律师提醒如何避免买到问题房

    重庆晚报讯 日前，铜梁县的杨先生终于松了一口气：12年前买的房子一直没过户，去年还被法院查封。如今，法院判决他的房屋买卖合同有效，停止查封。

    2002年初，杨先生预交3万元，在铜梁某镇买了一个52平方米的门面。当年底，国土房管部门办理了产权证，可产权所有权人并非杨先生，而是开发商———某建筑公司。

    杨先生接房装修，并一直使用至今。他多次向相关部门反映，要求办理产权转移登记，但一直没有达成。

    房产证的问题没有解决，麻烦事又来了———2013年1月15日，大足区法院查封了这套房屋。原来，2001年开发商欠某资产管理公司50万元，债权人申请强制执行，法院查封了开发商的财产。2007年，50万债权转让到了重庆某律师事务所。经该律所申请，法院查封了铜梁县的8套房屋，其中包含杨先生的门面。

    杨先生认为，这门面是自己买的，并实际使用，为此要求撤销查封。大足区法院执行庭裁定驳回了他的执行异议。

    随后，杨先生将重庆某律师事务所起诉到大足区法院，要求法院确认他与开发商的购房合同合法有效，同时停止对此套房屋的强制执行。

    该律所称，开发商不配合办理产权过户手续，杨先生应当向法院起诉或向仲裁机构申请仲裁。但是，此后十余年杨先生一直没有通过司法途径寻求救济，应属于怠于主张权利，主观上有一定的过错。因此，法院可对该房屋强制执行。

    大足区法院审理认为，房屋买卖合同的效力与不动产物权变动的效力属于两种法律关系，不动产未办理过户登记并不影响房屋买卖合同的效力。杨先生的房屋买卖合同合法有效。杨先生多次通过当地政府督促办理产权登记，虽然未能办理产权转移登记，但这并不是杨先生的过错所致。

    法院认为，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第16条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，日前，法院一审判决停止对杨先生房屋的强制执行。

    买房前先到房管部门查询

    重庆晚报新闻律师团成员、志同律师事务所余波律师建议，房子是否被抵押或被查封，以及权属情况，可以在房管部门查到。因此，在签订房屋买卖合同前，市民应先到房管部门官网查明所要购买房产的情况，或直接到房管部门查询。

    杨先生该如何维权？余律师认为，杨先生购房后12年未取得房产证，建筑公司已经明显违约。杨先生可直接到法院起诉，要求建筑公司立即办理房产证过户登记手续，并赔偿逾期办证违约金。

    余律师还认为，开发商有义务向买房人告知房屋是否被抵押，是否已卖给第三人。如果没有告知，导致无法达成合同目的，买卖合同无效或被撤销、解除的，买房人可要求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

    重庆晚报见习记者 胡其涛

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