■中国房地产报记者 许倩 北京报道
越来越多的房企正在进入一二线城市旧城改造项目的争抢中。
中国房地产报获悉，近日，珠海市计划在2015年底前改造14个城中旧村，并引入华发集团、格力地产、广州实地、中信地产、仁恒置业、绿景集团、时代地产等7家大型房企，签订战略合作框架协议。
截至目前，已有超过30家房企通过旧城改造方式在深圳、北京、武汉等城市获取土地。这其中既包括华润、招商、中粮等央企巨头，也有佳兆业、京基、金地、星河、卓越等地方民企。
可以想象，随着城市新增土地增速减缓，还将有更多房企投入旧城改造的业务中。然而，据中国房地产报记者调查采访发现，旧改项目中的利润并不像看上去那么可观，相反其开发难度和风险还远远超过了普通的招拍挂项目。
“做旧城改造项目的利润更多体现在后期。因为旧城改造项目整个开发周期比较长，在前期销售上会平价入市，以获得资金快速回流，而利润的获得则会在后期销售中才能逐步体现。”致力于城中村改造项目的美好置业集团内部人士在接受中国房地产报记者采访时表示。
是馅饼
今年以来，各地相继出台的旧城改造项目，都深获房企的追捧，城市更新正在成为房企获得土地的重要方式。
除珠海外，今年7月，深圳市规划国土委公示了拟定的《2014年深圳市城市更新单元计划第三批计划(草案)》。其中，龙岗成旧改大户，独占46万平方米。而在今年5月深圳发布首批城市更新计划后，福田、南山、宝安、龙岗等8个区的70多个项目中，就吸引了超过30家房企介入，包括万科、招商地产、佳兆业、京基、华润、深业集团、卓越等。其中，佳兆业是在深圳龙岗拿旧改项目最多的房企，共拿到4个，总用地面积达126万平方米。
兴宁今年完成近10个旧改项目合作人招标，规模近2000亩。荣和、中海、招商、华润、保利、云南俊发等有望参与兴宁旧改。此外，武汉、广东也正迎来旧城改造的高峰期，品牌房企都在积极抢地。
而一些房企则通过收购旧改项目，进入当地市场。
9月26日，华润置地通过收购美好置业旗下长丰村城中村综合改造两幅地块，进入武汉旧改市场。
7月，华发股份通过对珠海市中泰投资有限公司增资21.21亿元获得“城市三旧”改造项目，位于珠海市湾仔南湾南路3003号，南湾大道以西、天一居项目以北、风坡山以东、湾仔海鲜街以南。这是华发股份获得的首个旧改项目。
“房企借旧改项目能够快速获得优质地块开发的权利。尤其对于城市中心的存量地块，未来开发价值很高，这是很多房企热衷此类地块开发的重要原因。”上海易居房地产研究院研究员严跃进对中国房地产报记者表示。
前述美好置业内部人士也对中国房地产报记者表示，主攻城中村改造项目，也是因为在武汉，三环以内成片的优质地块已经很少，即便有，价格也非常高，通过旧改项目获取土地就成为一个重要途径，而且，从单价上看，比招拍挂获得的土地成本要低。
有实力和经验的开发商则尝到了旧改项目利润的甜头。
被称为“旧改之王”的佳兆业，其管理层在年中业绩发布会上曾表示，公司未来增长的主要动力将来自高利润旧城改造项目的贡献，未来将拥有盈利能力更强的旧城改造项目。
“旧改项目的净利率会比普通项目高5～10个百分点，对公司整体利润水平有拉升作用。”保利地产方面对中国房地产报记者表示，央企背景也有助于保利在政策红利下拓展该类业务。
也是陷阱
不过，旧城改造这块大蛋糕并不那么容易吃到，也不是每家房企都能分羹利润。
“旧城改造的难度非常大，尤其是前期的拆迁补偿工作，需要房企对拆迁户一家一家来算账。珠海的旧城改造项目都是交给民企来做。虽然目前珠海公布的2015年底前拟改造14个城中旧村中，引入了一些国企来合作，但这只是个规划。国企不能用擦边球的手段来做，会很难。”广东省一位参与旧改项目的国有房企人士对中国房地产报记者表示。
征地、拆迁、安置、补偿等环节难度的增加，无疑加重了旧城改造项目的经营成本。
“目前，土地价值越来越高，农民或者城镇居民法律意识也更加强烈。难免会碰到些‘钉子户’等，不仅耗费时间、精力、成本，影响工程进度，一旦处理不好，甚至引发社会事件。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受中国房地产报记者采访时表示。
而且，在土地出让趋于集约化的情况下，一些旧改项目的用地价格也处于上升的态势。
旧改项目的开发难度，必然导致旧改项目开发周期过长、所需资金投入过多的问题。这期间则增加了更多的不确定性和风险。
折戟旧改项目的大房企不在少数。2014年以来，A股市场上包括云南城投、天宸股份、中国中铁等上市公司先后放弃或退出旧改、棚改项目，主要原因就是资金不足、利润率不高。
云南城投的忧伤
曾以土地一级开发和旧改著称的云南城投，却因地方政府违约遭遇风险。
2008年，云南城投与昆明市土地矿产储备办公室签订《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》，对环湖东路沿线4.18万亩的土地进行一级开发。依据合同，土地一级开发所需资金全部由云南城投筹措和垫付。作为回报，云南城投将与昆明市政府对相关土地出让净收益实行五五分成，若收益不足全部土地一级开发总成本的5%，则可获得市政府支付的5%保底收益。
3年后，首批土地招拍挂却遭遇大比例流拍。流拍的原因则是政府变更用地性质规划、定底价。更严峻的是昆明市政策变化。一方面，将全市范围内的土地一级开发整理项目交由市属投资公司全面负责，另一方面，土地一级开发整理项目统一按总投资额的16%给予回报，这与三年前的利益分配比例相去甚远。此后，该地块一级开发陷入停滞。
“目前与政府已达成关于环湖东路委托开发的解除协议，后期不再去做了，但政府会以什么方式补偿还没确定。”云南城投董秘办人士对中国房地产报记者表示。
昆明一位业内人士分析称，最终政府很可能以环湖东路地块作为补偿，昆明市政府拿土地换基建已很普遍。环湖东路规划好后，地价肯定会涨。
“开发商做旧城改造和一级开发项目，关键得有耐心和科学的开发理念，落实每个利益攸关者的相关问题。比如，协调拆迁户的各类住房问题，配建安置房。而且要对项目未来的盈利有一个精准的预测，才能有的放矢。”严跃进进一步分析道。
韩长吉则建议开发商，首先应该对项目有充分的了解，包括拆迁的范围、拆迁户数，对拆迁难度有一个总体的衡量；其次，对项目要进行充分的评估，评估项目成本、盈利空间以及潜在的风险；最后，需要选取合适的人才来掌控整个项目的进度和发展。
“应该学习中国香港的旧改做法。它们的旧改是由政府来主导拆迁，由政府按周围楼价来赔偿拆迁户，如果不搬，找法院裁判，而中国内地则是把村民和企业绑在一起，一家一家谈判，拆迁太难了，国企做就会更难。”前述广东省房企人士表示。
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