合多家关联公司参与竞拍重庆市南岸区一幅优质地块，但最终被一家当地非知名企业拿下。

后来，中房地产董事会专门调整了拍地额度授权机制，去年在苏州和重庆累计拿下三幅地块。今年上半年，中房地产又拿下天津一幅地块，耗资2.82亿元。除了需支付土地款外，后续开发所需资金成为摆在中房地产面前的现实问题。

另据《中国经营报(博客，微博)》记者了解，仅在重庆地区，包括龙湖、金科、东原、万科和融创等本土与外来房企巨头的强势竞争，似乎已让当地楼市下半年进入贴身肉搏状态，部分房企不惜降价出货。

而中房地产今年半年报显示，今年上半年公司营收下滑25%，仅有4.6亿元。值得注意的是，中房地产上半年布局于重庆、长沙和苏州的6个在建项目仅有苏州1个项目开工，开工面积约31.6万平方米，比去年新增10万平方米，而新增的天津项目需支付土地款2.82亿元。

中房地产在去年全年实现签约销售金额8.8亿元，签约销售面积14.49万平方米，但今年上半年签约金额不及去年的1/8，签约面积仅为去年的1/14。通过比较不难发现，中房地产今年上半年新开工量远超去年全年新开工量，但与去年全年销售业绩相比，今年上半年销售回款难言“亮色”。

为满足项目开发需要，中房地产9月18日公告称，公司旗下业绩引擎重庆中房嘉汇拟向建设银行及其控股的中德住房储蓄银行组成的银团贷款4.2亿元，期限3年，资金成本为央行同期基准利率上浮10%，资金主要用于旗下重庆中房嘉汇。中房地产彼时曾坦言，当前银行信贷收紧，这是为了保证项目开发贷的顺利发放。

从中房地产上半年业绩情况来看，项目开工面积加大和销售回款大幅下降似乎已成为其资金可能偏于紧张的一个重要因素。

此外，不少品牌房企所倚重的地产信托或地产基金渠道，其高成本巨额融资也将迎来集中兑付期。用益信托工作室最新报告显示，按照监测数据，2014年下半年信托市场预计到期总规模3458.6亿元，其中房地产集合信托预计到期规模972.43亿元。除了有信托公司刚性兑付压力之外，房企更有不小的偿债压力。

中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强此前就曾指出，“9月销售不理想的不少房企会集中在10月更大力度地促销回款，或采取借新还旧形式滚动融资。”

借道融资租赁

近期，虽然银行间市场放开了上市房企中票融资，但在行业人士看来，只有个别资信评级较高的上市房企才有资格在银行间市场发债，其较高的准入门槛仍让多数房企被拒之门外。

资金压力下，中房地产选择了租赁融资。公告显示，中房地产以旗下深圳市中住汇智实业有限公司所拥有的百门前工业区地下管网及道路作为租赁物，出售给富康国际，并签订《融资租赁合同》，获取5年期的租赁融资5亿元。到期后，中房地产予以回购并支付年租息率约8.7%。

中房地产方面表示，本次融资资金到位后，一部分拟用于中住汇智公司归还银行借款，其余部分用于支持公司地产开发等。对于后续开发及融资等相关问题，记者致电中房地产董秘办，相关工作人员表示将转达采访函给董秘，但截止到记者发稿公司尚未正式回应。

不过10月上旬中房地产证券事务部相关人士在接受媒体采访时表示，“租赁融资是当前公司融资渠道的一种方式，之前也包括开发贷、大股东关联借款等，中房地产也正在密切关注房贷新政，以顺应市场变化。”

无独有偶，去年4月初，大名城控股子公司福建名城地产与上海国金租赁有限公司签订《转让合同》及《融资租赁合同》，将采取售后回租方式，由出租人上海国金租赁有限公司为承租方福建名城地产提供融资租赁1.4亿元，期限3年。

此外去年金科股份全资子公司重庆庆科商贸有限公司与金科股份持股5.5%的重庆银海融资租赁有限公司签订了《融资租赁合同》，庆科商贸与银海租赁进行融资租赁交易，融资金额为2亿元，期限2年。租赁期结束后，庆科商贸清偿对方租金及费用，以1元钱名义代价回购租赁物及其所有权。

一家参与租赁融资的房地产企业相关人士告诉记者，“公司将自有的成熟商业物业通过融资租赁公司进行融资，门槛更低，融资量更大，可依据融资租赁期内，公司出租房产的租金收入扣除经营费税后的余额进行拆现，这使得公司在当期获得更多的现金用于新项目的开发。”

不过对此，有房地产金融专家表示担忧，“通过融资租赁融资是变相收购，租赁公司相当于采取了"买入返售"，属于资产置换，项目价值是关键，如果不能偿还，就是风险点。比如中房地产的此次利用融资租赁方式融资，未来关键要看中房的回购能力，也是一个风险点。”

“融资租赁在中国市场才刚刚兴起，当前房地产企业又普遍存在资金压力，未来这个渠道业务有很大的发展空间。以一线城市为例，人均GDP已迈过1.5万美元大关，且商业物业也占据中国楼市庞大的份额，消费助力租金收益上升。”全国房地产商会理事、交大房地产金融总裁俱乐部副会长李骁在接受记者的电话采访时如是说。

而在房地产金融业内人士看来，未来房企融资多元化是大势所趋，制度创新将是关键。该人士表示，各类资产管理机构有必要提高标准化产品(REITs)和房地产基金(纯股权投资)方面的专业能力，应对融资多元化带来的利益重新分配。