据统计，下半年中高端楼盘的开盘项目个数在总入市量中占比接近50%，较上半年增加了10个百分点

  “今年开盘的京西多个高端项目销售额都将突破20亿元大关。”某业内人士向《证券日报》记者透露，从已经开盘的和年底前准备入市的京西五大高端项目来看，预计销售额将突破100亿元。

  “对于千万元级别的豪宅来说，20亿元销售总额意味着要销售200套左右，这是一道门槛。”北京万科副总经理肖劲如是表示。况且，单价50000元/平方米以上的高端项目，很难像刚需盘一样快速去库存。

  值得注意的是，今年限价令放开后，包括近期的首套房认定新规等政策都释放出放宽趋向，这提振了中高端改善性需求市场的信心，多家房企也趁机加推改善性产品，争取年底在中高端项目上抢得现金，缓解销售业绩压力。

  五大高端盘销售额将破百亿元

  据上述业内人士透露，上述进入“20亿元俱乐部”的五大高端项目分别是保利·海德公园、华润萬橡府、五矿万科如园、京投银泰琨御府以及万柳书院。

  值得注意的是，这五大高端项目都位处京西海淀区域内，甚至有的项目80%以上的客户基本都是集中在西北片区的。

  从具体销售金额来看，五矿·万科如园位居今年上半年北京豪宅销售额首位，目前销售总额已经接近20亿元，而且10月底将加推楼王；保利·海德公园9月13日首期开盘销售25亿元；华润萬橡府7月19日首次开盘当日认购额即为15.9亿元；京投银泰琨御府销售总额达到了24亿元。

  不过，万柳书院目前尚未开盘。“万柳书院预计年底前将开盘，该项目蓄客时间很长，根据目前的蓄客情况来看，预计开盘后销售额将冲到20亿元。”上述业内人士向本报记者透露。

  事实上，一般来说，与刚需项目的周转速度相比，高端项目都是房企慢周转、打品牌且提升利润的压箱利器，但今年北京楼市开盘的多个高端项目都选择了快速周转路线。

  “定价接地气是销售速度加快的主要原因。”某业内人士向记者直言，今年以来，多个高端项目的开盘定价都比此前预期的要低一些，“高呼声下低价开盘让市场的接纳度提高了不少”。

  抢“政策红利”加推中高端盘

  值得一提的是，“政策红利”给改善性需求市场带来了喘息的机会。

  “与刚需盘不同的是，今年北京限价令放宽后为中高端项目的入市创造了政策条件，而近期针对改善型客群松绑信贷又定向释放了购房需求，为中高端项目带来市场契机。” 亚豪机构市场总监郭毅表示，鉴于此，改善盘和高端盘才得以在下半年集中入市。

  郭毅认为，尽管近期无论是信贷政策还是房地产调控政策，都释放出放宽趋向，在一定程度上提振了市场信心，促使购房者的心理预期开始向好。

  在这种市场预期下，据统计，今年下半年，中高端楼盘的开盘项目个数在总入市量中占比接近50%，较上半年增加10个百分点。

  而“对名下有一套房且已结清房贷的家庭，再次购房时认定为首套房”的认定新规落地后，相当于把一个没有融资能力的购房者变成了有融资能力的客户。

  “对于曾经贷过若干次款的高端客户来说，这个政策是一个非常重要的释放。”华润萬橡府营销负责人秦江向记者表示，这对市场购买力影响非常大，很多高端客户没有买房资格，必须把“刚需的房子”卖了才有资格买。但首套房认定新规执行后，部分高端客户卖一套房后就凑齐了首付款，然后再贷款购房，基本上不需要消耗其现有的存量资金就可以解决改善性购房需求，这无疑将刺激高端项目的成交速度和成交量。

  据亚豪机构统计数据显示，上周(10月13日-10月19日)北京商品住宅共成交2191套，成交面积为21.51万平方米，环比分别上涨31%、38%。而在扣除保障房、自住房后，上周成交的纯商品住宅套数环比大增74.4%。

  不过，郭毅认为，近期虽然刺激政策频传，但开发商受制于库存压力仍在大力促销、谋求在销量上寻求突破。因此，项目开盘定价也普遍低于市场预期，高性价比楼盘入市量增加，拉升了成交量。

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