虽说九月十月开发商拼命冲量，杭州楼市成交量大幅上升，但因为推盘加快，楼市库存量依旧居高不下。
上周（10月20日~26日）杭州市区商品房签约3552套，创造马年单周成交最高值，但据购房宝指数统计，杭州市区商品房库存量自今年9月26日首次突破14万套以来，截至10月29日20点，已连续34天维持在14万套高位。
这14万套库存主要分布在哪里？什么样的楼盘最难卖？钱江晚报购房宝指数特意理出杭州市区商品房库存前十大楼盘和杭州主城区商品房库存前十大楼盘，以理清杭州楼市库存结构。
前十席中占了六席
酒店式公寓成去化“拦路虎”
据购房宝指数统计，截至10月29日20点，市区库存前十楼盘13124套，占市区总库存量的9.3％，主城区库存前十楼盘共11905套，占主城区总库存量的18.3％。
值得关注的是，市区前十大库存楼盘中，六个楼盘以酒店式公寓为主。其中华丰新天地板块的两家商业楼盘，分别以2116套与1334套占据前三席位。
据购房宝指数统计，截至10月29日，华丰某商业楼盘自2013年5月首开以来，共领出7张预售证，一年半时间，2622套房子售了506套。
这2622套房源包括写字楼和酒店式公寓，其中2014年8月25日领出的预售证量最大，达到939套房源，其中70平方米以下户型为837套，基本上为精装酒店式公寓。
由于该项目盘子大，户型基本上以小户型酒店式公寓为主，虽然总价不高，但由于板块内产业没有聚集，从而在一定程度上影响了其销售。
下沙沿江东区的金隅·观澜时代以1473套库存排名第二。作为单价只有10000元/平方米左右的楼盘，金隅·观澜时代周边竞品保利东湾与世茂江滨花园均已实现胜利大逃亡，目前库存均在15套以下。
反观观澜时代目前的库存，除了2012年领出预售证的两批住宅房源还有较大存量外，其他存量主要以酒店式公寓为主。其中又以2014年5月领出的905套酒店式公寓撑起了存量的“大头”。
仔细分析不难发现，2014年，酒店式公寓的销量急速进入萎缩期。
专家认为，酒店式公寓的主要消化群体是投资客，随着房地产市场更趋向自住需求，此类产品在市场上越来越被边缘化。
住宅库存多集中于边缘板块
小户型居多
住宅库存主要集中在哪里？
从市区与主城区前十库存中可以看出，库存积压多的住宅楼盘多集中于城市的边缘板块，比如临平板块与半山田园板块。其中临平板块尤为明显，像理想银泰城、众安·理想湾等楼盘住宅库存量都突破了1000套。
出乎记者意料的是，在大户型相对难销的当下，小户型依旧是库存的绝对主力。
理想银泰城可售住宅为1206套，其中70~120平方米户型库存1102套，占比91.4%；华元·欢乐城可售住宅767套，其中70~90平方米户型为415套，占比54.2%。
半山田园板块的某楼盘小户型积压同样严重。据购房宝指数统计，该盘可售住宅中，70~90平方米户型为641套，占比75.3%。
临平板块与半山田园板块中库存积压大部分为小户型房源，主要原因在于板块处于城市边缘地带，虽然地铁1号线的开通与秋石高架能够让两个板块迅速接轨市中心， 但是板块内无大型成熟的商业配套，加上产业单一，无法聚集大量人口，板块的认可度较低，从而导致地缘性客户成主力。这才是造成这些楼盘积压库存最致命的因素。
“从这几个项目看，如果小户型的积压比例超过七成，那就意味着首置需求的动力下降。除了现有出让地块取消90/70设置外，在这些城市边缘地带，开发商是否有必要重视小户型的营销？”有专家如此建议。
购房者更趋于理性
以自住需求为主
商业房源大量积存，配套差的区域住宅库存大，这些都证明了一点：4年的限购限贷，让众多投资客相继撤离楼市，购房转向以自住需求为主。
而自住需求购房者最爱买怎样的房子？地段和配套的吸引力无疑在这样的自住背景下分外凸显。相对来说，因为配套缺乏，吸附自住客相对较弱的下沙板块、临平北以及老余杭，今年以来成交低迷，首当其冲受到影响。这也能从十大库存楼盘中得到证明。
在本次房交会上记者采访了多位购房者，很多人的共同想法是，现在是一个自住的年代，买房还是要买地段和品质都不错的。其中一位吴女士，之前在杭州下沙投资过房产，但房子交付后从未住过。吴女士向记者坦言，在2008年以前身边很多朋友在投资房产，但目前大家都认为房地产投资已经不能像前十年那样，不管买哪里都能赚钱，现在的市场更趋向自住需求。
当记者问到有没有自己心仪的楼盘时，吴女士表示：考虑到一家人目前都居住在市中心，儿子在钱江新城上班，如果再买房的话，想买钱江新城板块的楼盘。记者再次问到对于当年投资的下沙房产，吴女士摇摇头说：“幸好在2013年的时候，我把下沙的房子给卖了，不然的话，依照目前的行情，还不知道要跌多少。”
今年以来，高位库存下降价盘频出，购房者在如何挑选满意楼盘时也颇费心机。有心人不难发现，越是在这种乱花渐欲迷人眼的房源充裕时代，买房越要擦亮眼睛。业内人士表示：“对于自住购房者而言，当下确实是比较好的购房者时机，但仍然要规避风险，尽量买现房，买地段与周边配套看得见的楼盘。”
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