迈向新发展

第六届中国房地产科学发展论坛主题演讲

刘志峰

  2014年10月30日

中国房地产研究会会长、中国房地产业协会会长 刘志峰

  大家上午好！今天，我们在处于改革创新前沿的天津举办第六届中国房地产科学发展论坛，我谨代表主办方，对各位嘉宾和中外专家的到来，表示热烈的欢迎；对天津市人民政府及天津市国土房管局的大力支持，表示衷心的感谢；对天房发展集团、天津泰达建设集团、天津住宅建设发展集团、融创中国为承办这次论坛提供的支持和热诚的服务，表示衷心的感谢！

  本次论坛的主题是房地产业创新转型，围绕新形势、新理念、新模式、新技术总结探讨。选择这个主题，是房地产行业的内外部环境发生了变化，需要我们改变传统思维、开发模式和技术手段。我的发言只是抛砖引玉，接下来，会有更多嘉宾对创新转型提出见解，明天还有三场分论坛，新加坡、荷兰、日本、韩国和香港地区，以及内地的专家要做演讲，希望大家从中得到启迪。

  当今世界，信息技术正在改变我们的生产方式、消费方式和生活方式，新技术、新产品正在开启我们认识世界的视窗，新能源正在为我们努力实现可持续发展展开新的道路。尤其中国在新型城镇化、新型工业化的进程中，在正在步入中等收入发展水平的进程中，国家建设、人民生活都正在发生质的变化，作为一个传统产业的房地产业，如何注入新的活力，是我们必须面对的问题。

  过去的二十多年里，制度创新和市场化改革，激发了住房发展和房地产市场的活力，极大改善了群众居住条件、推进了实现住有所居，同时对拉动经济增长、改变城镇面貌、促进相关产业发展，发挥了重要作用。昨天，国务院常务会议提出，要稳定住房消费，表明在稳增长中，住房消费需求规模巨大，和民生的关系也十分密切。

  我们也必须看到，我国房地产业论发展规模全球第一，但大而不强；论发展速度世界领先，但快而不优；论发展质量远远低于发达国家，资源能源消耗更比发达国家要高得多。房地产行业主要依靠土地、资金等要素投入推动规模扩张，建造能耗高、资源浪费严重、建筑材料不循环利用、建筑垃圾产生率高，只注重经济效益、不注重社会效益和环境质量，依赖大量劳动力，工业化水平较低。这是不可持续的。房地产业的发展面临三个变化：

  首先是住房需求和供给关系发生了变化。正在从住房严重短缺转向供需逐步平衡，有些城市出现了阶段性的供大于求。以往由供方垄断市场、有了房子不愁卖的时代已经过去。以往跑马圈地、依靠坐地升值快速开发的时代已经过去。虽然从建设小康社会的总目标看，我们的住房不足还会在相当长的时期内存在，仍处在总量不足、局部过剩的阶段，但房地产业已经由以量取胜，转向了以质取胜的竞争时代。

  其次是住房的需求层次和居住观念发生了变化。我们正处于新的经济社会发展阶段，人民群众对全面小康社会翘首以待。居住文明成为我国建成小康社会的重要组成部分。随着居民收入的提高，群众对住房质量和品质的要求进一步提高，人们更注重舒适、安全、健康、性能、环境和好的空气质量；更注重项目周边的学校、医院、文化娱乐、体育健身和公共交通等配套服务。住房，不仅仅是由混凝土堆砌起来的“壳”，还融入了文化元素，如天津泰达建设集团以中式文化为设计灵感，打造出了名字叫“格调”的住宅系列产品，寄托了人们对美好生活的向往。

  第三是房地产业的发展内涵发生了变化。房地产业从过去只做投资开发的载体，演变成整合各种资源的平台；从过去的一个项目单元，演变成综合服务的整体；从过去的住宅发展商，演变成城市配套服务商和社区服务商。“开发商”这个名字脱胎换骨后，能让我们找准定位，更名副其实、名正言顺地发展自己。

  转变经济发展方式，建设资源节约型、环境友好型社会，新兴产业兴起、新技术应用、互联网经济崛起，对房地产行业发展提出了新的要求，是一次新的大考！今天，我们再次面临革故鼎新，再注活力。新的生产力正如大浪淘沙，作为市场主体的企业，要有凤凰涅槃的精神，不变革，被淘汰；变革，而重生。

  ——谋求新的发展，就必须将新型工业化、信息化、新型城镇化、农业现代化的理念植入房地产业的发展。住房建设必须走新型工业化道路，逐步以现代工厂化生产取代劳动密集型的生产方式，像造汽车那样造房子，达到工业化的标准，工业化的效率，工业化的精细，工业化的质量。现在不是想不想改变传统的生产方式，而是现代工业化浪潮已经把我们推到了由建造变为制造的前沿。信息化发展，打破了房地产业的传统分工，带来了资源重新分配，也改变了人交流认知事物的方式。互联网经济、电子商务、移动支付服务已经渗透到我们周围，苹果、微软、谷歌三大互联网巨头进入了中国住宅的“客厅智能系统”，改变了信息传输、供需契合的方式；改变了住房设计、空间布局、功能配置的理念。我们要利用好大数据、电子商务，帮助供需双方促进交易，降低成本，提高质量。新型城镇化给房地产企业参与城乡建设和服务创造了条件，今后项目开发要更注重以人为本，宜居宜业。如华夏幸福基业采取“以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展”的模式，取得了比较好的经济和社会效益。

  农业现代化打破了几千年形成的旧的居住观念，城乡的融合，人的融合，公共服务的均等化，都给小城镇、新农村建设提出了更高要求。新农村建设不仅仅是盖几间新房，换个厨房和水龙头，而是要让住上新房的人提升幸福指数，增加他们对美丽家乡的热爱和依恋！

  ——谋求新的发展，就是要确立节约型、集约式、可循环的先进理念，放弃粗放式的落后模式，从资源浪费型向节约型转型。房地产行业和受其关联的上下游产业是资源能源消耗大户，绿色环保做好了，就能为“两型”社会建功立业；节能减排和性能质量做砸了，就有可能成为历史的罪人！因此，不仅要在项目设计开发中降低资源能源消耗，还要在小区建设、物业管理、上下游产业整合中，实现“五节一环保”。如大连大有开发的小区，将生活污水经过中水处理后有效转化为景观用水，实现了地下水、生活用水、生活污水三水联动循环；将生活垃圾分为干湿、有害无害、可回收和不可直接回收三类，实现了生活污水和生活垃圾的零排放。

  ——谋求新的发展，就是要适应经济社会发展，设计开发满足社会需要的住宅产品，从传统业态向新业态转型。前些年，由于短缺，有了房子不愁卖，一些地方、一些企业心态浮躁，注重眼前利益，规划、设计拼拼抄抄，缺乏特色，缺少精雕细琢，简单满足居住功能而较少考虑社会生活的综合功能。例如养老问题。当前65岁以上老人家庭户数约8800万户，占全部家庭户数的比例超过20%。我们距离老年人口达到3个亿的2025年，只剩11年时间，肯定要提倡居家养老为主，如果今后的设计开发不考虑适老化设施和配套服务，很难称得上适用性能好，也难以满足老龄化社会的需要。我们必须看到养老设施、养老服务、大健康产业迅猛崛起的现实和潜在需求。这方面，保利地产已经走在前列，他们发展居家养老、社区养老、机构养老三位一体的养老模式，满足老龄社会的全方位需求。蓝城也做得很好，我们将在那边举行养老地产的会议。今后我们要加大产业的引导，及时改革住宅产品设计研发体系，在新业态中谋求新发展。

  ——谋求新的发展，就是要建立以消费者需求为主导的服务理念，从单一产品、局部功能向综合配套服务转型。过去一段时间，我们开发项目，经典传世的少，建筑产品“有数量缺质量，有高原没高峰”。而且都比较注重三个“大”：面积大、规模大、批量大，动不动造新城、开园区，一圈地，就是几十万平方米的住宅。现在，老百姓买房，不一定考虑如何大，还要考虑三个“近”：医院近不近，学校近不近，地铁、公交近不近；还有三个“快”：快递能不能送得到，快餐能不能送得进，快销品能不能买得到，也就是看周围有没有超市、服务业配套设施。如果具备这三个“近”、三个“快”，房子的销售就比较好。这就要求我们改变过去一味贪大、图快的传统理念，发现捕捉到消费者的所想、所需、所求、所用，设计和开发适销对路的住宅产品。如万科由开发商转向城市配套服务商，开始注重社区和街区服务，延伸楼宇经济和物业管理的价值链。

  未来，我国房地产业仍有三个发展动力：第一个是新型城镇化建设的发展动力；第二个是服务业的发展动力；第三个是信息化的发展动力。因此，要借助这三大动力，围绕消费者实际需求，生产出长寿命、好性能、绿色低碳的好房子。在新型城镇化带动下，2020年前，我国城乡每年新增房屋建筑面积将达到17-20亿平方米，这是住宅产业现代化的良好舞台，是房地产业谋求新发展的良好舞台。

  发展靠创新，创新促转型。理念创新启发思想是先机，模式探索是实践的基础。房地产行业新的发展模式，要将单一的投资建房，走向上下游产业关联、互动，如亿达集团提供软件园配套服务，满足入园企业在教育、卫生、医疗方面的需求，让科技人员在园内生活无忧，全身心地投入研发和技术创新。要将住房建设与产业发展结合起来，将就业与居住互为融合；要将提供居住功能服务与提供社会综合服务结合起来；要将新技术、新产品的研发与应用结合起来，如朗诗由开发商转向房地产科技公司，接受客户的技术委托盖医院、建绿色住区，提高了住宅产品的附加值。要将绿色、环保、低排放、低消耗融入在房地产的生产全过程。只有我们的生产方式改变了，经营理念转换了，服务品质上去了，我们才能谋求更大发展，才能继续站在时代前沿。

  各位嘉宾、同志们：房地产行业再也不能依靠政策吃饭了。现在看，除了做好“服务活”、端住“质量碗”外，房地产行业还应该吃“技术饭”。怎么吃“技术饭”？有五项新技术需要掌握应用。

  一是住宅产业化。我国住宅产业化的大部分单项技术和产品研发已经比较成熟，初步建立了住宅产业化技术创新和保障体系。下一步，要在行业内部完善标准体系的同时，搞好技术集成，以国家住宅产业化基地为龙头，发挥产业集聚作用，带动高校和科研院所、设计单位、开发企业、施工企业参与产业化的全链工作。要扩大产业化市场份额，让群众享受产业化成果。现在有不少能够提高住房品质的产业化技术用不上，关键是理念跟不上，怕增加成本。其实不然，有些企业用产业化手段盖的房子，尽管成本有所上升，但如果以住房全寿命周期来衡量居住成本，以住房质量、性能的改善来衡量投入产出，以规模化的生产来衡量效率效能，住宅质量上去了，性价比高了，即使成本增加一点，老百姓也是能够接受的。如我们在上海绿地试点的“百年住宅”项目，设计、结构、施工、运维方面，加了部分产业化技术，市场认可度比普通住宅要提高一个档次。产业化技术既能让老百姓住上好一点的房子，也能给企业带来市场，对双方都是有好处的。

  二是绿色低碳技术。绿色低碳是生态文明的重要组成部分。但它不是简单地在小区里多种几棵树，在项目里建个花园、搭个景观，而是指建筑的建造和使用的全寿命周期内，尽量少用不可再生的矿物质能源，尽可能多地利用太阳能、浅层地能、生物质能等可再生能源，最大限度地节能、节地、节水、节材、节时，保护环境和减少污染。这几年，雾霾天气范围扩大，受影响时间增多，严重影响了人们的生产生活。因此，用好绿色低碳技术不仅能推进建筑节能减排降碳，还能避免施工扬尘加重雾霾天气。现在，我们并不缺绿色低碳技术，缺少的是把这些技术捏合在一起，形成一个比较完整的集成体系。

  三是节能环保技术。节能环保技术很多，但比较有代表性的是被动式建筑。被动式建筑顾名思义，就是不需要主动提供能量就能满足室内热舒适度要求的建筑。我国到2030年能耗将达到58亿吨标准煤，以集中供暖为例，我国一次性能耗的煤要高出欧洲的1倍。建筑物与环境争资源的问题已经非常突出。被动式建筑只依靠建筑本身的构造设计，就能满足冬暖夏凉的要求，不需要单独和另外安装供暖设备。这种建筑比普通住宅节省70-80%能耗，每年每平方米只消耗30度电。目前，秦皇岛的水立方、哈尔滨庭院的被动式建筑已经建成使用。

  四是信息技术。随着房地产行业打破了传统分工，拓展了上下游产业，数据收集、整理、分析、管理和决策比过去更重要。如果没有信息化，分析海量数据不可想象。本届论坛我们重点要讲信息化领域的BIM技术。BIM技术翻译成中文，就是建筑信息模型。目前，全球几十个国家都不同程度地在房地产领域应用。我国BIM技术应用已经能为房地产开发提供新理念、组合新模式、提供新技术。现在，借助三维可视化模型、数据协同、信息挖掘等BIM技术，可将土建、产品、造价、管理信息等加载到数字化建筑模型中，再利用大数据，结合物联网、互联网等技术，使房地产开发逐步走向决策科学化、施工高效化、管理精细化、资源集约化、资金分配合理化、经济社会效益最大化。现在，中建总公司、上海建工集团都能够比较好地利用用BIM技术，在房地产规划、 设计、 施工到运维管理的全生命期发挥作用，提升了房地产的综合开发能力。希望在座的房地产领军企业加深认识，推动BIM在整个产业链应用推广。

  五是新材料、新部品技术。房地产行业是强调产业链相互支持的行业，特别是部品部件更是产业化的重要组成部分。上面提到的被动式建筑，朗诗的田明董事长说，就是小小的密封条，由于国内采购不到，只好到德国买。其实，小小的一个部件，就能反映一个国家的工业生产和建造水平。今天要在大会发言的青海西旺实业集团，经过十多年艰苦努力，研发出一种无毒、无放射、无异味、无甲醛，可循环利用的新材料，部分替代传统的陶瓷产品，能耗大大降低。他们提出的企业理念是“从摇篮到摇篮”，让建材和部品尽可能的循环利用。这样，既利国利民，又能为企业创造价值。这些都是我们要提倡和鼓励的！

  各位嘉宾：在座的各位都是企业家和专家精英。形势追赶我们变革，市场催促我们创新，几千家会员单位和更多企业期待闯出一条新路，让我们站在新起点，在挑战中寻找机遇，在转型中奋发有为，为谋求房地产业明天的发展做出新的更大贡献！谢谢大家！

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