房地产的背后往往是金融的力量。当下楼市供求逆转，尤其是商业地产“井喷式”爆增，可供发挥的金融特性愈发明显。
今年10月以来，蓝光地产推出了商铺“10年零月供”的营销模式，令业内为之惊愕。而这一模式较完整表述应为，“10年零月供”之前再加上一个“零首付”。
当前，市场上打出商铺 “零首付”的并不罕见。蓝光商铺创新模式除了集中发挥“零首付”金融杠杆作用之外，更为关键的一环在后端，投资人须以无偿让渡商铺10年经营权以置换月供负担。实际上，当前多数房企采用的是售后返租模式，但回报率不确定性较大。
蓝光商铺营销变局
今年以来，蓝光地产频繁发力街区商业，似乎要重拾当年奠定其创业基石的这项独门手艺，以区别于当前城市中“林林总总”的大型商业综合体。
随着街区商业的迅猛上马和推售，加上当前不动产投资环境的扑朔迷离，蓝光地产如其他品牌房企一样，开始陷入需求端疲软。
近日，蓝光地产内部人士向《每日经济新闻》记者透露，今年四季度蓝光地产要完成商业销售50多亿元，其中成都蓝光要完成30多亿元，销售压力不小。
自国庆节以来，在成都各大街的公交站牌以及地铁通道等人流密集的交汇点，均出现了蓝光地产的商铺广告。从内容来看，投资商铺“10年零月供”可谓赚足眼球。
实际上，在“10年零月供”前面，蓝光地产还附加了“零首付”这一营销策略。蓝光地产成都公司营销策划经理张际海告诉记者，这一营销策略的目的主要是为了降低商铺投资人的门槛，通过蓝光地产委托专业的商业公司整体运营，实现比投资人自己单独找中介出租更高的回报率。
目前，比较常见的商业不动产投资模式是售后返租模式，也叫做“售后包租”或“带租约销售”模式。售后返租模式的核心要点是开发商为了快速回笼资金，在项目销售时跟投资人约定未来一段时间交由他们以代理出租的方式包租或直接承租经营并承诺较高的投资回报率。
在成都某商业地产运营公司负责人看来，售后返租模式下，投资人以租还贷，前3年一般收益率很低，需要倒贴钱，随着商业氛围成熟，剩余包租期内租金收益率会上升，但能否冲抵月供后有现金盈余，仍存在不确定性。
加持金融杠杆降门槛
近日，多家房企、地产中介人士在接受《每日经济新闻》记者采访时虽私下表达了对蓝光商铺策略多有“噱头”的看法，但仍坦言这是一种新的营销创新。
那么，投资人不禁要问：蓝光商铺的营销创新到底在哪里？所谓借助金融杠杆又是怎么一回事？这种投资模式又是如何具体运作的？有没有潜在的投资风险？
值得注意的是，当前蓝光地产加速商铺出货的时候，实际上借助了金融杠杆。不惟如此，在房地产项目开发中，蓝光地产因借壳上市而披露的财务报告显示，公司通过地产基金股权合作及信托募资等渠道，进一步放大了财务杠杆。
对于“零首付”策略，张际海解释说，“投资者购买商铺一般要付50%的首付款。蓝光提出零首付，比如投资者有一套经第三方评估价值为100万元的住宅，可以抵押给金融机构，他所购商铺须付140万元，抵押下来的70万元可以拿来付首付款。”
在房产抵押过程中，蓝光地产借助第三方投资理财通道，让投资人找到合适的银行办理消费贷。其中，投资人作两年抵押贷，期间只付利息，等两年到期之后，利用循环贷再贷款。
另一个金融杠杆在于蓝光地产为投资人省去了10年的月供负担，但投资人须无偿让渡所购商铺的10年经营权及租金收益。对此，投资人的疑问是：“10年零月供”与“售后返租及其以租还贷”这两种方式，到底哪一种回报率更高？
对于临街商业的投资回报率，蓝光地产给投资人鲜活的参照样本是蓝色加勒比、耍都等多个在成都颇有名气的街区商业。公开报道显示，蓝色加勒比12年后售价增长了7.3倍，租金增加了4倍；距今不到9年的耍都售价增长3.2倍，租金增长了2.1倍。
成都天汇丰资产总经理祁宏志告诉记者，“这种模式适合位置较偏的项目，因为统一招商运营，避免了企业跟业主扯皮，对项目培育商气有好处。以往企业承诺每年不少于8%的收益率，但前几年很难达到，企业须拿钱来补或直接扣房款。现在蓝光的意思是我不补你了，由他与银行平衡租金和月供，相当于打包做了金融产品。”
不过，另有行业人士指出，蓝光模式对业主不见得有利，业主希望商铺每年有比如8%的租金回报率递增，对于位置好的铺子，这个回报率不难达到。蓝光模式相当于业主放弃了租金增值部分，10年租金被整体拉平了。关键一点在于要看业主有无耐心等待10年。 每经记者 杜冉乐 发自成都
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